Lorsqu’un acte de cautionnement garantie un loyer, la mutation du bien immobilier entraîne la perte de cette caution pour le nouveau propriétaire.

Contrat de cautionnement et modification du bailleur

En cas de vente du logement en cours de bail, le contrat de location se poursuit aux mêmes conditions (loyer, charges locatives et mode de réévaluation, dépôt de garantie, conditions générales et spécifiques du bail...) avec l’acquéreur de ce logement qui devient nouveau propriétaire-bailleur.

Cependant, le contrat de cautionnement du bail cesse de droit lors du changement de personne du bailleur. Ainsi, la caution n’est plus tenue des loyers impayés échus après la date de l’acte de vente du logement.

Aussi, lors de l’acquisition d’un bien occupé, l’acheteur perdra la garantie apportée par la caution lors de la signature du bail. Cette diminution des garanties apportées initialement par le locataire justifie une baisse du prix d’un bien immobilier lorsqu’il est vendu occupé.

Possibilités de conserver la caution

Pour éviter l’arrêt des obligations de la caution envers le nouveau bailleur, deux solutions sont possibles :

• Avoir prévu dans le contrat de caution une clause prévoyant le maintien du cautionnement en cas de vente du logement loué. Cette possibilité est donc à anticiper dans vos contrats d’habitation (comme nous l’avons fait dans notre exemple de bail d’habitation disponible sur ce site), pour éviter, en cas de vente du bien concerné, des réticences et moyens de négociation d’éventuels acheteurs.
  La clause à prévoir dans votre contrat de location pourrait se rédiger sous la forme suivante dans la clause Caution : "M. et Mme xxx se portent caution solidaire du paiement régulier des sommes dues par le preneur et de l’exécution de toutes les conditions du présent bail. Un acte de caution solidaire est annexé au présent bail et indissociable de celui-ci. Cet acte de caution solidaire sera maintenu en cas de vente du logement en cours de bail."
  Cette dernière phrase est également à reprendre dans l’acte de cautionnement solidaire joint au bail.
• Obtenir au moment de la vente l’accord express de la caution pour poursuivre son engagement à l’égard du nouveau propriétaire. Mais quel serait alors l’intérêt de la caution de prolonger son engagement sans aucune contrepartie pour elle-même et aucun avantage au profit du locataire qu’elle a cautionné ? Cet accord de la caution sera donc, hors cas particuliers, impossible à obtenir.