Un arrêt de la Cour de cassation vient complexifier la législation en matière d’erreur de diagnostic immobilier sur la surface d’un bien proposé à la vente.

La règle applicable en cas de sur-estimation de la surface d’un bien

Lorsque la surface d’un immeuble est sur-estimée par le vendeur, alors il est responsable de cette sur-estimation.

Ainsi, le législateur estime que le prix de vente payée par l’acheteur a été calculée sur la surface de l’immeuble vendu et qu’en cas de litige sur cette surface le vendeur doit restituer à l’acheteur, au prorata de l’écart de surface diagnostiqué, une partie du prix de vente.

Or le vendeur ne peut alors pas se retourner contre le diagnostiqueur qui a certifié la surface du bien dans l’acte de vente puisque la logique est la suivante (toujours basée sur un prix au mètre carré) : si le bien avait été diagnostiqué avec une surface moindre, le prix de vente aurait été proportionnellement moins élevé. Ainsi, après restitution d’une partie du prix à l’acheteur, le vendeur conserve au final le montant correspondant effectivement à la valeur qu’aurait été estimé l’immeuble si le diagnostiqueur n’avait pas commis d’erreur.

En fait, il s’agit de considérer que c’est le vendeur qui, en cas de surface diagnostiquée supérieure à la réalité, profite de cette erreur et que, par conséquent, en cas de litige ultérieur, la restitution de l’avantage ne constitue pas un dommage justifiant un recours contre le diagnostiqueur.

Le diagnostiqueur responsable en cas de coup de cœur

Mais une décision de la Cour de cassation au mois de janvier 2015 vient chambouler toute cette logique jurisprudentielle.

En effet, la haute cour a considéré que, dans le cas jugé, un appartement de haut standing dans un quartier chic, l’acheteur avait succombé à un "coup de cœur".

Dans une telle situation, on peut imaginer que l’acheteur aurait craqué pour ce bien immobilier même en sachant que sa surface réelle était inférieure à ce qui lui était annoncé.

Ce qui comptait pour cet acheteur, ce n’était plus le prix au mètre carré, mais le bien immobilier ans son ensemble, son emplacement, sa luminosité... les émotions qu’il ressentait dans cet appartement plutôt que le coût rapporté à la surface, variable tellement matérialiste dans un monde où l’on choisit son lieu de vie comme un parfum.

Alors évidemment, le vendeur fait valoir le dommage subi. Car si le prix de vente était resté le même indépendamment de la surface réelle du bien, alors le remboursement à accorder à l’acheteur (qui ne demandait rien au moment de la transaction mais avait tout de même ensuite intenté une action judiciaire contre son vendeur !) constitue cette fois pour le vendeur un véritable préjudice. Ainsi, ce vendeur s’est retourné contre son diagnostiqueur, et a obtenu de la Cour de cassation son accord pour exiger de ce prestataire de services la couverture de ce dommage.

Conséquences pour un bien immobilier standard

Quelle conséquence pourrait avoir cette décision de justice pour tous ceux qui vendent un appartement sans pouvoir espérer retenir un acheteur par les sentiments ?

La méfiance des diagnostiqueurs.

En effet, si leur métier devient tellement risqué en matière de diagnostic des surfaces, alors autant minorer autant que possible ce risque en diminuant au maximum les surfaces certifiées.

Certes, cette prudence jouera en défaveur des vendeurs... Un bon moyen de pousser encore un peu plus rapidement les prix de l’immobilier vers le bas. Mais pourquoi cette décision maintenant ? C’est plutôt durant la hausse des prix de l’immobilier (qui a duré 15 ans !) qu’une telle décision aurait présenté un intérêt, pour limiter l’envolée des prix au mètre carré. L’indépendance de la justice certainement...