Vendre un bien immobilier demande beaucoup de temps. Or il faut noter que le gérant d’une SCI qui a la charge de ces opérations ne sera généralement pas rémunéré pour ces services. Ce dernier doit donc anticiper la charge de travail qu’implique la cession d’un immeuble et, dans une SCI à l’IR, l’inégalité entre associés qui finalement en résulte (les non-gérants profitant de cette opération sans rien faire, ce qui peut aussi être l’objectif dans le cadre d’une transmission de patrimoine).

1. La préparation

Astuce 1 : prenez votre temps

Avant de vendre votre maison, vous devez investir du temps dans les travaux préparatoires nécessaires et organiser la vente avec prévoyance . Ne sous-estimez pas la portée de votre projet. Parce que vendre un bien immobilier est complexe et que des connaissances spécialisées sont nécessaires. Vendre sous la pression du temps a toujours un effet négatif sur le prix de vente. L’obtention de documents auprès des autorités peut parfois prendre plusieurs semaines. À l’aide d’un concept marketing, vous pouvez vérifier dans le processus de vente en cours si vos mesures évoluent favorablement ou si des ajustements doivent être apportés.

Astuce 2 : définissez vos objectifs avec précision

Tout d’abord, posez-vous quelques questions de base sur vos objectifs :

Quel prix de vente est-ce que je vise ?
Devez-vous encore rembourser un prêt ?
À quel moment le prix d’achat doit-il être remboursé ?
Ai-je besoin de la somme pour financer une nouvelle propriété ?
Quels meubles est-ce que je souhaite vendre (cuisine, meubles, sauna, ...) ?
Quand le déménagement peut-il être terminé au plus tôt ?
Quel est le moment réaliste et approprié pour vendre ?
Y a-t-il une transition transparente entre le déménagement de l’ancien et le déménagement dans la nouvelle propriété ?
Est-ce que je ne peux pas imaginer certaines utilisations et rénovations après la vente de la propriété ?

Astuce 3 : Développez le sentiment du bon prix de vente

Quiconque surestime la valeur de sa propriété dans le prix d’achat décourage directement les acheteurs potentiels. Si vous sous-estimez la valeur réalisable, vous faites une perte. Les scientifiques ont montré qu’un prix de départ modéré d’environ cinq pour cent au-dessus de la valeur cible est le plus efficace pour les propriétés moyennes. N’oubliez pas non plus de laisser une certaine marge de négociation.

Les facteurs décisifs pour la détermination du prix sont

l’emplacement, la ville et le quartier
la taille et l’orientation de la propriété
la valeur standard du terrain, c’est-à-dire la valeur d’un mètre carré de terrain non bâti
l’utilisation actuelle (la propriété est-elle gratuite ou louée ?)
la valeur locative nette (après charges et taxe foncière) pour les immeubles de rapport.

Astuce 4 : Prix de vente jusqu’à 30% plus élevé pour les biens immobiliers non loués

En règle générale, vous pouvez atteindre un prix de vente jusqu’à 30% plus élevé pour votre propriété si elle n’est pas louée. Pour cette raison, vous devriez, par exemple, utiliser le déménagement d’un locataire pour vendre votre propriété de manière plus lucrative. Pour ce faire, impliquez vos locataires dans la vente de la maison en temps utile. Dans certains cas, vous avez l’obligation d’informer votre locataire lorsque vous vendez votre maison. Votre locataire pourrait être intéressé par l’achat de l’appartement lui-même.

Astuce 5 : Bonne décision : auto-marketing ou courtier ?

Beaucoup de gens sous-estiment à quel point il est long et coûteux de vendre une propriété avec succès. Cela nécessite également une expertise que les profanes n’ont normalement pas. Si vous êtes en mesure de mener une analyse de marché pour estimer le prix de vente, prendre des photos professionnelles, placer des publicités, concevoir un exposé, mener des négociations d’achat avec des clients potentiels et coordonner les rendez-vous de visite, vous n’avez pas besoin d’un courtier. Cependant, si vous vous sentez un peu dépassé par cette liste (ce qui est tout à fait normal), nous vous recommandons de rechercher le soutien d’un agent immobilier professionnel pour une vente immobilière réussie et simple .

Vendre avec des courtiers - vos avantages

Bon prix de vente !
Un bon courtier vous offrira un bon prix de vente.
Plus de sécurité !
Un bon courtier vérifie dès le début la solvabilité des acheteurs potentiels.
Qui fait gagner du temps !
Un bon courtier vend votre propriété plus rapidement.

Astuce 6 : compilez tous les documents nécessaires à un stade précoce

Les questions des acheteurs potentiels peuvent être répondues plus rapidement et plus précisément si vous avez toutes les informations réunies. Avec des documents et diagnostics complets, le courtier peut également créer un synopsis de meilleure qualité, ce qui simplifie la recherche des parties intéressées et les négociations. Plus tôt vous aurez tous les documents prêts, plus il sera facile de traiter la vente .

Astuce 7 : faites briller votre propriété

Lors de la visualisation, mais aussi avec les photos pour le synopsis, ce qui suit s’applique : La première impression compte ! En conséquence, vous devriez obtenir votre propriété en parfait état à la fois à l’intérieur et à l’extérieur. Tout d’abord, créez de l’ordre et de la propreté et effacez les coins sombres. Effectuez ensuite les travaux de réparation et de maintenance nécessaires. En décorant de manière attrayante mais neutre, vous créez la bonne atmosphère.

Si nécessaire, faites appel à un professionnel pour ce que l’on appelle le « home staging » , c’est-à-dire la mise en valeur visuelle et émotionnelle d’une propriété. En outre, retirez les meubles personnels tels que les photos et peignez les murs en blanc afin que les acheteurs potentiels puissent imaginer comment ils meubleraient la maison.

2. La phase de vente

Astuce 8 : Les exposés professionnels et les présentations en ligne deviennent de plus en plus importants

Créez un synopsis attrayant avec des photos et des textes professionnels intérieurs et extérieurs qui mettent en valeur les aspects positifs de votre propriété. Incluez des plans d’étage clairs et un plan de la ville avec l’infrastructure existante. Pour les photos, vous devez vous assurer de photographier votre propriété lorsque le temps le permet et que la végétation est idéale. La neige ou les décorations saisonnières ne devraient pas être vues, et aucune référence aux résidents actuels de la propriété ne devrait être appropriée.

En faisant concevoir l’exposé par un spécialiste, vous garantissez une apparence publicitaire efficace. Il est important que vous ne cachiez aucun défaut et que vous présentiez en même temps votre propriété sous son meilleur jour. Distribuez le synopsis aux acheteurs potentiels. En plaçant des publicités dans les journaux et sur les portails Internet populaires, vous pouvez atteindre un groupe cible encore plus large.

Notre conseil de préparation : Un agent immobilier peut vous décharger de beaucoup de travail et annoncer votre propriété de manière efficace et surtout efficace.

Astuce 9 : Préparez-vous de manière optimale pour les rendez-vous de visionnage

Prenez le temps de préparer et de présenter votre bien dans une ambiance agréable. Celui-ci doit être rangé, dépersonnalisé et dans le meilleur état possible. Peignez les murs, décorez avec des fleurs fraîches et aérez bien avant de visiter.

Vous devez également vous préparer à l’entrevue. Dès le début, essayez de comprendre la motivation de l’acheteur à acheter afin de présenter de manière optimale les avantages du bien. Mais ne cachez pas non plus les lacunes. Cette ouverture crée la confiance et peut avoir un effet positif sur les négociations de vente. Ayez tous les documents nécessaires tels que les plans d’étage prêts sous une forme représentative et ayez toutes les données clés importantes telles que le montant des frais accessoires dans votre tête.

Astuce 10 : Ne vous laissez pas déterminer trop vite lors de la négociation des prix

Avant de négocier, vous devez prendre note de votre limite de prix inférieure absolue et de votre objectif de cours . Ne vous lancez pas trop vite dans les négociations de prix, prenez votre temps. Si nécessaire, demandez un peu de temps pour y réfléchir et ne vous laissez pas précipiter pour prendre une décision.

Une vente réussie nécessite de l’expérience. Avant le premier argumentaire de vente, vous devez effectuer un éventuel cours de conversation avec des amis afin de gagner en confiance et en routine. Il est également important que vous restiez calme. Écoutez d’abord les clients potentiels - cela vous dira ce que veulent les acheteurs et peut placer des arguments de vente de manière plus ciblée. Lorsque votre pouvoir de négociation est épuisé, vous pouvez vous référer à l’inventaire et offrir des composants en prime.

3. Le processus de vente

Astuce 11 : Vérifiez la solvabilité de votre acheteur

Pour éviter les mauvaises surprises après la vente de votre bien, vous devez vérifier la solvabilité de votre acheteur . Par exemple, vous pouvez demander à l’acheteur potentiel de soumettre une auto-évaluation. Une soi-disant « vérification de crédit » vous donne une évaluation réaliste des risques.

Astuce 12 : Prenez le temps de rédiger le contrat de vente

Lorsque vous avez trouvé un acheteur approprié pour votre propriété, rédigez un contrat de vente qui doit être certifié par le notaire. Élaborez soigneusement le projet, car le contenu de tous les accords qui ont été discutés avec l’acheteur doit être reflété dans le contrat de vente. Demandez conseil à un expert en cas d’ incertitude ou de doute sur le projet de contrat de vente . Les accords subsidiaires non notariés sont sans effet et peuvent même entraîner la nullité de l’intégralité du contrat de vente.

Avant la conclusion du contrat, il y a généralement une réunion préliminaire avec le notaire , au cours de laquelle vous serez informé des documents et informations à rassembler comme base du contrat d’achat.

Astuce 13 : Utilisez les conseils neutres d’un notaire

Si vous avez des questions sur le contrat d’achat, vous pouvez toujours obtenir à l’avance des informations d’ experts neutres auprès d’un notaire . En raison de la grande importance économique de la conclusion d’un contrat de vente, il incombe au notaire en tant que fonctionnaire de conseiller les acheteurs et les vendeurs de manière indépendante. Avec son aide, de graves dommages consécutifs pour les deux côtés peuvent être évités à l’avance.

Remarque : le notaire est tenu de vous conseiller de manière indépendante et neutre

La vente de votre propriété ne devient juridiquement valable et conclue qu’après avoir été certifiée par un notaire . L’acheteur choisit et instruit généralement le notaire.

Astuce 14 : Pas de remise des clés sans remboursement du prix d’achat

Avant de remettre les clés à l’acheteur , celui-ci doit avoir remboursé l’intégralité du prix d’achat. Dans certains cas, la création d’un compte de notaire pour traiter la vente de la propriété peut être utile. Le notaire est chargé de s’assurer que les droits de propriété ne sont pas transférés à l’acheteur tant que le prix d’achat n’a pas été reçu dans le séquestre du notaire.

Remarque : Si, par exemple, les murs de la propriété ont été endommagés lors de rénovations précédentes ou si d’autres problèmes imprévus sont survenus, l’acheteur peut retenir le prix d’achat. En tant que vendeur, vous devez payer les frais encourus.

Lors de la remise de votre propriété, vous devez rédiger un protocole de remise et remettre tous les documents appartenant à la propriété tels que les plans de construction, etc. à l’acheteur.