Quelles sont les précautions à prendre lorsque l’on crée une société civile immobilière ayant pour objet de détenir l’immeuble dans lequel on exerce son activité professionnelle pour éviter, en cas de liquidation judiciaire, une extension de cette procédure à la SCI ?

Trois indices permettent aux juges de décider éventuellement de cette extension de la liquidation aux sociétés proches.

Comptes imbriqués

La protection juridique apportée par une société civile immobilière détenant le local professionnel d’une autre société tombe dès lors qu’est reconnue "l’imbrication des éléments d’actif et de passif" des deux sociétés.

Bien plus qu’un intérêt commun, cette imbrication impose que des éléments d’actif d’une société lui provienne de l’autre société, ou que des éléments de passif d’une société soit acquittés par l’autre société sans contrepartie.

Un arrêt de la Cour de cassation en 2013 illustre l’absence ou la présence de contrepartie à la prise en charge d’une dépense par une société pour une autre :
la société commerciale qui occupe l’immeuble ne paie pas ses loyers mais effectue des travaux importants dans l’immeuble. La Cour a jugé que la contrepartie à l’absence de loyers était les travaux financés par le locataire pour son bailleur et augmentant la valeur de l’actif de la société propriétaire.

A l’inverse donc, seraient considérées comme des opérations tendant vers une imbrication des patrimoine :
– le non paiement des loyers sans relance, procédure... de la part du bailleur,
– ou encore des travaux effectués par le locataire au bénéfice du propriétaire sans imputation sur les loyers, ou autre accord financier,

Relations financières déséquilibrées

Autre critère conduisant à penser qu’une société civile immobilière ne dispose pas d’une réelle autonomie de gestion : des relations avec son locataire totalement injustifiées, si ce n’est en prenant en compte l’intérêt personnel du chef d’entreprise à la fois gérant de la société civile.

L’exemple le plus courant : un loyer trop élevé par rapport à ceux généralement pratiqués pour un bien équivalent. Un autre arrêt de 2015 de la Cour de Cassation montre que cette pratique est suffisante pour conduire les juges à prononcer la liquidation d’une société civile immobilière en même temps que celle de son locataire.

Dans cette affaire, le gérant de la SCI avançait que les créanciers de la société qui louait ses locaux n’avaient pas été impactés par ce loyer trop élevé, dans la mesure où des loyers n’avaient pas été payés, ni réclamés. Ainsi, le passif de cette société en liquidation n’avait pas été augmenté du fait du loyer annoncé dans le bail. Mais les juges de la haute cour ont fait valoir que le seul fait de prévoir des loyers non justifiés prouvait la confusion des patrimoines, indépendamment de l’impact de cette pratique sur le passif de la société occupant l’immeuble.

La volonté des parties

Dans un arrêt de 2014, la Cour de cassation a ajouté aux critères de reconnaissance d’une confusion de patrimoines celui de la volonté de l’entrepreneur de créer une telle situation.

Mais il faut souligner que cet argument n’a pas été réutilisé dans l’arrêt précédent, datant de 2015, et qui s’appuie sur un critère unique, un loyer trop élevé, pour caractériser une anormalité dans la gestion de sociétés normalement distinctes.

Aussi, ce dernier critère de la volonté de créer cette situation confusionnelle doit être comprise comme un élément aggravant.