Calcul ISF sur parts SCI

L’ISF sur des parts d’une société immobilière demande d’une part d’évaluer la valeur de cette société et d’autre part de mesurer quelle décote peut être appliquée pour tenir compte du manque de liquidité de ces parts sociales.

La base de l’ISF est le patrimoine du contribuable. Des parts de SCI constituent donc un actif patrimonial imposable à l’ISF.

Ensuite, si le contribuable soumis à l’ISF possède un compte courant dans cette SCI, il devra également déclarer cet élément de passif, et ce sujet est étudié distinctement (voir amortissements et comptes courants en SCI).

Le cas des non-résidents est également étudié dans un article distinct de ce même dossier.

Évaluation des immeubles détenus par la SCI

Comment évaluer un immeuble détenu par une SCI dans le cadre du calcul de l’ISF ? La réponse est relativement simple pour un inspecteur des impôts : la valeur économique de l’immeuble doit être retenue. Mais comment évaluer cette valeur économique, qui doit tenir compte de la valeur potentielle de vente des parts détenues et des revenus fonciers qui leur sont attachés ? Recourir chaque année à un expert ne peut pas être une solution sérieuse.

Plusieurs pistes sont à retenir.

Valorisation d’un immeuble et évolution des prix

Tout d’abord, pour évaluer les immeubles détenus par une SCI, et donc indirectement les parts sociales détenues, il est possible de tenir compte de l’évolution des prix de l’immobilier proposé par les notaires. En particulier, l’indice des prix des appartements anciens parisiens est accessible sur internet et permet d’appliquer au prix d’achat d’un bien immobilier ce coefficient pour obtenir sa valeur actuelle.

D’une façon générale, en tenant compte des statistiques de l’évolution des prix de l’immobilier, d’une année sur l’autre, le contribuable peut aboutir à une réévaluation du bien détenu par la SCI dont il est associé et sur lequel il est indirectement soumis à l’ISF.

Valeur de rendement

Ensuite, pour les biens locatifs, le fisc retient généralement une valeur de rendement de 6%. Par conséquent, à partir des revenus fonciers déclarés par le contribuable soumis à l’ISF , une valeur de sa quote-part de l’immeuble détenu par la SCI peut être déterminée. Par exemple, si ses revenus fonciers s’élèvent à 10.000€, la valeur de ses parts pourra être évaluée à 10.000€ / 6% soit 167.000€.

Le problème de cette méthode d’évaluation est qu’elle ne tient compte que de l’évolution des loyers perçus par la SCI et non de l’évolution des prix de l’immobilier. La valeur des parts obtenue est ainsi lissée en fonction de la hausse des loyers, mais sans tenir compte des mouvements d’une ampleur beaucoup plus importante constatés sur les prix de vente de l’immobilier.

Panachage valeur de marché et valeur de rendement

Enfin, il est possible de s’inspirer d’un exemple d’évaluation proposée par un inspecteur du fisc (rapporté par un visiteur de ce site). Ce dernier choisissait de valoriser d’une façon particulière pour l’ISF le bien détenu par une SCI.

Il distinguait pour cela deux bases d’évaluation :
– Une valeur mathématique (VM) égale à la valeur de marché du bien immobilier diminué du passif de la SCI. Cette VM correspond donc au patrimoine net de la société.
– Une valeur de productivité (VP) égale aux revenus obtenus de cette SCI divisé par un taux de capitalisation (précédemment cité à 6%).

Ensuite, ces deux valeurs étaient combinées en fonction de l’objet "commercial" de la SCI pour fixer la valeur des parts à déclarer à l’ISF. Dans le cas présenté, cette valeur finale était calculé en tenant compte à 20% de la valeur de marché et à 80% de la valeur de rendement, par la formule suivante :
Valeur parts imposables ISF = 1VP + (4VM / 5)

Abattement pratiqué sur des parts de SCI

Abattement sur résidence principale

Avant tout, il faut rappeler que le contribuable dont la résidence principale est détenue via une SCI ne pourra pas bénéficier de l’abattement de 30% normalement pratiqué sur ce bien immobilier pour le calcul de l’ISF. C’est un inconvénient de la détention de sa résidence principale par le biais d’une société civile immobilière.

Abattement pratiqué

Pour tenir compte du manque de liquidité des parts sociales d’une société civile immobilière, un abattement de 10% sur la valeur des parts estimée ne sera normalement jamais contesté. Cet abattement peut s’élever jusqu’à 20% lorsque les parts sont particulièrement difficiles à céder, en particulier lorsque les statuts prévoient une clause d’agrément.

C’est cette règle qu’il était conseillé d’utiliser jusqu’à l’arrêt de la Cour de Cassation suivant.

Décision Cour Cassation 16 février 2016

Début 2016, un arrêt de la Cour de cassation est venu modifié considérablement la valorisation de parts de SCI pour le calcul de l’ISF dès lors que ces parts constituent un bien indivis.

Dans cette affaire, un couple s’opposait à l’évaluation retenue par le fisc pour leur participation à hauteur de 89% du capital d’une société civile immobilière qui détient un immeuble, évalué à près de 7,5 millions.

Le fisc retient en effet une valeur basée sur ce prix de marché diminué de l’abattement de 20% généralement pratiqué.

Mais les contribuables concernés revendiquent que soit également pris en compte l’abattement pour la situation d’indivision du bien.

Or c’est cette dernière option qui va être retenue par la Cour de cassation, par un abattement supplémentaire de 20%, pour tenir compte également de la difficulté à revendre un bien indivis :

Libellé Calcul Montant
Valeur immeuble Estimation par un professionnel 7 463 925€
Abattement SCI 7 463 925€ x 20% 1 492 785€
Valeur après abattement SCI 7 463 925€ - 1 492 785€ 5 971 140€
Abattement bien indivis 5 971 140€ x 20% 1 194 228€
Valeur après abattement bien indivis 5 971 140€ - 1 194 228€ 4 776 912€
Valeur ISF parts détenues 4 776 912€ x 89% du capital 4 251 452€

En conclusion, l’abattement pour bien indivis étant appliqué sur la valorisation de l’immeuble déjà réduite de l’abattement de 20% accepté sur les parts de SCI, on arrive à l’application d’un abattement de 36% sur la valeur de marché de l’immeuble.

Un contribuable imposé à l’ISF doit déclarer ses parts sociales de SCI. Se posent alors les questions de l’évaluation des parts sociales et de l’abattement admis par l’administration fiscale pour tenir compte du manque de liquidité de ces parts.

Messages

  • Bonjour,

    Je tiens tout d’abord à vous remercier pour vos propos très éclairants. Cependant, je me pose une question :
    Si l’évaluation des parts sociales de la SCI fait apparaître que ces parts ont une valeur négative, est-ce que l’associé dans sa déclaration d’ISF déclare ce montant négatif ou déclare 0 ?

    Je vous remercie encore une fois pour la tenue de ce site.

    Mara.

    • La valeur des parts ne peut être négative que si la société supporte une dette supérieure à la valeur de ses actifs.
      Pour l’ISF les valeurs mobilières ne peuvent avoir une valeur négative, elles ne constituent pas un passif.
      Si par contre la société ne pouvait plus faire face à ses échéances et que le créancier se retournait contre les associés, responsables des dettes proportionnellement à leurs parts, les associés pourraient alors déduire ce passif de leur patrimoine.
      Mais tant que la SCI rembourse normalement ses échéances, cela ne peut pas être le cas. Et cela démontre même que la valeur des parts ne peut pas être négative, car si la SCI rembourse normalement l’emprunt jusqu’à son terme, la valeur des parts sera bien positive. Or une valeur positive à terme ne peut pas être négative au moment présent.

  • Bonjour,
    Notre couple (marié sans contrat) a apporté 100000€ pour créer une SCI familiale et injecté 120000€ en compte courant d’associé. Grâce à 2 emprunts (à rembourser : 250000€ et 105000€)la SCI a acquis récemment 2 appartements(valeur 570000€ comptabilisée en Constructions) mis en location tous les 2 en 2014.
    Si on applique des décotes aux immeubles pour cause locative, d’indivision et de SCI, on aboutit à une valorisation nulle (voire négative) des parts de notre SCI criblée de dettes (le prix immobilier étant considéré comme stable).
    Pour l’ISF puis-je déclarer 0 € de parts de SCI et 120000€ des créances en compte d’associe ?
    Ou faut-il déclarer en plus le capital de 100000€ (pour ne pas être accusé de soustraire cet argent à l’imposition) ?
    Merci d’avance votre réponse.

  • Bonjour,

    Associé à hauteur de 25% dans une SCI familiales avec mes 2 freres et ma soeur. Souhaitant sortir, l’un d’eux, gérant, me propose un échange de mes parts contre sa maison.

    Le notaire chargé de l’affaire, par mon frête, a déjà préparé la promesse d’échange mais les valorisations retenues me laissent perplexe.
    Les différents batiments (immobilier d’habitation, locaux professionnels et terrains) n’ont à aucun moment été évalué et il n’a assis la valeur de mes parts que sur la valeur locative ou valeur dite de rendement. Il en va de même sur la valorisation de la maison de mon frête, s’arrêtant sur le montant fixé par ce dernier.

    Comment puis je imposer que les actifs soient simplement valoriser sur la base d’une estimation réelle à dires d’expert ? (agent immobilier ou notaire), afin de ne pas avoir le sentiment de subir une arnaque.

    Dans le cas d’espèce je me retrouve dans une situation où une soulte conséquente resterait à ma charge alors qu’en me basant simplement sur les transactions opérées sur la commune où les biens sont situés, en les rapprochant de leurs valorisations nettes des emprunts et autres CCA, le tout rapproché à mon nombre de part on serait proche d’un échange pur avec en complément la créance qu’il me resterait à recouvrir pour obtenir le remboursement de mon CCA.

    Pour complément d’information, j’acquitte chaque année un IRPP supplémentaire important pour la partie de bénéfice lié à ma détention de part, (ce qui motive principalement ma volonté de retrait car en désaccord complet avec les choix de gestion du gérant) alors que dans le même temps par défaut de trésorerie ma partie de bénéficie ne m’est pas versé, d’où ma créance en CCA .

    Enfin pour terminer, comment dois-je opérer pour obtenir le remboursement de mon CCA ?

    Merci d’avance pour la célérité de votre réponse.

    • En ce qui concerne le CCA, dans le dossier apports, des précisions sont apportées, mais vous pouvez exiger le remboursement de ce CCA indépendamment de cet échange, et même avant toute chose. On comprend ainsi le pouvoir que possède l’associé possédant un CCA supérieur à la trésorerie de la SCI.

      Concernant l’échange, une opération importante donc, pourquoi ne pas faire appel à un autre expert pour obtenir une évaluation. Généralement je conseille les notaires qui possèdent sur une zone géographique donnée une bonne expertise des prix de ventes pratiqués, avec la possibilité de défendre leur évaluation en cas de contrôle fiscal de leur client. Un autre notaire pourrait donc être mandaté par vous-même pour cette seconde évaluation. Mais un agent immobilier peut parfaitement convenir aussi. Si un écart trop important est constaté entre ces deux évaluations, la discussion sera alors ouverte.

    • Merci pour votre réponse. En synthese concernant la valorisation des parts, si l’évaluation réelle du foncier de la sci fait ressortir une valorisation nette de mes parts largement supérieur à celle obtenue par la methode du rendement. Quelle sera la valeur retenue dans le cadre de l’échange ? Un mix des 2 valeurs, la valeur la plus importante ? Y a t il une obligation ou une recommandation légale qui precise cet élément ou ceci ne releve t il que de la négociation entre cédant et cessionnaire ?

    • Aucune règle légale en la matière, simplement la négociation entre cédant et cessionnaire comme vous l’indiquez.

  • Bonjour,

    ma sci récemment créée (en octobre 2016) vient d’acquerir fin decembre 2016 un immeuble d’1 million d’euros. Les frais de publicité étaient de 30,000 euros, les frais d’enregistrement (=de notaire) de 700,000 euros. La valeur de la SCI est fortement négative : elle vaut -100,00 euros (les dettes de la SCI sont de 1,000,000+30,000+70,000=1,100,000 euros, la valeur du bien est 1,000,000). (La valeur du capital est volontairement omise pour simplifier, car elle est faible au regard des chiffres précédents).

    Il me semble donc dommageable de ne pas prendre en compte pour l’ISF les valeurs negatives de part de cette SCI, comme je l’ai lu plus haut : les mettre à 0 plutot que -100,000 revient à payer l’ISF sur les frais de publicité et de notaire, ce qui est un non-sens. Pouvez vous m’indiquer si mon raisonnement est correct et si je puis déclarer des valeurs de part negatives pour mon ISF ?

    • En théorie rien ne s’oppose à ce que des parts aient une valeur négative, puisque les associés sont responsables des dettes de la société. Mais en pratique cela revient à dire que vous seriez prêt à payer pour vous en débarrasser. Donc par exemple si vous estimez que chaque part vaut -100 €, cela veut dire que si je vous propose de me les céder, à condition de *me verser* en plus 50 € par part, vous accepteriez.
      Je doute que vous parveniez à convaincre les tribunaux que c’est la réalité, sans quoi vous n’auriez tout simplement pas procédé à cette opération...
      Donc déjà 1 € par part ça serait bien...

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