Quels sont les risques de la loi Pinel ? Ils sont pour l’investisseur de deux ordres :
– le risque de requalification de son investissement,
– le risque de ne pas pouvoir revendre rapidement son logement.

Or, notre titre le souligne, ces inconvénients d’un achat en loi Pinel semblent renforcés dans la zone B2.

Inconvénients loi Pinel

Requalification de l’investissement

On l’a expliqué dans notre article consacré à la loi Pinel, pour obtenir le crédit d’impôt lors de l’acquisition de l’immeuble il faut s’engager à le louer durant 9 années. Or que se passe-t-il si l’appartement n’est pas loué rapidement, pas forcément parce que son propriétaire n’y met pas de la bonne volonté, mais en raison d’une faiblesse de la demande ? L’investissement est alors requalifié.

Perdre la qualification Pinel, c’est devoir rembourser l’avantage fiscal reçu.

Ainsi, le crédit d’impôt obtenu lors de l’achat n’est pas définitif, il reste lié à la possibilité de l’investisseur de respecter ses engagement, or encore faut-il pour cela que le marché locatif le permette.

Revente logement loi Pinel

La revente d’un logement acheté en loi Pinel reste une possibilité, et parfois une obligation pour un contribuable. On imagine notamment, ou plutôt on transpose la réalité qui s’est imposée à certains investisseurs en loi Scellier surtout, dans des villes comme Carcassonne par exemple, en cas d’une requalification du logement, le remboursement du crédit d’impôt peut imposer la revente de l’immeuble.

Or quelle est la décote à anticiper sur un logement acheté essentiellement en raison du programme de défiscalisation associé ? Cette décote est-elle aussi importante que le crédit d’impôt initial ? Auquel cas, lorsque l’on vient de perdre rétroactivement ce crédit d’impôt, le risque est de perdre définitivement au final ce montant.

Mais dans des villes où les programmes Pinel sont venus se greffer à un marché immobilier déjà très déséquilibré, où l’offre de logements locatifs dépasse désormais totalement la demande, où les loyers projetés sont totalement irréalistes, alors une décote très significative est à craindre. C’est le cas peut-être dans certaines agglomérations de la zone B2 de la loi Pinel.

Risque zone B2 loi Pinel

Définition de la zone B2

En réalité, le risque est moins lié à la Loi Pinel qu’à ses dérogations. En effet, initialement, dans la loi Pinel de 2013, il n’y avait pas de possibilité d’investir en zone B2, c’est à dire dans les plus petites communes (population inférieure à 250.000 habitants, et supérieure à 50.000).

Il s’agissait certainement de tenir compte des enseignements apportés par les programmes Scellier lancés tous en même temps dans des petites communes où la demande de logements était en définitive inexistante, et où la faillite de nombreux petits investisseurs avait montré le piège des avantages fiscaux accordés par l’Etat aux promoteurs immobiliers finalement.

Mais voilà que les mêmes excès réapparaissent aujourd’hui. En effet, les préfectures ont la possibilité d’apporter des modifications à la carte de France sur laquelle se dessine le champ d’application de la loi Pinel. Or c’est près de 1.000 communes qui figurent maintenant dans cette zone B2 !

Risques en zone B2

Cela ne signifie certainement pas que ces communes ne doivent pas bénéficier d’une incitation au renouvellement du parc locatif, où que ceux qui y recherchent un logement doivent être oubliés. Mais les exceptions à la loi s’opposent de plus en plus à son esprit, et des dérapages sont, probablement, à anticiper. On se demande d’ailleurs qui est à l’origine de ces dérogations, et que proposent les promoteurs pour convaincre les maires de ces communes.

Ainsi, Mûrs Erigné, peuplée d’un peu plus de 5.000 habitants, entre dans le dispositif Pinel, alors même que la zone B2 exige normalement un minimum de 50.000 habitants, soit 10 fois plus. Un rapport de 1 à 10 annonce soit une situation très particulière, soit une catastrophe...

Mais c’est au taux de vacance des logements que l’on peut anticiper les requalifications Pinel et les difficultés prévisibles des investisseurs qui s’y sont aventurés. Si ce taux de vacance est en moyenne inférieur à 8%, il s’élève en revanche, dans des communes de la zone B2, à :
– plus de 20% à Vichy,
– un peu moins de 20% encore (18% exactement) à Béziers,
– 13% à Brive-la-Gaillarde...

A noter aussi qu’à Brive, le nombre de logements proposés est deux fois et demi plus élevé que le nombre de ménages présents sur l’agglomération. La même situation se retrouve aussi à Angoulême, en raison de l’entrée en zone B2 de nombreuses communes limitrophes. Si une baisse des loyers est donc à envisager, c’est surtout l’impossibilité de louer son logement qui est à craindre à court terme pour les contribuables engagés en loi Pinel. Tous vos commentaires et informations sur ce sujet sont les bienvenus ci-dessous, sur le forum de cet article.