Suite à une séparation, comment acquérir la pleine propriété de la résidence principale acquise à deux ? La création d’une SCI peut être une solution pour racheter les parts indivises de son ex-concubin.

Projet de création d’une SCI

Stéphanie et Louis se séparent. Ils s’étaient pacsés et sont propriétaires en indivision (50/50) d’une maison qu’ils ont fait construire il y a trois ans à peine. Louis souhaite conserver cette maison mais, étant donné son taux d’endettement déjà supérieur à un tiers de ses revenus, il ne peut racheter seul la part de Stéphanie. Aussi, il envisage de créer une SCI avec ses parents.

Mais Louis ne sait comment procéder et anticipe bien des difficultés : Faut-il apporter à cette SCI sa part indivise ? Comment procéder pour acquérir la part de Stéphanie ? Louis serait gérant de la SCI, mais, en cas de décès de ses parents, resterait-il seul dans la SCI, aurait-il l’obligation de la dissoudre, son frère entrerait-il au capital de la société ?

Et quelle solution retenir pour le règlement des loyers ? Ou bien occuper le bien à titre gratuit mais sans la possibilité de déduire les charges afférentes à ce bien, notamment les intérêts de l’emprunt que la SCI devra contracter, ou bien s’acquitter d’un loyer ?

TVA sur vente de biens immobiliers de moins de 5 ans

TVA pour le vendeur du bien immobilier

Lors de la vente d’un bien immobilier dans les 5 ans de sa construction, même lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, cette vente est soumise à TVA à la charge du vendeur. Aussi, de la TVA sera donc collectée sur cette vente et sera à payer à l’Etat. En contrepartie, la TVA payée lors des travaux deviendra déductible. Au final, c’est la différence entre ces deux montants de TVA qui sera à reverser, la TVA sur la plus-value en définitive.

Par exemple, pour une construction dont le coût s’est élevé à 160.000€ (TTC) et pour laquelle son propriétaire exige un prix net vendeur de 200.000€ (montant qui restera au vendeur après règlement de la TVA) :

• la TVA déductible sur les travaux était de 160.000 TTC - (160.000 / 1,196) = 26.220,74€.
  NB : pour obtenir un prix HT à partir d’un coût TTC, il faut diviser ce coût TTC par (1+taux TVA). Dans notre exemple, le coût HT de la construction est donc de 160.000/(1+19,6%) soit 160.000/1,196.
• la TVA collectée sur la vente est calculée en nommant Y le prix de vente du bien immobilier. Or on sait que le vendeur attend un prix net vendeur de 200.000€. Aussi, son prix de vente devra être supérieur à ce montant puisque de la TVA va être collectée. En revanche, il faut également tenir compte des 26.220,74 euros de TVA déductible que le vendeur va pouvoir récupérer.
  prix vente HT + TVA déductible = 200.000€
  prix vente HT = 200.000€ - TVA déductible
  prix vente HT + 200.000€ - 26.220,74€
  prix vente HT = 173.779,26€
  NB : Le vendeur n’aura à percevoir que 173.779,26€ HT pour percevoir 200.000€ net car la TVA de 26.220€ qu’il a payé initialement lors de la construction va lui être remboursée.
  Ainsi le bien sera vendu 173.779,26€ x 1,196 soit 207.840€ TTC,
  et de la TVA sera collectée pour 207.840€ - 173.779,26€ soit 34.060,74€

Dans cet exemple, la TVA à reverser à l’Etat lors de la vente d’un montant de 207.840€ TTC d’une construction de moins de 5 ans ayant coûté 160.000€ TTC est de :
TVA à reverser = 34.060,74€ - 26.220,74€ = 7.840€.

Au total, c’est donc bien la TVA sur la plus-value HT réalisée qui est à reverser.
Dans notre exemple :
Plus-value HT = prix vente HT - coût achat HT
Plus-value HT = 173.779,26€ - (160.000 / 1,196)
Plus-value HT = 173.779,26€ - 133.779,26€
Plus-value HT = 40.000€
D’où :
TVA à reverser = plus-value HT x taux TVA
TVA à reverser = 40.000€ x 19,6%
TVA à reverser = 7.840€

TVA pour l’acheteur du bien immobilier

L’acheteur de ce bien immobilier devra donc débourser 207.840€ contre 200.000€ si la vente de ce bien n’avait pas été soumise à TVA. Ce surcoût de 7.840€ représente un taux de 3,92% par rapport au prix de vente théorique de 200.000€.

En revanche, étant donné que cette vente est soumise à TVA, l’acheteur n’aura pas à payer de droits d’enregistrement sur cet achat. Seule la taxe de publicité foncière de 0,715% restera prélevée par le notaire au profit de l’Etat.
Or les droits de mutation ou droits d’enregistrement s’élèvent à un montant de 5,09% du prix de cession. Composés de plusieurs droits perçus de l’Etat, du Département et de la Commune du lieu d’établissement du bien, ils se décomposent comme suit :
– 3,60% de taxe départementale, quelle que soit la nature du bien immobilier (avant la hausse décidée en juillet 2013 par le gouvernement autorisant une augmentation de 0,7 point de cette taxe départementale)
– 1,20% de taxe communale
– 0,29% de prélèvement au profit de l’Etat (égal à 2,50% du montant du droit départemental + une taxe d’Etat au taux de 0,20%)

Au total, l’acheteur réalisera donc une économie de "frais de notaire" de 5,09% x 200.000€ soit 10.180€.

Au total, le fait que cette vente soit soumise à TVA entraîne pour l’acheteur une réduction du coût fiscal de 10.180€ - 7.840€ soit 2.340€. En réalité, étant donné que l’acheteur raisonne en terme de prix de marché, ce gain fiscal bénéficiera indirectement au vendeur qui ajustera le prix net qu’il attend de cette opération en fonction du coût supporté par l’acheteur.

Application de l’imposition de cette vente à la TVA

Dans le cas du rachat des parts indivises de Stéphanie par Louis suite à leur séparation, cette vente entraînera :
– l’imposition à la TVA de Stéphanie sur la plus-value qu’elle réalisera,
– le paiement de la TVA collectée par Stéphanie sur la vente par l’acheteur, que cet acheteur soit Louis ou une SCI dont il serait associé.
De la même façon, dans le cas d’un apport par Louis de sa part indivise à une SCI, cet apport serait soumis à TVA.
En revanche, pour l’acheteur, soumission à la TVA de l’opération et donc la suppression des droits d’enregistrement entraînera certainement une réduction du coût fiscal de cette acquisition.

Plutôt qu’une SCI, un partage

Pour Stéphanie et Louis, une solution serait donc de provoquer le partage du bien. Louis pourrait demander à ce que le bien lui soit attribué contre le versement d’une soulte à Stéphanie.

Dans ce cas en effet, le partage ayant un effet déclaratif, ce sont des frais de partage de 1,1% qui s’appliqueraient.

Se pose enfin le problème du paiement de cette soulte à Stéphanie. Louis souhaitait créer une SCI pour pouvoir financer l’acquisition de la part indivise de Stéphanie grâce aux garanties que ses parents auraient apporté à la SCI. Aussi, deux cas de figure sont à envisager :

• Si les parents de Louis ont la capacité financière de l’aider directement, alors ils peuvent :
• ou bien lui donner la somme d’argent nécessaire au paiement de cette soulte (hors droits de donations jusqu’à 150.000€),
• ou bien lui prêter ce montant, en prenant même éventuellement des garanties (hypothèque sur le bien tout à fait possible).
• Si les parents de Louis ne peuvent lui avancer la somme nécessaire, alors le paiement de cette soulte pourrait être financé par un emprunt bancaire pour lequel ses parents apporteraient leur caution ou autre garantie.

Au final, la création d’une SCI n’est pas toujours une solution, la SCI n’étant qu’un outil juridique parmi d’autres à utiliser à bon escient.