L’idée est la suivante : pour imposer les ménages les plus solvables (et alors que le marché de l’immobilier est surévalué), pourquoi ne pas imposer les propriétaires sur la base de la valeur locative de leur résidence principale, ou de leurs résidences secondaires ?

Projet d’imposition des propriétaires d’une résidence principale

Cette idée d’imposer les propriétaires d’une résidence principale était devenue un projet de loi, rejeté dans un premier temps mais toujours en discussion, comme nous l’indiquions dans un précédent article.

Aujourd’hui, ce projet, sur lequel le ministère des finances avait été interrogé par un député UMP, a été définitivement écarté dans une réponse publiée au journal officiel. L’intérêt de cette réponse est double :
– extrêmement courte, elle est un rejet sans appel de ce mode de taxation des propriétaires fonciers,
– elle rappelle qu’un tel dispositif fiscal existait jusqu’en 1965.

Justification de la taxation d’un revenu fictif

Comment justifier de taxer les propriétaires d’un bien immobilier dès la fin du remboursement de l’emprunt contracté pour son acquisition ?

Une telle mesure donnerait l’impression de ne jamais totalement finaliser l’acquisition d’une résidence principale, et inciterait à augmenter la durée d’emprunt pour acquérir un immeuble, ou à rester locataire. Autrement dit, une règle fiscale qui inciterait à ne jamais devenir totalement propriétaire, alors que depuis des années les pouvoirs publiques tentent de favoriser l’accession à la propriété.

Le raisonnement est le suivant : le propriétaire d’un immeuble sans emprunt bénéficie d’un avantage en nature jamais imposé.
Cet avantage peut être évalué au montant du loyer (ou de la mensualité) que ce propriétaire devrait verser à un tiers pour accéder à l’usage d’un tel immeuble s’il n’était pas propriétaire. En d’autres termes, la valeur fiscale de cet avantage en nature est la valeur locative.
Or cette valeur cachée n’est jamais imposée, ni à l’impôt sur le revenu, ni à un autre impôt. Aussi, à revenu égal, un ménage qui est propriétaire de sa résidence principale bénéficie d’un pouvoir d’achat supérieur à celui qui n’a pas fini de rembourser l’emprunt contracté pour acheter son logement ou qui paie un loyer.

Mais ce constat correspond-t-il à la réalité ?

Pas d’impôts pour les propriétaires ?

Qu’un propriétaire qui a terminé le remboursement d’un emprunt immobilier soit dans une situation patrimoniale plus avantageuse que celui dont l’emprunt est toujours en cours semble assez juste. C’est même ce qui justifie que les ménages s’endettent pour acquérir un logement. En l’absence d’espoir de terminer un jour de payer pour son logement, quel intérêt de devenir propriétaire ?

Car les propriétaires sont davantage taxés que les locataires dans le système fiscal français. Une première preuve : la hausse récente des droits de mutation.

Et qui paie la taxe foncière ? Certes, dans les grandes villes, elle est assez peu élevée. Toute réforme serait d’ailleurs la bienvenue à ce sujet. Car en province, la taxe foncière représente souvent un trimestre de valeur locative.

Ensuite, l’entretien d’un immeuble est également à la charge de son propriétaire, pas de son locataire. Pourquoi prendre la responsabilité de ce risque et, indirectement, de l’amortissement d’un immeuble si la propriété ne permet plus d’échapper à d’autres prélèvements ?

Mais surtout, puisqu’il s’agit ici de parler d’imposition de loyers non perçus, qui prendra en charge, en cas de retournement du marché immobilier, de la valeur perdue du capital payé ? Devenir propriétaire comporte un risque financier très important (à l’origine des subprimes aux Etats-Unis), or ce risque ne devrait pas avoir de contrepartie ? On dit souvent que ce risque n’existe pas à long terme. Mais cette affirmation n’est justifiée que depuis l’après-guerre, et les ménages contraints de vendre leur logement ne choisissent pas toujours le meilleur moment (pour divorcer, décéder...).

Un ménage qui acquiert un logement pour 100.000 euros, qui verse à sa banque 80.000 euros d’intérêts pour finaliser cette acquisition, et qui au final ne peut plus espérer que 70.000 euros de la vente de son bien (soit une baisse de 30% des prix de l’immobilier, comme en 1995), acceptera mal, au nom de la justice fiscale, de devoir payer une taxe sur la valeur locative de sa résidence principale...