La constitution d’une société civile immobilière ne doit pas avoir pour seul objectif de soustraire des biens aux poursuites de ses créanciers ou d’éluder une charge fiscale, sinon l’administration fiscale pourra la remettre en cause.

Risque fiscal spécifique dans une SCI familiale

L’évasion fiscale est souvent suspectée en présence de sociétés créées entre membres d’une même famille qui louent leurs locaux à un associé moyennant un faible loyer, ce qui leur permettra de mener une politique de déficits fonciers qui serait impossible en l’absence de location.

Il en est de même pour la création de S.C.I. entre parents-enfants si le seul objectif est d’éviter les droits de succession normalement exigibles sans aucune idée réelle d’association à la gestion d’un patrimoine familial.

Dans un autre article, nous détaillons le risque de détenir une résidence principale en SCI, risque d’abus de droit, permettant de présenter également la procédure du rescrit, à suivre dès lors qu’un doute existe sur la légalité du montage envisagé.

Exemples de montages SCI fictives

Quelques exemples concrets permettent de comprendre la mentalité des tribunaux et de l’administration fiscale qui ne sont pas forcément hostiles à la création de telles SCI.

SCI et succession

Un tribunal a donné raison au fisc qui a considéré comme fictive une société civile immobilière créée entre deux frères et un neveu dès lors que l’un des intéressés avait payé de ses deniers l’immeuble qu’ils avaient acquis sous le couvert d’une SCI.

Il a jugé que cette société n’avait donc été créée que dans le but de soustraire l’immeuble en question de la succession.

SCI et déduction de travaux

De même le cas de deux S.C.I. créées entre membres d’une même famille dont chacun avait acheté un appartement délabré et l’avait loué pour une somme modique à l’un des membres de la famille. Chaque associé avait pu ainsi déduire la totalité des dépenses de restauration des appartements.

L’opération avait donc pour but de permettre une déduction des dépenses qui n’aurait pas été possible dans le cas d’une opération montée par les propriétaires eux-mêmes.

Le tribunal a considéré que l’opération était en réalité une fraude à l’article 15-2 du Code général des impôts et que la société était inexistante et inopposable au fisc.

Exemples de SCI validées par la justice

D’un autre côté, si le seul désir d’éluder les charges fiscales est répréhensible aux yeux du fisc, le souci de réaliser des économies et d’organiser une succession sont des motifs tout à fait valables et pris en considération.

Loyer équitable

Ainsi le cas d’une société civile immobilière qui avait été constituée par une demoiselle, son frère et son père en vue d’acheter un appartement occupé par elle et son père en qualité de locataires. Ils avaient fixé un loyer à la surface corrigée et déduit des bénéfices les intérêts des emprunts contractés pour l’achat de l’appartement, ce qui rendait la société déficitaire.

Le tribunal a considéré l’opération comme valable car le loyer était équitable.

Cession de parts ou d’actifs

Les tribunaux ont également pris en considération le cas de deux frères qui avaient hérité de quotes-parts de SCI dont le seul actif était constitué par un terrain à bâtir.

Ils cédèrent l’intégralité de leurs parts à une autre société un an plus tard.

Il s’agissait de savoir si cette cession ne dissimulait pas en réalité une cession du terrain et devait donc être taxée en conséquence.

Le problème se situait essentiellement sur le plan de la plus-value. L’administration fiscale soutenait que cette cession n’avait d’autres motifs que d’essayer d’éluder la charge fiscale que représentait la vente du terrain. Il lui fallait donc prouver que les deux frères avaient commis un abus de droit, ce qu’elle n’arrivait pas à démontrer.

Il n’y avait eu aucune dissimulation, ni aucun montage ou opérations qui auraient été effectuées dans le seul but de réduire la charge fiscale. Le Conseil d’État a considéré qu’il n’y avait pas d’abus à choisir entre deux voies possibles, celle qui est la moins imposée. Il a donc estimé qu’il y avait eu une simple habileté fiscale parfaitement légitime.