Dans un précédent article, le montage proposant un démembrement de propriété avait pour objectif d’acquérir à plusieurs une résidence secondaire ou un pied à terre. Dans le cas présent, il s’agit pour les propriétaires d’une résidence principale, de répartir entre plusieurs associés les coûts d’entretien de cette propriété et de préparer la transmission de ce patrimoine.

Avantages démembrement de propriété

Le montage consiste, pour les propriétaires d’une résidence principale ou d’un pied à terre, d’apporter leur bien immobilier à une SCI. Rappelons que cette opération entraînera l’imposition de la plus-value latente. Il est donc souhaitable d’envisager un tel montage lorsque la durée de détention du bien est suffisante pour supprimer toute imposition ou l’essentielle de la plus-value imposable, ou lorsque le bien concerné est une résidence principale (exonération de plus-value).

Ensuite, cette SCI donne à une autre société l’usufruit de cet immeuble pour une durée déterminée (de 8 ou 10 ans généralement). Les propriétaires deviennent alors associés de deux SCI, l’une possédant la nue-propriété du bien, l’autre l’usufruit pour la période définie.

Ces associés ont alors la possibilité :

• Concernant la nue-propriété :
  • de vendre des parts de la SCI qui possède la nue-propriété de l’immeuble, retirant ainsi des liquidités de cette opération,
  • de donner des parts sociales, en franchise de droits de préférence, préparant ainsi la transmission à leurs héritiers de ce bien familial ;
• Concernant l’usufruit :
  • de s’assurer de l’usage de leur bien, même dans le cas où ils ne possèderaient plus aucune part de la SCI possédant la nue-propriété de cette résidence principale ou pied à terre,
  • de répartir les charges afférentes à ce bien immobilier entre les différents associés qui en partagent l’usage.

Les modalités de cette opération sont donc à envisager en fonction des objectifs des propriétaires :
– retirer des liquidités par une cession partielle de l’immeuble,
– transmettre en partie sa propriété tout en en conservant le plein usage,
– tenir compte de leur utilisation ponctuelle de cette résidence secondaire pour en partager légalement l’usage,
– répartir entre tous les occupants du bien les coûts d’entretien de la propriété,
– s’assurer d’une occupation régulière du bien et financer l’acquisition d’équipements supplémentaires...

Usage partagé d’une résidence principale ou d’un pied à terre

L’usage du bien immobilier est réservé dans un premier temps aux associés de la SCI qui gère l’usufruit de l’immeuble. Ce droit provient d’une donation temporaire d’usufruit. Au terme de cette donation, les associés de cette société civile d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé n’auront plus aucun droit.

Les nus-propriétaires quant à eux récupèrent donc cet usufruit (et ainsi la pleine propriété) au terme de cette donation temporaire. A ce moment là, ces associés peuvent vendre leurs parts sociales, le bien détenu, le louer, mais aussi convenir de s’en réserver l’usage. Pour cela, une convention de mise à disposition de l’immeuble par la SCI permettra de définir les règles applicables pour régir cet usage partagé.

Dans tous les cas, l’usage partagé du bien doit prévoir :
– un nombre de semaines d’occupation par an en fonction de la répartition des droits prévu dans les statuts,
– des semaines à réserver très longtemps à l’avance,
– des périodes modifiées d’une année sur l’autre,
– la possibilité, pour l’associé qui ne peut occuper le bien, de le louer (mais attention alors de ne pas rendre la SCI imposable à l’impôt sur les sociétés).

Cession d’une résidence principale et acquisition d’un nouvel immeuble en temps partagé

Toujours dans le même esprit, cette autre solution est adaptée au cas de propriétaires d’une résidence principale qui, au moment de la retraite le plus souvent, passent de plus en plus de temps dans leur résidence secondaire. Dans ce cas, la cession de cette résidence principale, sans imposition de la plus-value par conséquent, peut permettre :
– d’une part de dégager des liquidités investies sur des produits financiers dont la sortie, sous forme de rente, assure un complément de revenu,
– d’autre part d’acquérir des parts de SCI leur garantissant un pied à terre dans la ville de leur ancienne résidence principale (ou autre, le lieu de l’investissement n’ayant aucune incidence).

Cette jouissance d’un pied à terre en temps partagé demande :
– dans un premier temps l’acquisition de parts sociales d’une SCI qui acquiert l’immeuble (répartissant le coût d’acquisition entre deux où trois couples),
– dans un second temps la création d’une SCI qui gère l’usufruit de cet immeuble.

Les propriétaires occupent alors successivement leur résidence secondaire (qui devient leur résidence principale, autorisant à terme une cession hors plus-value) et leur pied à terre. Ils ont la possibilité de donner à leurs enfants leurs parts sociales de la SCI qui détient la nue-propriété de l’immeuble et de préparer ainsi la transmission de sa pleine propriété. Cette donation pourra être effectué en franchise de droits si son montant respecte la limite actuelle de 100.000 euros par enfant et par parent, la base de calcul de ce montant étant alors la valeur de la nue-propriété de l’immeuble détenue par la SCI et non sa pleine propriété (entraînant une décote et limitant ainsi le montant de cette donation).