Une partie des frais de notaire risque d’augmenter dès 2014, à la charge de tout acheteur d’un bien immobilier.

Hausse des droits de mutation

Les droits de mutation font partie des taxes que prélève le notaire lors d’une vente immobilière pour les reverser à l’État. En réalité, une partie de ces prélèvements revient aux départements. Or la décentralisation et, notamment, le financement par les départements du RSA, entraînent des besoins de ressources de plus en plus importants pour ces derniers.

En conséquence, la loi de finances 2014 prévoit, et ce à compter du 1er mars 2014 (et jusqu’au 29 février 2016), une augmentation du taux des prélèvements au profit des départements sur les mutations immobilières.

Ce taux passerait de 3,8% à 4,5%, soit une hausse de 0,7 point.

Montant de la hausse

0,7% de hausse, c’est évidemment négligeable. Mais plus honnêtement, passer de 3,8 à 4,5 entraîne une augmentation de 18,5%.

Maintenant, si l’on considère l’ensemble des honoraires et prélèvements obligatoires qui s’ajoutent au coût de l’achat d’un bien immobilier, la hausse atteint encore près de 10%.

Une autre façon de mesurer cette augmentation de taxes est de rapporter leur montant à celui de la transaction : pour chaque tranche de 100.000 euros de mutation, c’est 700 euros de plus de droits de mutation à prévoir. Pour l’acquisition d’un trois pièces à Paris de 500.000 euros, il faut anticiper 3.500 euros d’impôts supplémentaires. Après tout, l’immobilier étant devenu un luxe, un propriétaire n’est pas à quelques milliers d’euros près...

Hausse minimum des droits de mutation

La hausse de 0,7% est une augmentation maximum. Aussi, les départements les plus riches pourraient être tentés de ne pas appliquer cette augmentation, limitant ainsi l’intérêt fiscal de cette loi.

En conséquence, un amendement reste à voter par l’Assemblée nationale. Celui-ci obligerait les départements à appliquer au minimum une hausse de 0,35 point des droits de mutation.

Conséquences pour l’acquéreur

Il faut le rappeler, ces droits de mutation sont à la charge de l’acquéreur. Mais évidemment, plus l’acquéreur paie d’honoraires et de taxes, plus le prix net vendeur négocié est bas. Au final, toute augmentation des droits de mutation se répercute sur les prix de vente nets et donc sur les vendeurs.

Pourtant, l’imposition des acheteurs n’est pas sans conséquence en matière de crédit immobilier. En effet, il est bien difficile aujourd’hui, dans la pratique, d’obtenir un prêt d’un montant de 110% de son acquisition, permettant ainsi de financer le prix d’achat mais aussi les différents frais d’acquisition.
En conséquence, si les frais d’acquisition ne sont pas couverts par l’emprunt, alors l’augmentation de ces frais entraîne mécaniquement une augmentation des apports personnels de l’acquéreur.

Si l’on reprend notre exemple d’une transaction immobilière de 500.000 euros et des 3.500 euros de droits de mutation supplémentaires, si cette acquisition est financée par un apport de 70.000 euros, l’acquéreur devra trouver 5% de plus d’apports personnels.

Frais de mutation et nombre de transactions

Une hausse des frais de mutation permettra-t-elle une augmentation des recettes des départements ? Il faudrait pour cela que le nombre de transactions ne diminue pas et que les prix de l’immobilier se maintiennent.

Concernant les prix de la pierre, si la fiscalité n’avait aucune incidence, la baisse, coûteuse pour le budget de l’Etat, de l’imposition des plus-values serait une absurdité. Dans tous les cas, inciter les propriétaires à mettre leur bien en vente en réduisant leur imposition quand, dans le même temps, on augmente les frais des acheteurs, ne peut pas conduire à équilibrer le marché. A moins que les prix baissent... En conclusion, la baisse des prix de l’immobilier semble être la volonté cachée du gouvernement Hollande, notamment pour redonner du pouvoir d’achat aux primo-accédants. Mais dans ce cas, une baisse des recettes fiscales est également à anticiper.

Pour ce qui est du nombre de transactions immobilières, cette augmentation des droits d’acquisition aura certainement un impact négatif. Cette hypothèse repose sur la logique inverse, à savoir la baisse des droits de mutation pour favoriser les mutations. Cette promesse de campagne de Nicolas Sarkozy avait fait l’objet d’un article sur notre blog et semble aujourd’hui totalement dépassée. Cependant, sa logique demeure et une hausse des prélèvements obligatoires sur les transactions immobilières laisse craindre une rigidité accrue sur le marché du travail. En effet, les français sont régulièrement montrés du doigts pour leur manque de mobilité géographique. Or l’augmentation des frais immobiliers justifierait encore davantage ce comportement économique.