L’article suivant détaille le nouveau calcul des plus-values immobilières.

En effet, une baisse de l’imposition des plus-values immobilières est effective depuis le 1er septembre 2013 (sur les résidences secondaires mais aussi sur l’immobilier locatif), mais moins importante que prévue initialement.

Par ailleurs, un abattement exceptionnel de 25% de la plus-value imposable est également applicable pour une durée d’un an.

Nouveau calcul de l’abattement pour durée de détention

Actuellement, il faut détenir un bien immobilier durant 30 ans pour que l’imposition d’une plus-value immobilière soit nulle. A partir du 1er septembre 2013, cette durée est ramenée à 22 ans.

L’abattement de 100% est obtenu progressivement par un taux annuel de :
– 0% pour 1 à 5 années de détention,
– 6% de la 6ème à la 21ème année,
– 4% la 22ème année.

On retrouve donc un lissage de cet abattement correspondant approximativement à celui antérieur à la réforme Sarkozy de l’imposition des plus-values.

Cependant, il faut noter deux différences essentielles :
– Le taux d’imposition reste le taux de 19% (contre 16% antérieurement),
– Cet abattement ne s’applique pas au calcul de la CSG-CRDS ! Or le taux de ces prélèvements sociaux est passé de 10% au début du quinquennat du précédent président à 15,5% actuellement.

Prélèvements sociaux sur plus-value

Les prélèvements sociaux au taux de 15,5% s’appliquent actuellement sur les plus-values immobilières imposables (avec exonération totale au terme de 30 années de détention). Il est d’ores et déjà à noter que la réforme des retraites actuelle envisage une augmentation de ce taux de prélèvements en 2014.

Or la réforme Hollande des plus-values ne modifie pas le calcul de ces prélèvements sociaux. Seul le calcul de l’impôt, au taux de 19%, est réaménagé. Autrement dit, étant donné que le taux des prélèvements sociaux est devenu très proche de celui de l’impôt, cette réforme ne modifie que la moitié environ de la plus-value immobilière imposable.

Nouveau barème d’imposition des plus-values

Deux types de prélèvements se cumulent donc sur les plus-values immobilières, avec un calcul de l’abattement pour durée de détention différent :
– abattement progressif sur 22 ans pour l’impôt à 19%,
– abattement actuel sur 30 ans pour la CSG-CRDS (au taux de 15,5% à ce jour, certainement davantage demain).

Aussi, dans le tableau suivant, on a déterminé un taux d’abattement pondéré, qui cumule les deux abattements en tenant compte du taux d’imposition respectif de ces prélèvements.

Par exemple, la sixième année, ce taux d’abattement pondéré s’élève à :
Taux abattement pondéré = ((taux abattement impôt x 19%) + (taux abattement CSG-CRDS x 15,5%)) / (19% + 15,5%)
Soit 4,20%.

Durée détention	Réforme impôt 19%		Imposition actuelle CSG-CRDS 15,5%		Taux abattement pondéré
Années détention	Taux abattement impôt	Taux abattement impôt cumulé	Taux abattement CSG-CRDS	Taux abattement CSG-CRDS cumulé	Taux global pondéré
1	0%	0%	0%	0%	0%
2	0%	0%	0%	0%	0%
3	0%	0%	0%	0%	0%
4	0%	0%	0%	0%	0%
5	0%	0%	0%	0%	0%
6	6%	6%	2%	2%	4,20%
7	6%	12%	2%	4%	8,41%
8	6%	18%	2%	6%	12,61%
9	6%	24%	2%	8%	16,81%
10	6%	30%	2%	10%	21,01%
11	6%	36%	2%	12%	25,22%
12	6%	42%	2%	14%	29,42%
13	6%	48%	2%	16%	33,62%
14	6%	54%	2%	18%	37,83%
15	6%	60%	2%	20%	42,03%
16	6%	66%	2%	22%	46,23%
17	6%	72%	2%	24%	50,43%
18	6%	78%	4%	28%	55,54%
19	6%	84%	4%	32%	60,64%
20	6%	90%	4%	36%	65,74%
21	6%	96%	4%	40%	70,84%
22	5%	100%	4%	44%	74,84%
23		100%	4%	48%	76,64%
24		100%	4%	52%	78,43%
25		100%	8%	60%	82,03%
26		100%	8%	68%	85,62%
27		100%	8%	76%	89,22%
28		100%	8%	84%	92,81%
29		100%	8%	92%	96,41%
30		100%	8%	100%	100,00%

Cet abattement pondéré permet de mettre en évidence l’absence d’exonération de plus-value après 22 années de détention. En effet, la plus-value restera imposée à 25% environ après ce délai (le taux d’abattement n’étant que de 74,84%). En réalité, après ces 22 années :
– l’impôt sera nul,
– les prélèvements sociaux seront dus sur la base de 56% de la plus-value.

Autres points de repère :
– après 10 années de détention, près de 80% de la plus-value restera imposable,
– après 15 années de détention, près de 60% de la plus-value sera soumise à une imposition globale de 34,5%,
– ce n’est qu’après 17 années de détention que la plus-value imposable sera réduite de moitié.

Au final, si une baisse de l’imposition des plus-values immobilières est bien envisagée, elle ne permettra en aucun cas de revenir au barème d’imposition en vigueur avant la réforme Sarkozy. Il faut maintenant attendre la rentrée pour connaître les détails du texte qui sera voté par l’Assemblée dans le cadre de la loi de finances 2014.

Baisse exceptionnelle de l’imposition en 2014

Attention, si ce nouveau barème d’imposition des plus-values immobilières est destiné à être maintenu durant quelques années au moins, une baisse exceptionnelle de 25% de cette imposition devrait parallèlement être votée pour l’année 2014.

Mais là encore, cette réduction de la plus-value imposable de 25% n’est prévue que pour le calcul de l’impôt à 19%, pas pour celui des prélèvements sociaux (sur le principe de ce qui avait déjà été proposé en 2013).

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Le président François Hollande l’a annoncé : une réforme de l’imposition de la plus-value immobilière est à anticiper en 2014.

Déclarations de François Hollande

C’est lors de sa prestation télévisuelle du 16 juin 2013 que François Hollande a annoncé ses projets de réforme pour dynamiser le marché de l’immobilier. Son objectif est d’alléger l’imposition de la plus-value immobilière en 2014 pour inciter les vendeurs potentiels, d’une part à mettre en vente leur bien immobilier, et d’autre part à se résoudre à baisser leur prix de vente afin de tenir compte du manque de motivation des acheteurs.

Agir sur le marché de l’immobilier par la fiscalité n’est pas une nouveauté, bien au contraire, le mode de calcul de la plus-value immobilière est depuis peu modifié chaque année par :
– l’augmentation continuelle de la CSG,
– la hausse en 2012 de 16% à 19% du taux d’imposition sur la plus-value,
– la hausse en 2012 de la durée de détention de 15 ans à 30 ans pour être totalement exonéré d’imposition sur la plus-value,
– la taxe sur les plus-values "importantes" applicable depuis 2013.

Or, bien plus que de revirements législatifs, c’est de stabilité fiscale dont a besoin le marché immobilier pour trouver son rythme. Car ces variations de l’impôt sur les plus-values sont évidemment amplifiées par celles applicables aux revenus fonciers (et regroupées dans un article récent consacré aux excès de règles en matière de location immobilière).

Ainsi, favoriser les transactions immobilières en 2014, c’est amplifier leur baisse sur 2013 et fabriquer une nouvelle chute de ces transactions en 2015.

Imposition des plus-values immobilières en 2014

Deux réformes sont annoncées :
– Une nouvelle modification du mode de calcul de l’abattement qui vient réduire la plus-value imposable au fur et à mesure de la durée de détention de l’immeuble vendu. De 15 années, la durée de détention pour éviter toute imposition de la plus-value était passée à 30 ans en 2012, elle reviendrait en 2014 à 22 ans.
– Un abattement exceptionnel sur les plus-values en 2014.

En réalité, ces deux projets ont déjà été proposés par François Hollande.

Abattement pour durée de détention

Cet abattement avait déjà été envisagé pour 2013, aussi notre article qui suit les réformes des plus-values immobilières le comparait déjà à son mode actuel de calcul. Nous reprenons ce tableau comparatif :

Durée détention	Réforme attendue		Imposition actuelle		Moindre imposition
Années détention	Taux abattement annuel	Taux abattement cumulé	Taux abattement annuel	Taux abattement cumulé	Ecart taux cumulé
1	0%	0%	0%	0%	0
2	0%	0%	0%	0%	0
3	5%	5%	0%	0%	5
4	5%	10%	0%	0%	10
5	5%	15%	0%	0%	15
6	5%	20%	2%	2%	18
7	5%	25%	2%	4%	21
8	5%	30%	2%	6%	24
9	5%	35%	2%	8%	27
10	5%	40%	2%	10%	30
11	5%	45%	2%	12%	33
12	5%	50%	2%	14%	36
13	5%	55%	2%	16%	39
14	5%	60%	2%	18%	42
15	5%	65%	2%	20%	45
16	5%	70%	2%	22%	48
17	5%	75%	2%	24%	51
18	5%	80%	4%	28%	52
19	5%	85%	4%	32%	53
20	5%	90%	4%	36%	54
21	5%	95%	4%	40%	55
22	5%	100%	4%	44%	56
23		100%	4%	48%	52
24		100%	4%	52%	48
25		100%	8%	60%	40
26		100%	8%	68%	32
27		100%	8%	76%	24
28		100%	8%	84%	16
29		100%	8%	92%	8
30		100%	8%	100%	0

Au final, un abattement plus progressif évitant les effets de seuils et donc le report des intentions de vente. Évidemment, ce nouveau mode de calcul reste cependant moins favorable que ce qu’il était antérieurement à la réforme Sarkozy. Des propriétaires fonciers restent donc imposables sur la plus-value alors qu’ils ne l’étaient plus il y a quelques années, mais le regret fiscal demeure plus limité.

Abattement exceptionnel 2014

L’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières prévu en 2014 avait déjà été proposé dans le cadre de la loi de finances 2013, mais le Conseil d’Etat avait empêché le gouvernement de mettre en application ce projet de loi.

Ainsi, nous avions déjà présenté cette mesure en soulignant :
– que cet abattement ne s’appliquerait qu’à l’imposition à 19% des plus-values. Ainsi, le montant de CSG-CRDS à payer sur la plus-value n’étant pas modifié, le taux réel de cet abattement n’est en réalité qu’un peu supérieur à 10%,
– que ce "cadeau fiscal" intervient en même temps (et maintenant avec un décalage d’un an) que la taxe sur les plus-values, le prélèvement solidarité, qui s’applique presque inévitablement dans la pratique aux immeubles détenus depuis 10 ans au moins environ.

Attendre avant de vendre ?

Le mode d’imposition actuel des plus-values immobilières est récapitulé sur ce site.

La baisse de l’imposition des plus-values est-elle incitative ? Si l’on considère que le mode de calcul des plus-value restera fixe au moins durant les quatre prochaines années, seul l’abattement exceptionnel reste finalement une "aubaine fiscale". Or que représente cette baisse de 10% environ de l’impôt à payer par rapport au prix de vente de l’immeuble ? Quelques pourcents...

De plus, en conservant un an de plus son bien immobilier, si l’abattement exceptionnel est perdu, la durée de détention augmente, et l’écart d’imposition est mécaniquement réduit.

Au final, que représente cette incitation fiscale par rapport à la baisse des prix de l’immobilier qui est attendue par la mise en place de cette réforme. Très clairement en effet, l’objectif de cette mesure est de pousser les prix immobiliers à la baisse pour relancer le volume des transactions. Aussi, ne serait-il pas judicieux de vendre après le terme de l’application de l’abattement exceptionnel ?

Finalement, c’est en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier anticipée par chacun qu’un choix peut se faire. Or espérer un rebond des prix de l’immobilier dès la fin de l’année 2014 est certainement illusoire. Dans cette hypothèse, mieux vaut alors vendre le plus rapidement possible.