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Comparaison Duflot 2013 Scellier 2012
Comparaison de la rentabilité d’un investissement immobilier défiscalisé réalisé par une société civile immobilière.
En 2012, la loi Scellier était encore applicable mais les avantages fiscaux liés à un tel investissement immobilier ont été revus à la baisse. La loi Duflot en 2014 permet aux SCI d’investir dans l’immobilier neuf en répartissant le crédit d’impôt prévu entre ses associés.
Comparatif entre investissement Duflot et Scellier
Les avantages fiscaux d’un investissement Duflot sont présentés dans un autre article de ce site. Ci-dessous, un rappel des modalités de défiscalisation d’un investissement en loi Duflot sont présentés par une comparaison avec les caractéristiques d’un investissement Scellier.
Comparatif Scellier Duflot
| Conditions | Loi Scellier | Loi Duflot |
| Montant maximum de l’investissement | 300.000€ | 300.000€ |
| Lieu de l’investissement | Carte actuelle du Scellier | Zonage plus limité |
| Durée minimum de location | 9 ans | 9 ans |
| Montant des loyers | 10% inférieurs au prix du marché | 20% inférieurs au prix du marché |
| Ressources des locataires | Plafond actuellement en vigueur | Plafond revu à la baisse |
| Crédit d’impôt | 13% sur du Scellier classique sur 9 ans | 17% sur 9 ans 20% sur 12 ans |
| Plafonnement du Crédit d’impôt | Crédit d’impôt inclus dans le plafonnement de 10.000€ prévu pour l’ensemble des niches fiscales du foyer. |
Avantages du Duflot sur le Scellier
En conclusion, les avantages fiscaux attendus d’un investissement Duflot seront supérieurs de ceux attachés à un achat Scellier.
En revanche, l’investissement immobilier aura un caractère social plus marqué. En effet, le zonage de la loi Duflot, qui sera définit prochainement par l’observatoire des loyers, les conditions de ressources des locataires et la décote sur les loyers pratiqués présagent la construction de logements neufs qui viendront compléter l’offre de logements sociaux.
La rentabilité brute annuelle de l’investissement sera donc certainement inférieure à celle attendue d’une acquisition au sein d’un programme Scellier. De plus, l’espoir de plus-value à long terme s’en trouvera également diminué. La défiscalisation accrue permettra donc de limiter ces désavantages.
Particularités d’un investissement Duflot en SCI
Le crédit d’impôt attaché à un investissement en loi Duflot s’ajoute aux autres niches fiscales dont peut bénéficier un foyer fiscal. Or l’avantage fiscal maximum de l’ensemble de ces niches fiscales est fixé à 10.000 euros. On peut même imaginer que ce plafonnement sera réduit à l’avenir.
Lorsqu’une SCI réalise un investissement défiscalisé, cet avantage est réparti entre ses associés proportionnellement à leur participation au capital. En conséquence, si une SCI détenue à 50-50 par deux associés bénéficie d’un crédit d’impôt de 5.000 euros par an, celui-ci sera réparti entre chaque associé pour 2.500 euros. Une SCI peut donc être utilisée pour répartir entre différents foyers fiscaux un crédit d’impôt Duflot et éviter à l’un d’entre eux de dépasser le plafond de niches fiscales de 10.000 euros.
Présentation de la loi de défiscalisation immobilière Duflot en la comparant au dispositif Scellier.