Cet article répond aux deux questions régulièrement posées sur les forums du site :
– J’envisage d’acquérir un appartement pour le louer à mon enfant, pourra-t-il percevoir des allocations logement si je constitue une SCI ?
– Nous souhaitons aider nos parents, pourront-ils bénéficier d’allocations logement si nous achetons leur résidence principale via une SCI ?

Allocations logement et SCI entre ascendants ou descendants

Les règles en matière d’APL figurent déjà sur ce site. Nous les rappelons :
– Un locataire ne peut pas percevoir d’allocations logement si le bien loué appartient à l’un de ses ascendants ou descendants (ou à l’un des ascendants ou descendants de son conjoint, concubin, ou partenaire d’un PACS).
– Si le bien loué est détenu par une société civile immobilière, son locataire peut prétendre à des allocations logement, indépendamment de l’identité des associés de cette SCI.

Le montage fréquemment rencontré consiste donc, pour des parents ou des enfants, à constituer une SCI pour détenir le bien loué à un enfant ou à un parent, afin que ce dernier puisse déposer une demande d’allocations auprès de la CAF.

Cependant, ce montage est désormais considéré comme frauduleux et des mesures de contrôle doivent débuter en 2014.

Obligation alimentaire du Code civil

Le Code civil prévoit une obligation alimentaire :
– Des parents envers leurs enfants, en vertu de l’article 203 du Code civil.
– Des enfants envers leurs parents : en particulier, en vertu de l’article 205 du Code civil, des enfants peuvent être poursuivis judiciairement pour acquitter les factures de la maison de retraite où séjourne leur parent.

Se reporter au site Légifrance pour consulter ces articles de loi.

C’est sur la base de ce principe d’obligation alimentaire et d’entraide financière entre générations que la CAF justifie que des allocations logements ne peuvent pas profiter aux locataires d’un bien détenu justement par ceux à qui incombe cette obligation légale. En conséquence, l’utilisation d’une société écran pour contourner ce principe devient un procédé frauduleux.

Changement radical de la législation

Il faut souligner le changement radical de la CAF et, plus largement, de l’autorité publique, quant à l’utilisation d’une société civile comme intermédiaire juridique entre un locataire et ses ascendants et descendants.

En effet, sur le forum de notre autre article sur ce sujet, des liens vers des sites publics nous permettent de mieux comprendre pourquoi la CAF ne vérifiait pas hier l’identité des associés des SCI propriétaires des logements loués par des bénéficiaires d’allocations logement :

• Une réponse à l’Assemblée de 2002 du ministre de la famille indique clairement que les aides de la CAF sont subordonnées au versement effectif d’un loyer, et qu’une société civile permet justement la vérification du règlement effectif d’un loyer au prix du marché par le locataire du logement détenu par cette personne morale. La différence entre un bien détenu directement par des ascendants ou descendants et un bien appartenant à une SCI est ainsi justifié pour le traitement des dossiers déposés à la CAF.
  D’une façon plus large d’ailleurs, le problème de la réalité du versement des loyers par un locataire à une SCI propriétaire, ainsi que la justification du montant de ces loyers, est un problème fiscal récurrent, en particulier lorsque ce sont les associés de cette SCI qui occupent le bien inscrit à son bilan à titre de résidence principale, secondaire, résidence partagée... En effet, l’encaissement de ces loyers justifie fiscalement la déduction des charges de la société. L’administration publique est donc régulièrement confrontée à cette difficulté. En matière d’ISF également, lorsque le contribuable s’appuie sur une valeur de rendement pour évaluer son patrimoine immobilier, le montant des loyers pratiqués peut indirectement être contesté.
• Un décret de 2008 consultable sur le site de l’ANIL confirme la légalité de la demande d’allocations logement aux locataires d’une SCI.

Entraide générationnelle dans la pratique

Considérons maintenant deux exemples correspondant aux situations généralement rencontrées dans la pratique en matière d’entraide générationnelle.

Premier cas : aide d’un descendant

Des parents achètent un studio et y logent leur enfant qui débute sa carrière professionnel. Ces parents aident ainsi leur enfant en lui facilitant l’accès au logement, celui-ci perçoit des aides au logement en raison de sa rémunération encore faible. Désormais, pour conserver son droit à allocations, l’enfant doit déménager :
– Les parents perçoivent les mêmes revenus fonciers,
– L’enfant devra retrouver un logement pour un loyer équivalent, or ses parents ne pourront bientôt plus se porter caution (si la GLU est mise en place comme espéré par la ministre Duflot).
Au final, les parents se retrouvent dans l’incapacité d’aider leur enfant, à moins de lui apporter un soutien plus significatif encore, en lui accordant une donation par exemple, des parts de leur SCI notamment, pour sortir du marché de la location et accéder à la propriété.

Second cas : aide d’un ascendant

Des enfants s’unissent financièrement pour acquérir la résidence principale de leurs parents. Généralement, cette situation s’impose lorsque les parents se trouvent dans une situation financière précaire qui ne leur permet plus de conserver ou de racheter leur logement. Quelle solution offre la CAF dans cette situation ? Aucune en réalité, car les parents ne présentent pas les garanties nécessaires pour se tourner vers un autre propriétaire foncier privé. Il est donc indirectement demandé aux enfants d’augmenter leur effort financier envers leurs parents, en se privant de revenus fonciers et en s’interdisant ainsi la déduction des charges de gestion et travaux éventuels.

Conclusion

La logique de ce retournement législatif est donc la même dans tous les cas : plus de solidarité intergénérationnelle et moins de solidarité publique. D’ailleurs, le but de cette mesure est de réduire le montant des aides au logement versées (ou du moins l’augmentation de ce montant).

Comment ne pas approuver une telle mesure, chacun a conscience aujourd’hui des excès de la dépense publique. Mais tout d’abord, pourquoi faire passer pour des fraudeurs les contribuables qui ont crée une SCI sans entraver jusqu’à ce jour ni aucune loi ni aucune règle de la CAF ? Ensuite, comment ne pas comprendre qu’à force de décourager les investisseurs immobiliers privés, cette fois ceux recherchaient non pas des revenus complémentaires mais plutôt à faciliter le logement de leurs proches, on réduira le parc locatif privé. Réduire le déficit de la CAF est assurément une bonne chose mais compliquer le logement en France est à l’opposé de l’objectif répété par Cécile Duflot.

Pour le dire autrement, une analyse systémique de la situation, que ce soit celle de la CAF ou du logement d’ailleurs, ne serait-elle pas préférable à des mesures successives et souvent contradictoires ?