La donation temporaire d’usufruit est une donation portant sur un immeuble locatif et qui consiste pour des parents à transférer les revenus de cet immeuble à leurs enfants. Mais cette opération est limitée dans le temps et permet aux parents, durant cette période, de réduire leur imposition, puis, au terme de cette opération, de retrouver des revenus fonciers.

Définition de la donation temporaire d’usufruit

Ce montage repose sur le démembrement de propriété. Ce principe a déjà été expliqué à plusieurs reprises sur ce site pour répondre à des objectifs différents :
– protéger l’associé survivant,
– partager la propriété d’un bien entre concubins,
– acquérir un immeuble à plusieurs.

Le démembrement de propriété d’un immeuble locatif permet de séparer :
– l’usufruit : le droit aux revenus fonciers,
– de la nue-propriété : la propriété passive, sans la jouissance du bien.

La donation temporaire d’usufruit est :
– une donation, soumise aux droits des donations,
– de parents à leurs enfants,
– de l’usufruit d’un immeuble locatif,
– pour une période fixée à l’avance, dix ans par exemple,

Durant toute cette période, ce sont les enfants qui perçoivent les revenus locatifs et paient les impôts correspondants. Au terme de cette donation, les parents retrouvent l’entière propriété de leur bien.

A noter que cette forme de donation doit obligatoirement être constatée par un acte notarié et engendre à ce titre des charges d’honoraires.

Droits de donation

Plutôt que de donner des liquidités à leurs enfants, des parents trouvent généralement un intérêt fiscal plus grand à une donation temporaire d’usufruit.

Tout d’abord, le montant de cette donation dépend non pas de l’âge des donateurs (les parents) mais de la durée de cette donation d’usufruit. En effet, l’article 669 du CGI précise que "L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier".

En conséquence, les droits sur une donation d’usufruit d’une durée de 10 ans portant sur un bien d’une valeur de 300.000 euros sont calculés sur une base de : 300.000€ x 23% = 69.000 euros.

Ensuite, l’abattement d’un montant de 100.000 euros par parent et par enfant s’applique, permettant généralement de réaliser cette opération patrimoniale sans aucun droit à payer.

Or quels sont les revenus attendus par les donataires durant cette période décennale ? Cela dépend évidemment de la rentabilité du bien locatif concerné. Si l’on considère une rentabilité nette avant impôts de 4%, les loyers annuels s’élèveront à :
loyers annuels = 300.000€ x 4% soit 12.000 euros par an.
Sur 10 ans, les revenus que se partageront les enfants s’élèveront à 120.000 euros. Certes ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu entre les mains de chaque donataire, mais au final la donation d’usufruit temporaire minimise le montant de cette donation et donc l’utilisation de l’abattement de 100.000 euros applicable tous les 15 ans seulement.

Fiscalité et avantages de la donation temporaire d’usufruit

Cette opération engendre un transfert de revenus des parents à leurs enfants, et donc des impôts correspondants. Contrairement à une pension alimentaire déductible des revenus des parents, il s’agit ici de réduire les revenus des donateurs pour augmenter ceux des donataires.
Comme évoqué précédemment, les enfants deviennent redevables de l’impôt sur le revenu sur la base des revenus fonciers perçus. Cependant, si ces enfants n’ont encore que de faibles revenus, leur tranche marginale d’imposition restera limitée.
A l’inverse, pour les parents, cette baisse de leurs revenus fonciers engendrera généralement une baisse de leur impôt beaucoup plus importante que la hausse constatée chez leurs enfants.

Les charges afférentes à l’immeuble loué demeurent déductibles des revenus fonciers perçus par les enfants. En revanche, l’article 605 du Code Civil prévoit que "les travaux et grosses réparations" (remplacement d’une chaudière, travaux de toiture, ravalement...) restent à la charge des nus-propriétaires. Ainsi, les revenus des enfants sont garantis tandis que les parents pourront déduire fiscalement ces charges exceptionnelles.

Enfin, c’est l’usufruitier qui déclare à l’ISF l’intégralité de la valeur du bien. Autrement dit, les nus-propriétaires (les parents) retirent de leur déclaration d’ISF l’immeuble locatif durant toute la durée de cette donation. Si les donateurs sont redevables de l’ISF, l’économie d’impôt annuelle est facilement calculable.

Ce montage est particulièrement adapté aux foyers qui ont des revenus et un patrimoine importants, et au moment où les enfants quittent ce foyer fiscal. Les enfants bénéficient alors de revenus complémentaires qui augmentent leurs revenus et leur propre capacité d’endettement, pour acquérir une résidence principale par exemple. Ensuite, au moment de la retraite, qui se traduit par une baisse de revenus, les parents recouvrent la pleine propriété de leur immeuble et les revenus correspondants.
De plus, dans ce cadre, l’opération se justifie pleinement d’un point de vue patrimonial, par l’entretien des enfants, évitant ainsi tout abus de droit et risque de redressement fiscal.

SCI familiale pour une donation temporaire d’usufruit

Ce démembrement de propriété est applicable dans le cadre d’une SCI familiale, les parents donnant à leurs enfants l’usufruit temporaire de leurs parts sociales pour leur assurer des revenus fonciers.

Les statuts de la SCI devront alors préciser les droits de vote respectifs des usufruitiers et nus-propriétaires aux assemblées, éventuellement pour maximiser le pouvoir des parents.

Mais surtout, les parents peuvent inscrire dans ces statuts qu’ils seront gérants irrévocables. Les parents conservent alors la gérance de l’immeuble. Vis à vis des tiers, des locataires notamment, cette donation reste invisible.

Au terme de l’opération, les parents retrouvent la pleine propriété de leurs parts sociales. Ils peuvent alors utiliser cette SCI pour transmettre à leurs enfants les biens détenus sous une autre forme, par une donation de parts sociales par exemple.