Plafonner les loyers pour réguler le marché de l’immobilier locatif est d’une logique contestable dans la mesure où le marché de la location dépend directement de celui de l’immobilier.

Les modalités pratiques de ce plafonnement des loyers sont par ailleurs étudiées plus en détail sur ce site.

La théorie du plafonnement

Lorsqu’un prix augmente, une solution nouvelle est son plafonnement.

Le prix de l’essence augmentait durant la campagne présidentielle, la solution s’imposait : il fallait plafonner son prix. L’idée de modifier la fiscalité sur l’essence existait toujours, mais avant tout pourquoi se priver du miracle du plafonnement.
La crise européenne pesant sur les marchés mondiaux, la croissance de la Chine se tassant légèrement, finalement le prix du baril de pétrole a chuté et ce plafonnement n’a plus lieu d’être.
En fait, dès lors que le marché s’équilibre de lui-même, le plafonnement des prix, à la hausse comme à la baisse, se montre inutile.

Plafonnement des loyers

La promesse de campagne de François Hollande était un plafonnement du prix des loyers lors d’un renouvellement de bail par rapport aux prix moyens pratiqués dans la zone géographique concernée et qui restait à définir. A Paris par exemple, un prix moyen des loyers par arrondissement aurait pu être utilisé. Cependant, dans un même arrondissement, des disparités très importantes peuvent être constatées et justifiées. Par ailleurs, il n’existe pas de base de données de ces loyers. Finalement, la solution la plus simple a été retenue : les loyers ne pourront plus être augmentés au-delà de l’indice de référence publié par l’INSEE. Autrement dit, aucune augmentation ne sera plus possible. Les villes de plus de 250.000 habitants devraient cependant être les seules concernées, et encore ce plafonnement ne s’appliquerait pas dans le cas où des travaux s’imposeraient entre deux contrats de location.

La première conséquence est l’augmentation immédiate des loyers des biens libérés juste après cette annonce et avant l’application de cette mesure (à la rentrée 2012, donc pas avant le mois de septembre). Certes, cet effet de très court terme n’aura pas un impact national significatif. En revanche, à long terme, les propriétaires qui ne pratiqueront pas l’augmentation annuelle des loyers deviendront bien moins nombreux. Or il s’agissait là d’une pratique conseillée sur ce site. En effet, c’était un moyen de fidéliser ses locataires, une pratique commerciale qui tendait à de meilleures relations.

Ensuite, nous détaillons sur ce site les règles en matière de prescription de l’augmentation légale des loyers. En effet, il est possible de pratiquer rétroactivement une augmentation de loyer en fonction de l’indice de référence. Or il est aujourd’hui conseillé d’avoir recours à cette règle juridique pour retrouver un loyer correspondant au marché car tout rattrapage lors d’un changement de locataire deviendra impossible.

Application du plafonnement des loyers

Cet article a été initialement rédigé suite aux premières déclarations présentant le projet de plafonner des loyers. Il est donc complété par notre article qui décrit les modalités du plafonnement des loyers à respecter aujourd’hui.

Impact sur le marché de l’immobilier

Ce plafonnement des loyers, indépendamment de l’effet réel qu’il pourra avoir sur les prix, aura un impact inévitable sur les investisseurs. Après l’augmentation de l’imposition des plus-values immobilières, ce sont maintenant les revenus à court terme d’un investissement immobilier qui sont visés. Pour un propriétaire foncier, cette mesure aura un effet bien plus limité que l’augmentation régulière des prélèvements sociaux (CSG-CRDS, dont le taux promis de 15,5% n’a pas été remis en cause), mais comme toute mesure politique, elle aura un effet psychologique sur les futurs investisseurs.

Les notaires constatent pendant ce temps une baisse des prix de l’immobilier. Les promoteurs une chute des mises en construction. Les agents immobiliers une baisse très significative des transactions. En définitive, cette mesure a été annoncée alors même que le marché de l’immobilier allait s’équilibrer !

Une annonce, juste avant les élections législatives, qui n’aura peut-être plus de raison d’être bientôt, lorsque le marché concerné sera moins tendu et qu’un prix d’équilibre sera trouvé, ce qui est déjà le cas hors des grandes villes de France d’ailleurs. Mais pas une annonce sans effet, car l’effet psychologique demeurera. Les propriétaires de biens locatifs sont montrés du doigt et ce geste annonce certainement bien d’autres réformes (depuis a été lancé l’idée d’une baisse des loyers en fonction du loyer médian fixé par l’État !).

Or dans le même temps le gouvernement cherche à relancer les transactions immobilières :
– par la loi Duflot qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante qu’avec les derniers plans Scellier,
– par la baisse des plus-values immobilières.
D’un côté on limite par la loi le montant des loyers dont la hausse de toute façon finissait naturellement par venir s’appuyer sur l’indice légal, de l’autre on finance, alors que la réduction des niches fiscales et plus largement des déficits est l’obsession du moment, des plans d’incitation à l’investissement immobilier.

Mais quelle est la logique dans ces mesures croisées ? Qui se risquera désormais à placer ses liquidités à long terme dans la pierre ? Les rendements réels sont actuellement particulièrement bas, et si les prix de l’immobilier baissent, alors la hausse de la fiscalité et des règles locatives ne fera qu’accélérer le désintérêt des contribuables pour l’investissement locatif (ce qui n’arrangera évidemment pas la situation de ceux qui cherchent un bien à la location).