Le plafonnement des loyers est une mesure de la ministre du logement Cécile Duflot.

A noter que cette loi est bien distincte de la loi Pinel, ancienne loi Duflot, qui instaure une nouvelle forme d’investissements défiscalisés.

Loyer maximum

Dans certaines villes de France, un loyer maximum a été instauré, sur la base d’un loyer de référence appelé loyer médian, à Paris notamment, et dans d’autres grandes villes de France.

Ce sujet est traité dans un autre article, et il s’agit ici d’expliquer comment l’augmentation d’un loyer est plafonné lors d’un changement de locataire aux variations de l’indice IRL.

Principe du plafonnement des loyers

Le principe du plafonnement des loyers est simple : un bailleur ne peut plus augmenter son loyer au delà de l’indice IRL. Cet indice est celui publié par l’INSEE et utilisé pour calculer l’augmentation légale annuelle d’un loyer. Aussi, en d’autres termes, que son locataire change ou non, un bailleur ne peut plus augmenter un loyer plus rapidement que la hausse de l’IRL.

En effet, ce plafonnement de loyer s’applique :

• lors d’un changement de locataire, donc de la signature d’un nouveau bail,
• lors d’un renouvellement de bail en conservant le même locataire).

Villes concernées

Ce plafonnement des loyers s’applique aux villes où l’augmentation des loyers a été la plus forte durant ces dix dernières années (au moins 10 fois plus forte que l’augmentation de l’indice IRL) et où les loyers moyens au mètre carré dépasse 11 euros.

Au final, 32 agglomérations situées sur le territoire français métropolitain sont concernées :
– Amiens,
– Annecy,
– Annemasse,
– Arles,
– Armentières,
– Arras,
– Avignon,
– Beauvais,
– Bordeaux,
– Caen,
– Creil,
– Douai-Lens,
– Forbach,
– Fréjus,
– Grenoble,
– La Rochelle,
– Le Havre,
– Lille,
– Lyon,
– Marseille-Aix-en-Provence,
– Meaux,
– Menton,
– Montpellier,
– Nantes,
– Nice,
– Paris,
– Rennes,
– Rouen,
– Strasbourg,
– Toulon,
– Toulouse,
– Valenciennes.

Les exceptions à l’encadrement des loyers

Ce plafonnement des loyers ne s’applique pas dans quelques cas particuliers :

• Lorsque le loyer du bien immobilier était sous-évalué antérieurement.
  Évidemment, cette sous-évaluation devra être significative et pouvoir être démontrée (évaluation en comparaison des loyers pratiqués pour des biens équivalents).
• Lorsque le bailleur aura entrepris, entre deux baux d’habitation, des travaux de rénovation dont le montant s’élève au moins à la moitié des loyers annuels.
  Par exemple, pour un studio loué à Paris 700 euros par mois, le montant des travaux de rénovation devra s’élever au minimum à 4.200 euros. Cependant, dans ce cas, la hausse possible après travaux sera là encore limitée à 15% du montant total de ces travaux.
  Dans notre exemple, le loyer après travaux pourra être revu en hausse de 630 euros par an, soit environ de 50 euros par mois. Cette hausse d’un peu plus de 600 euros par an permet un amortissement des travaux sur 8 ans environ si l’on ne tient pas compte des prélèvements obligatoires, soit bien davantage dans la réalité. La hausse de loyer autorisée comparativement au coût des travaux engagés s’avère au final très restrictive.

En conclusion, plus que jamais, un bailleur se doit de pratiquer l’augmentation annuelle de loyer prévue au bail et rattraper si besoin est les augmentations non pratiquées jusqu’alors.

Numéro vert

Un numéro vert a été mis en place pour répondre gratuitement à toute demande d’information. Il s’agit du 08 05 160 111 (numéro gratuit). Toute question personnalisée devrait trouver par ce moyen une réponse.

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