La création d’une SCI familiale peut avoir pour but la location d’un logement à un ascendant ou un descendant.

Une SCI pour louer à sa famille

Le montage envisagé est le suivant : pour aider un proche, des personnes sont disposées à s’unir au sein d’une société civile immobilière pour acquérir un logement et le louer à ce proche.

Les deux exemples les plus courants :

• Des parents envisagent l’acquisition d’un appartement pour leur enfant, dans le but de lui louer ou de l’y loger gratuitement.
• Des enfants sont prêts à réunir leur capacité financière pour acheter la maison dans laquelle pourrait vivre un parent.

Dans ces montages, l’enfant ou le parent aidé peut également entrer au capital de la SCI. Le but est alors :

• Pour un enfant, de commencer à accéder à la propriété de son logement,
• Pour un parent, d’assurer en partie cet investissement, même si ses ressources financières sont insuffisantes pour acheter seul ce logement.

Occuper gratuitement ou non le logement de la SCI

La question que pose ces montages est celle du loyer pratiqué.

Occuper gratuitement le logement

Il faut alors se référer à l’article 15 du CGI qui annonce que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ».

La situation est donc simple : l’occupant du logement de la société civile immobilière, même s’il en est associé, n’a signé aucun bail et ne verse aucun loyer. Dans ces conditions, aucune charge de la SCI ne peut être déduite fiscalement :
– ni les intérêts d’emprunt contractés par la société ou ses associés pour l’acquisition de ce logement,
– ni les travaux éventuels réalisés suite à cette acquisition,
– ni les charges annuelles d’entretien (petits travaux et autres), de gestion, la taxe foncière...

La SCI n’a alors aucune déclaration fiscale à établir, sauf la première année, une déclaration vierge, pour signifier au service des impôts les conditions de cette location à titre gratuit.

Payer un loyer à la SCI

D’autant plus si le locataire est également associé de la SCI, on retrouve ici le risque d’abus de droit déjà souligné dès lors que l’on loue sa résidence principale à une société civile.

Le problème est en effet le suivant : si un loyer est versé, alors l’article 15 précédemment cité ne s’applique plus. Aussi, le logement devient soumis à l’impôt sur le revenu. Or les conséquences fiscales sont importantes :
– les travaux effectués deviennent déductibles, permettant même d’afficher un déficit imputables sur les autres revenus des associés,
– les intérêts d’emprunt deviennent une charge déductible,
– les charges courantes s’imputent sur les loyers avant leur imposition à l’IR, pouvant même les effacer intégralement si le loyer est particulièrement faible.

En conséquence, un abus de droit est reconnu lorsque les loyers facturés par la SCI ont pour seul objectif d’entraîner l’imposition à l’IR de ces revenus et la déduction des charges engagées. Il est donc indispensable de pouvoir justifier du montant du loyer pratiqué et prouver que ce montant correspond bien aux prix habituellement pratiqués pour ce type de biens.

APL en SCI

Si un locataire verse un loyer à une société civile immobilière dont il est associé ou constituée par des ascendants ou descendants, il ne pourra bénéficier des APL. Cette question est présentée dans notre dossier "résidence principale en SCI" (accessible depuis la page d’accueil dans la rubrique "créer une SCI").