Peut-on vendre un lot de copropriété en l’absence de règlement de copropriété ?

Par expérience, les professionnels de la vente immobilière savent, parfois à leurs dépens, qu’il est difficile de trouver un notaire acceptant d’administrer certaines ventes. Lorsque la vente revêt un vide juridique source de contentieux, personne n’a envie d’engager sa responsabilité. D’autant plus que le préjudice peut être lourd concernant la vente immobilière…

Ainsi, même s’ils n’en ont pas le droit, certains notaires refusent de conclure une vente en l’absence de règlement de copropriété. Ce document est effectivement à fournir à l’acquéreur depuis la loi ALUR de septembre 2014. Il est vrai que ne pas fournir un règlement de copropriété existant est une faute. Mais s’il n’existe aucun règlement de copropriété, pourquoi s’acharner ?

Il faut rappeler que la copropriété existe automatiquement dès lors que les conditions d’application de la copropriété s’applique, c’est-à-dire dès lors que l’immeuble est détenu par au moins deux propriétaires différents. Ni le règlement de copropriété, ni l’existence d’un Syndic, ou tout autre élément ne sont nécessaires à l’existence de la copropriété. En toute hypothèse, un notaire ne peut donc pas refuser de conclure une vente en invoquant l’absence de règlement de copropriété.

Quels risques pour une vente sans règlement de copropriété ?

Toutefois, avant la vente, il est préférable de créer un règlement de copropriété, avec l’état descriptif de division, et de nommer un syndic provisoire. L’acquéreur pourra être ainsi informé d’éléments importants concernant sa décision d’acheter, dont notamment :
– Le poids de son choix dans les décisions prises en assemblée générale,
– La quote-part des charges de copropriété et des dépenses hors budget qui peuvent lui être imputées, par comparaison avec la quote-part des autres copropriétaires,
– Le fonctionnement et l’organisation de la copropriété.

En l’absence de règlement de copropriété, l’acquéreur ne peut pas savoir à quoi il s’engage en achetant un lot de copropriété.

L’arbre qui cache la forêt…

L’absence de règlement de copropriété n’est pas anodine. Elle peut révéler une organisation de copropriété assez compliquée, dans laquelle l’acquéreur pourrait ne pas trouver sa place.

Les copropriétés « tacites » regroupent souvent des copropriétaires de la même famille. L’immeuble a été réparti entre plusieurs personnes suite à un héritage par exemple. Les nouveaux propriétaires n’ont pas souhaité créer un règlement de copropriété, car cette démarche nécessite de faire appel à un géomètre expert ainsi qu’un notaire pour un coût moyen de 4000 euro. Comme l’organisation de la copropriété était décidée de manière orale, il n’y a jamais eu d’assemblée générale. La prise de décisions n’est peut-être pas fait selon les règles de l’art, c’est-à-dire à la majorité des articles 25 et 26.

La création du règlement de copropriété pourrait donc permettre de mettre toutes ces questions à plat.