Amortir les immobilisations inscrites à l’actif d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés est une obligation.

En revanche, une SCI imposable à l’IR a le choix de pratiquer ou non ces amortissements. Or de ce choix dépendra non pas le résultat fiscal annuel de la société mais le montant de son résultat comptable, ce qui n’est pas sans conséquences pour ses associés.

Incidences des amortissements

Amortir un bien, c’est constater en comptabilité une charge annuelle qui correspond à la dépréciation comptable de ses actifs.

Cette charge vient donc diminuer le résultat comptable d’une SCI. Or, sur décision des associés lors de l’assemblée générale annuelle, ce bénéfice sera :

• ou bien distribué, mais il faut pour cela que la SCI dispose de liquidités,
• ou bien affecté :
  • aux réserves (après être resté en attente dans le compte de report à nouveau éventuellement) inscrites dans les dettes de long terme au passif du bilan, ces réserves étant finalement une dette de la SCI à l’ensemble de ses associés,
  • aux comptes courants d’associés, la SCI constatant ainsi une dette personnalisée au nom de chaque associé, cette dette pouvant être réglée aux associés à tout moment.

Ainsi, amortir les immeubles d’une SCI soumise à l’IR réduit chaque année le bénéfice comptable de la société et sa dette envers ses associés. Le choix de pratiquer des amortissements revient donc à imposer aux associés de conserver au sein de la société une plus grande partie des bénéfices annuels.

En matière fiscal, les amortissements ne changent rien au bénéfice imposable entre les mains des associés, et donc à l’impôt dû. En effet, ces amortissements comptables sont à réintégrer dans le bénéfice fiscal de la SCI relevant de l’IR. Il existera donc alors une différence importante entre :
– le résultat comptable de la SCI qui est diminué des dotations aux amortissements de l’année,
– le résultat fiscal qui ne tient pas compte de cette charge.

Amortissements comptable et SCI à l’IR

Une SCI soumise à l’IR n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité commerciale, sauf si l’un de ses associés est lui même soumis à l’IS (cas d’une personne morale associée de la SCI).

Aussi, une SCI à l’IR n’a pas l’obligation légale d’amortir ses immeubles. Le gérant peut ainsi tenir une comptabilité de trésorerie et présenter un bilan annuel aux associés dans lequel les immeubles détenus conserveront pour valeur comptable nette leur valeur d’acquisition.

Cependant, le gérant a également la possibilité d’amortir les immeubles de la SCI. Dans ce cas, il a alors l’obligation de tenir une véritable comptabilité commerciale. Cette obligation impose alors :

• de calculer les amortissements selon la méthode par composant, qui prévoit des durées d’amortissements distinctes suivant la nature des actifs détenus :
  • terrain : non amortissable
  • gros œuvre : durée d’amortissement de 25 à 50 ans
  • façades, étanchéités : 20 à 40 ans
  • installations générales et techniques : 15 à 30 ans
  • agencements : 7 à 15 ans
• le suivi du plan d’amortissement initial, toute modification de ce plan d’amortissement ayant des conséquences comptables lourdes (en particulier le passage de l’ancienne méthode d’amortissement globale à la nouvelle méthode d’amortissement par composant, ou encore l’oubli d’une écriture d’amortissement dans des comptes approuvés...),

Amortissements et comptes courants

Pratiquer des amortissements comptables est un moyen indirect de limiter l’augmentation des comptes courants des associés d’une SCI bénéficiaire. En conséquence, choisir de ne pas amortir les immeubles entraîne des comptes courants plus élevés.

En cas de cession de parts, que des amortissements soient pratiqués ou non, cela ne modifie nullement le montant de la transaction (basée sur la valeur économique des biens détenus et non leur valorisation comptable). En revanche, le prix de vente peut être réparti entre :
– la valeur des parts,
– le montant des comptes courants cédés en même temps que les parts.

Par exemple, si un associé vend ses parts pour 100.000 euros, on peut obtenir la répartition suivante :
– 50.000 euros pour ses parts proprement dites et 50.000 euros pour son compte courant, dans le cas du non amortissement de l’immeuble,
– 90.000 euros pour ses parts et 10.000 euros de compte courant avec amortissement des immeubles (l’amortissement ayant réduit les bénéfices annuels affectés à son compte courant).

Cette répartition du prix de vente entre valeur des parts et compte courant était essentielle pour le calcul des droits d’enregistrement. En effet, ces droits d’enregistrement n’étaient pas dus sur les comptes courants, mais uniquement sur la valeur des parts. Ainsi, un associé de SCI avait-il intérêt à majorer le montant de son compte courant pour minorer la valeur des ses parts. Dans notre exemple, il était plus intéressant de limiter les droits d’enregistrement à la valeur des parts de 50.000 euros en n’amortissant pas les immeubles de la SCI plutôt que d’obtenir des parts d’une valeur de 90.000 euros soumises aux droits d’enregistrement en choisissant l’amortissement comptable des immeubles.

Cependant, cette règle fiscale a été modifiée en 2012 : c’est aujourd’hui le prix de cession qui est soumis aux droits d’enregistrement, et seules les dettes contractées pour l’acquisition des parts peuvent réduire la base de calcul de ces droits. Ainsi, les bénéfices comptables affectés ou non aux comptes courants ne changent plus le montant des taxes dues en cas de mutation.

Amortissements et capital de la SCI

Ce paragraphe vient compléter l’article traitant du choix entre un capital élevé ou non pour créer une SCI.

En pratiquant l’amortissement des immeubles, on limite le bénéfice distribuable à chaque associé.

Dans le cas où la SCI a été constituée avec un capital important qui doit être libéré au fur et à mesure des années et des besoins, les dotations annuelles aux amortissements limitent donc la possibilité pour les associés de percevoir les bénéfices réalisés et de libérer leur part de capital.

En réalité, cet exemple souligne une fois de plus que les amortissements contraignent les associés à laisser au bilan de la SCI une plus grande part des bénéfices et à réaliser personnellement des apports plus importants.

Amortissement et ISF

Un compte courant d’associé de SCI est imposable à l’ISF (de la même façon qu’il entre dans l’actif successoral en cas de décès de l’associé).

Cette créance du contribuable sur la SCI est facilement évaluable puisque la valeur du compte courant est connue à l’euro prêt et déterminée chaque année par le gérant. Or cet actif ne bénéficie d’aucun abattement particulier dans le calcul de l’ISF.

A l’inverse, un abattement d’environ 20% est généralement admis par l’administration sur les parts de SCI dans le cadre de l’ISF.

Au final, l’associé de SCI imposable à l’ISF a intérêt à limiter son compte courant, augmentant ainsi la valeur de ses parts sociales qui bénéficient d’un abattement. En matière d’amortissement des immeubles, ce contribuable a donc intérêt à ce que des amortissements annuels viennent limiter le résultat comptable de la SCI et donc le montant de bénéfice affecté à son compte courant.

Amortissements et démembrement parts

Dans le cas d’un démembrement de parts sociales d’une SCI :
– l’usufruitier perçoit les bénéfices annuels,
– le nue-propriétaire a un droit sur les réserves de la société.

Ainsi, pratiquer des amortissements, c’est réduire le bénéfice revenant à l’usufruitier et augmenter les actifs conservés par la société et appartenant indirectement aux nus-propriétaires.

Si le but des nus-propriétaires est de transmettre un patrimoine, ne pas amortir des immeubles de la SCI répond davantage à leur objectif de maximiser le résultat distribuable aux usufruitiers (les enfants dans une SCI familiale).