Dans cet article est étudié le cas d’une société civile immobilière dont un immeuble est réévalué. En résulte, d’une part, une augmentation de l’actif de la SCI (puisque la valeur de l’immeuble à l’actif du bilan est augmenté) et, d’autre part, une augmentation du passif par l’enregistrement comptable d’un écart de réévaluation qui vient s’ajouter aux capitaux propres.

Maintenant, d’un point de vue fiscal, quelles sont les conséquences d’une telle opération ?

Décision conseil d’Etat

Le Conseil d’Etat s’est prononcé sur ce sujet le 12 juillet 2013.

Il a jugé que, dans une SCI imposable à l’IR et détenue par des personnes physiques, la plus-value résultant d’une réévaluation des immobilisations de la société n’avait pas à être intégrée au résultat fiscal annuel.

En conséquence, cette plus-value n’est pas à comptabiliser dans les produits du compte de résultat mais bien dans les capitaux propres du bilan, avec l’intitulé : écart de réévaluation.

Ainsi, cette plus-value n’est pas imposable au moment de la réévaluation, mais le sera seulement en cas de cession de l’immeuble, et en fonction des règles fiscales en vigueur à cette date.

Répartition de l’écart de réévaluation entre les associés

En revanche, si les associés de cette SCI décident de répartir entre eux cet écart de réévaluation, alors celui-ci devient immédiatement imposable.

En effet, si les associés suppriment cet élément des capitaux propres pour se l’attribuer via leurs comptes courants, alors ce transfert supprimer le caractère latent de la plus-value constatée comptablement et la rend alors fiscalement imposable.

Ainsi, une plus-value immobilière est due par les associés d’une SCI soumise à l’IR dès lors qu’ils inscrivent dans leurs comptes courants les réévaluations des immeubles de la société.