SCI ou démembrement

Le démembrement de parts sociales d’une société civile immobilière est le sujet d’un article distinct (lire ici).

Mais cette opération de démembrement peut aussi être réalisée sans créer de SCI.

Or cette solution est parfois préférable à la constitution d’une société, comme dans le cas proposé ci-dessous.

Montage envisagé

Mon père et moi souhaitons investir dans un nouvel immeuble.
Nos objectifs sont différents :
– Lui à la retraite souhaite bénéficier de revenus immédiats
– alors que moi je suis entrain de me constituer un patrimoine, étant déjà propriétaire de 2 immeubles.

Nous envisageons le montage suivant :
– Création d’une SCI avec répartition à définir.
– Achat d’un ensemble d’appartements pour un montant d’environ 200 000€.

Mon père apporte en cash la moitié de la somme, et la SCI supporte par un emprunt l’autre moitié.

Les 100 000 € apportés par mon père sont portés au crédit de son compte courant et sont remboursés mensuellement par une partie des loyers.

Exemple : Revenus de l’immeuble 1200€ / mois :

• Emprunt et charges 500€ / mois
• Remboursement CC associé 500/mois
• Trésorerie : 200€/mois

Le remboursement du CC est-il imposé comme un revenu pour mon père ? Ou étant donné que c’est un remboursement il n’y aucune imposition ?

Comment répartir les parts sachant que je suis seul héritier ? 10% pour lui et 90% pour moi ?

Réponse de l’expert

Pour commencer, vous allez avoir du mal à trouver un bien qui procure 1.200 € de loyers pour 1.000 € de remboursement. Ça serait un peu trop beau, le locataire achèterait immédiatement le bien et économiserait 200 €/mois...

Et en plus de cela vous devrez supporter la fiscalité, puisque seuls les intérêts de l’emprunt seront déductibles, mais pas le capital. Et donc en trésorerie la SCI sera déficitaire. Votre père devra donc se contenter de beaucoup moins de 500 €/mois.

Ensuite non, le remboursement du compte courant n’est pas imposable, mais le loyer l’est, indépendamment de la trésorerie générée par la société. Vous pouvez donc tout à fait vous retrouver déficitaire en trésorerie, après impôts.

Enfin, si vous avez 90% des parts, cela ne procurera quasiment aucun revenu à votre père, alors que vous indiquez que c’est son objectif.

Bref, votre montage est complètement bancal, et sans aucun sens.

Donc commencez par rationaliser vos hypothèses financières, en envisagez plutôt un démembrement avec l’usufruit pour votre père et la nue-propriété pour vous, ce qui lui permettra de bénéficier de 100% des revenus de son vivant, tout en vous permettant de devenir propriétaire du bien sans frais de succession à son décès. Et pour cela, vous n’avez même pas besoin d’une SCI.

Conclusion

Le démembrement est particulièrement adapté aux situations dans lesquelles deux personnes ont deux objectifs bien différents :
– l’un recherchant des revenus immédiats, ce qu’obtient l’usufruitier qui perçoit les revenus de l’investissement sans en supporter les charges importantes et les travaux,
– l’autre désirant se constituer un patrimoine immobilier à long terme, quitte à ne pas en percevoir les revenus dans un premier temps.