Lorsque l’on crée une société civile immobilière pour détenir le local professionnel de sa société commerciale, le problème de la TVA se pose, car si la déduction de la TVA (sur les travaux d’aménagements notamment) constitue un avantage, sa remise en question par l’administration fiscale est évidemment un risque à apprécier.

Montage fréquent entre une SCI et une société commerciale

Un entrepreneur a besoin d’un local commercial pour son activité professionnelle, et envisage son acquisition. Pour cela, deux solutions sont possibles :
– Ou bien faire acquérir l’immeuble par sa société commerciale ; l’immeuble est alors un bien professionnel, qui sera amortissable et soumis au régime des plus-values professionnelles en cas de cession.
– Ou bien constituer une société civile immobilière, faire acheter le local à cette société civile qui le louera ensuite à sa société commerciale.

Par exemple, pour une activité de location de gîtes ruraux ou de chambres d’hôtes, un particulier a la possibilité :
– de créer une SCI qui achète l’immeuble en question,
– de louer cet immeuble à son entreprise chargée de l’activité de location de ces gîtes ou chambres d’hôtes.

Dans ce cadre, la SCI louant un local professionnel, elle a la possibilité de demander à relever de l’imposition à la TVA, et donc de déduire la TVA payée sur les travaux éventuels de rénovation de l’immeuble notamment.

Si le montant de cette TVA déductible est supérieur à celui de la TVA collectée sur les loyers encaissés, alors ce crédit de TVA est remboursable ou reportable, suivant le choix du gérant de la SCI lors de l’établissement de sa déclaration de TVA.

Points mis en cause par l’administration fiscale

L’administration fiscale, dès lors qu’elle doit rembourser un crédit de TVA, s’interroge immédiatement sur l’origine de cette demande (autrement dit engage un contrôle fiscal).

En ce qui concerne le litige apparu à Lyon entre le fisc et une SCI, le fisc contestait ce crédit d’impôt sur la base des éléments suivants :

• La rentabilité de l’investissement était insuffisant. En effet, la SCI avait acquis une propriété importante en surface (près de 300 hectares !) pour y développer un centre de loisirs. Ce parc était associé à des constructions anciennes transformées en gîtes. Au final, l’investissement assurait un rendement inférieur à 3%. Or le montant total de l’investissement était important, près d’un million d’euros, et le crédit de taxe également, s’élevant à près de 100.000 euros.
• La gérante de la SCI et associée majoritaire (détenant 90% des parts) était la même personne que la gérante de la société exploitant les gîtes ruraux (et propriétaire de 99,98% des actions).
• Cette propriétaire bénéficiait, au titre de l’occupation à titre gratuit de l’un des logements de ce domaine, des parties communes de la propriété, et des aménagements effectués (et pour lesquels de la TVA déductible avait été comptabilisée).
• Le contrat de location comportait des clauses très avantageuses, dans la mesure où les loyers ne pouvaient être augmentés suite aux aménagements effectués.

Jugement de la Cour d’appel de Lyon

Pour la Cour d’appel de Lyon, le crédit de taxe est parfaitement justifié, car toute activité de services attestée peut relever du régime de la TVA.

Pour rendre ce jugement, les arguments invoqués sont les suivant :

• L’activité de location est bien une activité de services, or elle est réalisée ici à titre onéreux, les loyers présentant les deux caractéristiques suivantes :
  • Les recettes ne sont pas insignifiantes. Si tel avait été le cas, ces recettes n’auraient plus constitué des loyers mais des libéralités. Or la rentabilité d’un investissement immobilier ne permet pas de juger de la sous-évaluation des loyers pratiqués.
  • Les recettes étaient réellement perçues. En l’absence du paiement régulier de ces loyers, certainement la décision de la Cour aurait pu être différente. A partir du moment où les loyers sont versés régulièrement, le caractère de permanence des recettes s’impose.
• Le caractère économique de l’activité n’est pas remis en cause :
  • Par les clauses pouvant figurer dans le bail commercial, même celle bloquant le montant des loyers malgré les aménagements réalisés.
  • Par la communauté d’intérêts reconnue entre la société civile immobilière détentrice de la propriété, et la SAS en charge de la gestion des locations.