Constituer une société SCI

Dans notre dossier généraliste sur les SCI, après avoir donné une définition de la société civile immobilière, il s’agit ici d’expliquer comment créer juridiquement et fiscalement cette société. Bien plus que les démarches de création à effectuer, c’est la problématique des apports à la SCI qui est abordée (et que l’on retrouve dans notre dossier entièrement consacré à ce sujet).

Avec qui constituer une société SCI ? Peut-on créer seul une telle société ? Et après, comment faire acquérir des biens immobiliers par cette société et les gérer, de quelle autonomie peuvent bénéficier les associés ?

Créer juridiquement une société SCI

La création juridique d’une SCI n’est pas vraiment complexe. Elle demande simplement de suivre les étapes décrites sur ce site.

Rédiger ou faire rédiger les statuts

Tout d’abord, comme pour toute société, créer une société civile demande de rédiger ses statuts. Il s’agit pour les futurs associés de matérialiser leur intention d’investir ensemble et de prévoir les règles qui s’imposeront à eux dans le cadre de cet investissement. Il existe évidemment des statuts types, et nous en proposons quelques exemplaires gratuits sur ce site. Cependant, il faut bien comprendre que chaque projet est unique, et par conséquent que les volontés des associés doivent logiquement donner lieu à la rédaction de statuts uniques.

D’un autre côté, faire rédiger ses statuts de SCI par un notaire ou avocat a un coût certain. Mais dans tous les cas, il est nécessaire de savoir dire ce que l’on attend. Il est donc indispensable d’étudier les clauses qu’il est possible d’insérer dans les statuts d’une société civile immobilière même si l’on envisage de sous-traiter leur rédaction. Or de nombreux articles de ce site ont pour objet justement de préciser la portée de telle ou telle clause :
– les implications du droit de retrait d’un associé,
– les modalités de cession de parts et en particulier l’agrément éventuel des associés,
– les règles de tenue des assemblées, avec la possibilité de simplifier les règles légales et de prévoir des délibérations à distance,
– le droit d’information des associés qui peut être renforcé (envoi régulier d’informations spécifiques par le gérant aux associés par exemple)...

Déposer les statuts

Les démarches juridiques de création de la société SCI consistent ensuite à rendre publics ses statuts :
– en annonçant aux tiers l’identité de la société créée,
– en déposant au greffe les statuts alors consultables par les tiers.

Toutes ces démarches sont précisées sur ce site, car il faut ajouter qu’elles demandent un peu de temps et pas vraiment de compétences particulières.

Comment constituer une sci

L’acquisition ou apport d’un immeuble

La constitution d’une société SCI a généralement pour but l’acquisition et la gestion d’un immeuble. Aussi, comment gérer cette acquisition ?

Inégalité des apports

Lorsque l’immeuble appartient à l’un des futurs associés, celui-ci l’apporter alors à la société. Son apport est rémunéré par des parts sociales, comme n’importe quel apport, comme les apports en numéraire des autres associés. En conséquence, si les autres associés n’apportent pas des fonds importants, l’associé qui a apporté l’immeuble possèdera quasiment l’intégralité du capital.

La situation est un peu la même dans une SCI familiale, puisque les parents vont assurer presque entièrement le financement de la société pour lui permettre au final de devenir propriétaire d’un immeuble. Aussi, les parents possèderont à terme presque toutes les parts sociales de la société.

Répartition du capital

Or cette répartition du capital de la société SCI n’est pas forcément celle recherchée. Ainsi, il est impératif de savoir choisir le montant de ce capital et sa répartition entre les associés en sachant que :
– les apports peuvent être répartis entre apports en capital et apports en compte courant (ce que nous étudions dans un dossier complet),
– le capital souscrit par les associés n’a pas à être libéré dès la constitution de la société (un associé qui n’effectue que de faibles apports peut donc posséder malgré tout une part importante du capital et donc des droits aux bénéfices),
– il est possible de prévoir (dans les statuts encore une fois) que certaines parts sociales donneront droit à davantage de bénéfices que d’autres.

En conclusion, il faut distinguer apports et répartition du capital. Or fixer le montant de son capital est une partie essentielle des statuts. Une fois encore, s’informer sur la société SCI avant de constituer une telle société est indispensable, car la modification ultérieure de la répartition des parts a des conséquences fiscales.

Création fiscale de la société

Suite à la constitution de la SCI, celle-ci est déclarée au fisc par le gérant. Ce dernier doit en effet établir les déclarations fiscales imposées à la société.

Ces déclarations fiscales consistent notamment à indiquer à l’administration fiscale les revenus imposés :
– ou bien au niveau de la société, lorsque la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés,
– ou bien au niveau de ses associés.

Ainsi, la société SCI peut avoir deux statuts bien distincts pour le fisc :
– ou bien la SCI est une société qui est soumise aux mêmes obligations que les sociétés commerciales (liasse fiscale, mode de paiement de l’impôt),
– ou bien la SCI est une société transparente, dont les bénéfices n’apparaissent pas pour le fisc au niveau de la société mais uniquement au moment où ses associés les déclarent personnellement.

Le choix entre ces deux options fiscales est stratégique, d’autant qu’une fois l’option pour l’impôt sur les sociétés exercée, il n’est plus possible de revenir au régime par défaut, celui d’une société transparente et d’une imposition à l’impôt sur le revenu.

Notre dossier fiscal est conçu pour présenter les avantages et inconvénients de ces deux options.

Évolution de la société SCI

La société civile constituée a toujours la possibilité d’être modifiée.

Modification des statuts

Tout d’abord, les statuts initiaux peuvent être modifiés, mais cela demande l’accord de tous les associés puis des démarches équivalentes à celles demandées lors de la constitution de la société.

Modification de la gérance

Ensuite, le gérant initialement désigné peut être révoqué, et un nouveau gérant nommé. Mais un gérant a également la possibilité de démissionner, même sans motif. Dans les deux cas il s’agit d’une modification statutaire.

Modification des associés

Les associés peuvent également changer au cours de la vie sociale de la SCI, suite à un décès, une cession de parts ou un retrait. C’est là que la clause d’agrément, éventuellement prévue dans les statuts, intervient, en permettant aux autres associés d’accepter ou non ces changements d’associés.

Modification du régime fiscal

On l’a vu, une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option a des conséquences multiples, dans le calcul de l’impôt évidemment, de la rémunération des associés, mais aussi pour le gérant, sur ses obligations et son statut social éventuellement.

Mais la SCI peut également opter pour la TVA, sur certains immeubles.

Toutes ces options sont étudiées dans notre dossier fiscal.

Comment constituer une société SCI ? Il s’agit ici non pas de détailler toutes les étapes de cette constitution (qui font l’objet d’autres articles spécifiques sur ce site) mais de récapituler les grandes problématiques posées par la création d’une société immobilière.

Messages

  • bonjour,
    nous envisageons une opération immobilière ;
    ma fille achete un terrain, moi et ma femme construisons une maison ;
    comment est ce réalisable pour bénéficier chacun de prêts immobiliers ?
    Une SCI est elle la seule solution ?
    Est il possible de la créer une fois le terrain acheté, et que celui ci constitue l’apport des parts de notre fille ?

    merci

  • Bonjour

    Célibataire & sans enfant, Français habitant en France, propriétaire d’une maison, je voudrais en acheter une seconde pour envisager plus tard, une donation à mon neveu et ma nièce.
    C’est donc pour cela que j’aimerai créer une SCI.
    Ne souhaitant pas les impliquer dans la création de cette SCI et n’ayant quasi plus de famille, je voudrais la créer avec un mon meilleur ami qui est Américain et qui vit en Californie (puisqu’il faut être au moins 2 personnes).
    Est-ce possible ?
    Merci de vos réponses

  • Bonjour, voici ma question : mon ami vient d’acheter une maison, sans emprunt, uniquement avec ses économies. Nous sommes ensemble depuis 4 ans bientôt et jusqu’à présent nous vivions séparément. Je travaille depuis peu (4ans) car j’ai fait de longues études. Mon ami m’a proposé d’acheter avec lui, mais n’ayant presque pas d’apport, je n’ai pas pu car mon ami refuse l’idée de recourir à un emprunt pour financer cet achat. Est-ce envisageable de créer une SCI, afin que je puisse racheter progressivement des parts de la maison à mon ami ? Quelles pourraient être les contraintes ? Et sinon y aurait-il une autre solution permettant d’aboutir au même résultat ? Nous avions envisagé que je lui paie un loyer, option qui ne m’arrange pas, car je n’aurais rien en cas de séparation ; ça ne l’arrange pas non plus, car il faudrait qu’il déclare les loyers perçus. Les sommes perçues dans le cas d’un rachat de parts sociales sont-elles imposables ? Merci pour votre aide.

    • Effectivement, le loyer versé serait imposable chez celui qui le perçoit. Mais il en est de même dans une SCI : le loyer versé à la SCI pour occuper le bien détenu est imposable. Quel rapport avec votre question ? Si une SCI est constituée, en l’absence de loyer versé, aucune charge ne sera déductible. Il fallait simplement le rappeler.

      En revanche, cette SCI permettrait effectivement des cession de parts entre associés, entraînant chaque fois l’imposition de la plus-value éventuelle.

      D’autres montages sont expliqués sur ce site, dans notre premier dossier, pour montrer que le capital peut-être libéré au fur et à mesure du temps, ou que les comptes courants permettent une entrée progressive d’un associé au capital.

    • Oui, enfin une SCI juste pour ça c’est beaucoup de complications pour pas grand chose.
      À votre place ce que je ferais c’est de déterminer qu’en contrepartie d’un hébergement gratuit, qui peut être évalué à la moitié du loyer du marché, vous contribuez pour autant aux charges du ménages (vous payez les courses, les vacances,...), et avec ce qu’il vous reste comme épargne vous vous constituez votre capital seule, de votre côté, par exemple en assurance-vie, ce qui reste tout de même le meilleur moyen de faire fructifier son épargne sans risque, sur le long terme, avec le minimum de tracas.

    • Parfaitement d’accord avec cette solution.

  • Bonjour,
    J’ai 3 enfants que je veux aider dans l’acquisition d’un bien immobilier. Je voudrais en même temps commencer à transmettre une partie de mon patrimoine. Je pense donc monter une SCI avec chacun dans laquelle j’apporterai du numéraire, la SCI empruntant la part complémentaire pour réaliser l’achat du bien. A terme, le bien deviendrait la propriété intégrale de chaque enfant. Je veux également garder le contrôle de ces opérations, tout au moins pendant un certain temps.
    Pensez vous que la SCI soit le bon outil pour réaliser ces objectifs et si oui quels sont les écueils à éviter dans un tel montage ?
    Merci par avance pour vos réponses.

    • Oui, la société civile immobilière est intéressante dans ce cadre, notamment en permettant dans ses statuts de vous nommer gérant non révocable. Ainsi, vous conserveriez le pouvoir de gestion sur ces SCI indépendamment de votre nombre de parts sociales. Vous pourriez donc transmettre petit à petit vos parts sociales à vos enfants (ce qui est le second avantage que présente la SCI), en franchise de droits, tout en conservant la gérance (et pourquoi pas la majorité en vous attribuant des parts vous donnant accès à des droits de vote renforcés).

      La difficulté sera le financement de ces différentes SCI, car les établissements bancaires demanderont des sécurités personnelles pour chacune. Il serait donc préférable d’envisager le montage avec une banque unique...

  • Bonjour,
    j’ai pour projet de créer une SCI avec mon compagnon afin d’acquérir un appartement loué (investissement locatif)
    ce bien serait financé 1/3 par moi même, 2/3 par mon compagnon (sans crédit).
    N’étant pas marié (ni pacsé, ni en concubinage),
    a-t-on la possibilité de créer une SCI Familiale avec notre fils de 14ans
    (sci à 3 : mon compagnon, notre fils, moi même) ??

    merci

  • Bonjour ,

    j’ai actuellement deux enfants. Ma compagne et moi sommes pacsés. Nous sommes propriétaire en commun de notre résidence principale, et nous envisageons d’investir dans un appartement pour le louer. La constitution d’une SCI est elle intéressante dans notre cas ?
    Merci

  • Usufruitier de biens immobiliers dont mes 2 filles sont nues propriétaires, je souhaite créer une SCI concernant 2 biens locatifs,dont les revenus couvriraient la totalité d’un remboursement d’emprunt d’achat par la SCI.
    Ma fille ainée handicapée n’est pas assujettie à l’impôt sur le revenu.Elle perçoit l’APL et l’AAH.
    En entrant dans la SCI ne risque t’elle pas de perdre ces prestations ?

  • Bonjour, voici mon projet : achat d’un terrain avec un apport perso de 60000 euros, puis construire trois maisons pour faire du locatif et construire mon local commercial afin de l’exploiter en société. Afin de monter mon projet correctement je pense créer une sci familiale avec une imposition à l’ir et une option tva pour mon local commerciale. Pensez-vous que ma démarche est la bonne ? Dois-je faire ou non plusieurs lots de mes maisons si un jour je veux en vendre une et garder le reste en location ? Merci.
    Ponch

  • Bonsoir à tous
    je souhaite constituer une SCI pour l’acquisition d’un bien avec ma compagne (3 enfants) et moi (2 enfants).
    Prix du bien 205000€ + 60000€ de travaux.
    Ma volonté est de nous protéger mutuellement
    Le prêt sera contracté par ma compagne au nom de la SCI.(Pour l’instant je ne peux pas faire de prêt à mon nom, mais je suis en mesure de participer pour moitié au remboursement du prêt et les travaux seront réalisés par mes soins.
    j’ai quelques interrogations dont celles ci :
    – Quel montant de capital social le plus adéquat ?
    – Répartition 50/50 ?
    – Est ce nécessaire d’ajouter et comment intégrer la clause de nue propriété et usufruit ?
    – Qu’est ce qu’une SCI en démembrement croisé et il y a t’il un intérêt dans notre cas ?
    – Il y a t’il une ou des clauses particulières indispensables pour un couple en concubinage ?

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