Jusqu’au 31 décembre 2017, les particuliers qui acquièrent ou font construire un logement neuf ou assimilé, destiné à être donné en location non meublée, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, communément appelée « réduction Pinel ». Pour autant, cet avantage n’est pas réservé aux programmes estampillés « Pinel ». Pour en bénéficier, il faut que le logement réponde à certains critères de performance énergétique et soit situé dans une commune classée dans une zone géographique tendue, c’est à dire marquée par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande : zone A bis, zone A, zone B et certaines communes de zone B2. A titre expérimental, il est désormais possible de bénéficier de ce dispositif dans certaines communes de zone C, dite « non tendue », sous réserve d’un agrément délivré en ce sens.

Un avantage sous conditions

Engagement de location

Entre autres conditions, le propriétaire soit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de six ou neuf ans. A l’issu de cette période, cet engagement peut être prolongé pour trois ans, renouvelable une fois si la durée initiale était de six ans.

Conditions quant au locataire

Le locataire, qui doit occuper le logement en tant que résidence principale, ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire. Sous cette réserve, il peut s’agir d’un de ses ascendants ou descendants.
Ses ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds, fixés en fonction de la situation géographique du logement. Pendant toute la période couverte par l’engagement de location (et ses prolongations éventuelles), le loyer ne doit pas dépasser un loyer plafond, révisé chaque année, qui dépend également de la localisation du logement.

Le montant de la réduction

La réduction d’impôt est calculée sur le prix du logement, retenu dans la limite globale de 300.000€ et 5.500€ le m². Sous cette limite, il est possible de réaliser deux investissements par an.

De 12% à 18%

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12% ou 18% du prix retenu selon que le bailleur s’engage à louer le logement pendant une durée initiale de six ou de neuf ans minimum.
En cas de prolongation, le taux de la réduction d’impôt dépend de la durée initiale de l’engagement de location. Il est fixé :à 6% pour la première période de trois ans, et à 3% pour la période de trois ans si l’engagement initial était de neuf ans. Soit une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du montant de l’investissement sur douze ans.

6.000€ maximum

La réduction d’impôt est répartie sur six ou neuf ans en fonction de la durée initiale de l’engagement de location, à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant total. Soit une réduction de 6.000 euros maximum par an pendant six ou neuf ans, selon le cas.
Elle est accordée pour la première fois au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux) ou de son acquisition si elle est postérieure à la fin des travaux.

Formulaires de déclaration des revenus Pinel

Pour permettre à l’administration fiscale de calculer le montant de la réduction d’impôt, le contribuable doit indiquer sur la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, le prix de revient de son investissement sur le formulaire 2042C ( déclaration complémentaire).

Il doit en principe joindre à sa déclaration un engagement de location établi sur un formulaire Cerfa (imprimé n°2044-EB à télécharger sur impôt.gouv.fr) accompagné :
– d’une copie du bail,
– de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire de l’avant-dernière année,
– de l’acte authentique,
– des factures des entrepreneurs
– ainsi que d’autres pièces justificatives qui dépendent de la nature de l’investissement (demande de permis de construire par exemple).

Si le logement n’est pas encore loué à cette date

Dans cette configuration, le contribuable doit joindre une copie du bail ainsi que l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire à la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé.

Attention, la location doit impérativement intervenir au plus tard dans les douze mois suivant la fin des travaux ou l’acquisition du logement (sous peine de perdre les avantages Pinel).

Changement de locataire

En cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement de la location, le contribuable devra joindre ces différents documents à sa déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu. En pratique, si le contribuable déclare ses revenus en ligne, il n’a pas à adresser ces documents par courrier séparé au service des impôts mais il doit les tenir à sa disposition en cas de contrôle.

Logement déjà loué

Si le logement est déjà loué, les loyers encaissés doivent être déclarés :
– sur le formulaire 2042 s’ils relèvent du régime du micro-foncier (loyers inférieurs à 15.000€ par an)
– ou sur le formulaire 2044 propre aux revenus fonciers s’ils sont imposés selon un régime réel.

L’impact du prélèvement à la source

Si vous avez investi dans un logement dont les travaux ont été achevés en 2017, vous avez pu opter pour le dispositif Pinel lors du dépôt de votre déclaration de revenus de 2017 au printemps 2018. Conséquence : le taux du prélèvement qui vous a été appliqué entre janvier et août 2018 ne tient pas compte de la réduction annuelle à laquelle vous pouvez prétendre. Elle vous sera versée en une seule fois en septembre 2018. Puis pendant les cinq ou huit années suivantes en septembre de chaque année.