On présente un exemple d’agrément (ici) dont il est possible de s’inspirer pour accueillir de nouveaux associés au capital d’une société civile immobilière, lorsque les statuts de cette société l’exigent, et toujours en suivant les exigences particulières de cette clause spécifique des statuts.

Lorsque l’agrément n’a pas été demandé ou accordé dans les règles, quelles sont alors les conséquences de ce manquement ?

Un associé non agréé n’est pas associé

La règle est simple : si les statuts exigent l’agrément des nouveaux associés, en l’absence d’agrément il ne peut y avoir de nouvel associé.

Par exemple, dans le cas du décès d’un associé d’une société civile immobilière dans laquelle un agrément est prévu pour tout nouvel associé, les héritiers n’obtiendront la qualité d’associés que si les autres associés les agréent.

Si ces autres associés se prononcent contre leur agrément ou ne se prononcent pas d’ailleurs, les héritiers resteront étranger à la SCI :
– ils ne seront pas convoqués aux assemblés,
– ils ne participeront pas aux votes et décisions collectives.

Cas étudié par la Cour de cassation

Il s’agit de commenter maintenant un arrêt de juillet 2015, qui montre les conséquences de l’absence d’agrément pour l’associé d’une société civile immobilière.

Suite au décès du gérant, son héritier accède à la qualité de gérant lors d’un vote obtenu en assemblé générale (AG convoquée par l’administrateur provisoire de la SCI, ce qui montre que le but de cette assemblée et de cette résolution en particulier était clairement de permettre de nouveau le fonctionnement normal de la société).

Or un associé a contesté cette nomination dans la mesure où cet héritier n’avait pas été au préalable agréé conformément aux statuts.

La Cour d’appel, puis la Cour de cassation ont donné raison à cet associé, car la loi exige que la procédure d’agrément soit respectée avant qu’un tiers puisse accéder à la qualité d’associé. Si les associés de cette société civile immobilière avaient indirectement reconnu comme l’un des leurs cet héritier qu’ils ont choisi de nommer gérant, le formalisme de l’agrément n’a pas quant à lui été respecté.

Pour cette raison, l’héritier de l’ancien gérant reste un tiers pour la société, il n’a aucune raison de participer aux assemblés, et ne pouvait en aucun cas voter les résolutions présentées (car seuls les associés ont le droit de vote). En conséquence, l’assemblée qui l’avait élu gérant, et à laquelle il avait participé et voté, est frappée de nullité.

On le constate, même si un héritier agit dans l’intérêt de la SCI, même s’il participe aux assemblées en accord avec les associés, même si ces derniers le nomment gérant, si son agrément peut un jour être contesté, alors c’est toute la vie sociale de la SCI qui risque d’être rétroactivement chamboulée. Le strict respect des statuts est en la matière une exigence absolue.