La plupart des locations ne sont pas soumises à TVA.
De plus, lorsqu’une activité d’une société civile immobilière relève du champ d’application de la TVA, alors seule cette activité devient imposable.
Enfin, le régime de la franchise en base de TVA permet souvent dans tous les cas d’éviter l’imposition à TVA.

Locations non soumises à TVA

Les locations suivantes n’entraînent pas l’assujettissement d’une SCI à la TVA :
– Les locations de locaux non meublés à usage d’habitation ne sont jamais soumis à TVA (ni de plein droit, ni sur option).
– Les locations de locaux meublés à usage d’habitation qui ne sont pas soumis à TVA (voir location meublé soumis TVA) ne peuvent pas opter pour une imposition à TVA. Par exemple, la location d’un studio meublé n’est jamais soumis à TVA.
– La location d’un parking n’est pas soumise à TVA dès lors que cette location est accessoire d’une location non soumise à TVA (voir location parking soumis à TVA).

Imposition TVA d’une SCI immeuble par immeuble

Lorsqu’une SCI exerce une activité soumise à TVA (location d’un ensemble de parkings par exemple) ou a opté pour l’imposition à la TVA pour l’une de ses locations (local commercial par exemple), seul le bien concerné par cette imposition est soumis à TVA. Les autres locations éventuelles de cette SCI ne sont donc pas obligatoirement soumises à TVA.

Par exemple, une SCI qui détient des immeuble d’habitation peut parfaitement acquérir des parkings dont la location est soumise à TVA sans modifier la fiscalité de ses autres biens. Cette SCI déclarera donc le chiffre d’affaires et la TVA collectée sur son activité de parkings sans modifier la gestion de ses autres immeubles.

Régime franchise en base de TVA

Lorsqu’une SCI exerce une activité soumise à TVA, deux cas de figure sont possibles :
– Si le total annuel des encaissements normalement soumis à TVA est inférieur à 32.600 euros, alors la société peut opter pour le régime de la franchise en base de TVA et devenir ainsi non imposable à TVA.
– Si le chiffre d’affaire annuel de l’activité soumise à TVA dépasse ce seuil de 32.600 euros, alors cette activité est obligatoirement soumise à TVA.

En réalité, si le chiffre d’affaires annuel de l’activité soumise à TVA d’une SCI ayant antérieurement opté pour le régime de la franchise en base de TVA reste compris entre 32.600 euros et 34.600 euros en 2012, alors cette SCI peut continuer à bénéficier du régime de la franchise en base de TVA pour deux ans (pour 2012 et 2013) et même sans limitation de durée si son chiffre d’affaires de l’année 2013 redevient inférieur à 32.600 euros (seuil légèrement revu à la hausse chaque année).

Si une SCI perd le bénéfice du régime de la franchise en base de TVA, elle devient soumise à TVA dès le premier jour du mois au cours duquel le dépassement a été constaté.

Cette option pour le régime de la franchise en base de TVA est annuelle, reconduite par tacite reconduction, mais une SCI peut y mettre fin à n’importe quel moment (devenant alors imposable à TVA dès le premier janvier suivant).