Les inconvénients à créer une société civile immobilière pour gérer puis transmettre ou céder des locaux professionnels sont la contrepartie des avantages décrits précédemment (voir local professionnel en société).

Rappel du montage d’un local commercial détenu en SCI

Le montage juridique consiste à créer une société civile immobilière (avec option possible pour l’impôt sur les sociétés) qui gère les locaux commerciaux utilisés par l’entreprise individuel d’un associé contre le versement d’un loyer conformément à un bail commercial.
Les loyers perçus par la SCI sont donc :
– imposés en revenus fonciers dans les mains des associés,
– déductibles des revenus de l’activité professionnelle de l’entrepreneur.

Inconvénients de locaux commerciaux gérés en SCI

Protection du patrimoine

En ce qui concerne la mise à l’abri du patrimoine privé de l’entrepreneur, la création d’une SCI pour limiter les garanties offertes aux créanciers de l’entreprise ne constitue qu’une fragile protection. En effet,

• Les créanciers les plus importants exigent souvent une caution sur les murs de l’entreprise ou, si ces derniers sont gérés par l’intermédiaire d’une société civile, que cette dernière se porte caution de l’entreprise.
• En cas de faillite, même si les créanciers ne possèdent pas une caution sur les murs, ils tenteront de prouver que la SCI et la société dont ils sont créanciers sont confondues.
  En particulier, une SCI entre époux constituée dans l’objectif de soustraire des biens professionnels d’une activité en difficulté afin de limiter les droits de ses créanciers risquera d’être déclarée fictive en cas de poursuite judiciaire.

  Aussi, il faut montrer la plus grande rigueur :

  • dans la rédaction des statuts en ayant recours à un acte notarié,
  • dans la rédaction du bail liant la SCI et la société commerciale de l’exploitant, fixer le montant du loyer en fonction des conditions de marché et verser réellement ce loyer à la SCI,
  • dans le respect de ce bail commercial. En particulier, toute surévaluation des loyers, tout versement anormal entre les deux structures, et plus généralement tout transfert non justifié d’actifs de l’entreprise vers la SCI compromettrait la protection du patrimoine privé recherchée.
  • dans le fonctionnement de la société immobilière. En effet, pour qu’une éventuelle procédure collective de redressement judiciaire ou de dépôt de bilan ne soit pas étendue à la SCI, celle-ci ne devra pas être reconnue comme fictive. Il est donc indispensable que le gérant de cette SCI réponde à ses obligations d’établir une comptabilité, un rapport de gestion, convoque les associés et rédige des procès verbaux des assemblées d’associés...

Apports d’un local à une SCI

Lorsque des locaux sont déjà détenus par une entreprise, ils doivent alors être apportés à une SCI pour permettre cette distinction patrimoniale. Or l’apport d’un bien immobilier constitue une mutation (voir notre rubrique sur les apports). Cette opération exigera donc un acte notarié et les honoraires correspondants, le règlement de droits d’enregistrement si un emprunt est transféré à la société civile simultanément, mais surtout déclenchera l’imposition de la plus-value éventuelle, soumise au régime des plus-values professionnelles.

Revenus fonciers ou revenus professionnels

Un entrepreneur dont les locaux professionnels sont détenus par une SCI dont il est le principal associé a fait le choix, d’un point de vue fiscal, de diminuer ses revenus professionnels au profit de ses revenus fonciers.
Aussi, si ce choix ne se révèle pas judicieux, il sera bien difficile de revenir en arrière. En particulier, si l’entreprise connait des difficultés financières et cumule les pertes, il aurait été fiscalement plus intéressant de dégager un revenu professionnel non diminué des loyers (puisque ces revenus professionnels ne subissent plus d’imposition) que de constater des revenus fonciers qui demeurent imposables à l’impôt sur le revenu tant que les loyers sont perçus et indépendamment de la situation financière de son locataire.

Locaux professionnels et ISF

En matière d’ISF, les biens professionnels n’entre pas dans la base de calcul de cet impôt. Pour le chef d’entreprise, créer une SCI afin de gérer un bien utilisé professionnellement, c’est augmenter la base de cet impôt annuel. Cet inconvénient peut être limité en réduisant la participation de ce chef d’entreprise dans la SCI, par une donation de parts sociales à ses enfants par exemple. Mais cet entrepreneur devra alors s’assurer dans les statuts de conserver la gestion de cette SCI pour éviter que les autres associés ne décident, en cas de conflit, d’un changement de la gérance ou encore d’une augmentation des loyers.