L’objet de cet article est de présenter les limites d’une société civile immobilière et de rappeler qu’une société créée dans un seul but fiscal, ici contourner l’ISF, conduit généralement à un abus de droit.

Exonération d’ISF sur parts SCI détenant un bien professionnel

Un bien professionnel est exclu de l’assiette de l’impôt sur la fortune (ISF).

Aussi, il est logique que, pour un même contribuable, ses parts sociales d’une société civile immobilière qui détient le bien professionnel de son entreprise soient exonérées d’ISF.

Par exemple, les bureaux de la SARL gérée par un contribuable Lambda n’entrent pas dans la base de son ISF s’ils figurent au bilan de la société. Aussi, si ces bureaux sont détenus par une SCI qui loue cet immeuble à la SARL, il est logique que les parts de cette SCI détenues par M. Lambda (et son épouse ou autres membres de son foyer fiscal) n’entrent pas dans le calcul de l’ISF.

Cette reconnaissance du caractère professionnel des parts d’une SCI qui détient les locaux professionnels d’un entrepreneur ou chef d’entreprise est détaillée sur le site des impôts.

Montage pour échapper à l’ISF

Ce montage est rapporté dans un arrêt de la Cour de cassation du mois de février 2015.

Un contribuable, Monsieur X, a constitué avec son épouse et un tiers une société civile immobilière, en notant que M. et Mme X détiennent 99% du capital.

Monsieur X est le président d’une société.

L’immeuble détenu par la SCI est loué :
– à M. et Mme X qui y ont établi leur résidence principale,
– à la société présidée par M. X.

Considérant que la SCI détient l’immeuble professionnel de sa société, M.X n’a pas déclaré ses parts sociales et celles de sa femme sur sa déclaration d’ISF.

Redressement d’ISF sur les parts de SCI

Dans le cas précédent, la Cour de cassation a refusé de reconnaître le caractère professionnel des parts sociales de M. et Mme X.

En effet, l’objet de cette société civile immobilière est la gestion de cet immeuble qui est utilisé certes comme logement de fonction par le contribuable, mais dont l’utilisation professionnelle par la société présidée par ce même contribuable n’est pas reconnue.

En effet, M. X indiquait que l’immeuble servait de lieu de réception, permettant d’accueillir des prospects ou des clients, et que ces relations professionnelles entraient donc dans la politique commerciale de son entreprise. Mais la Cour n’a pas trouvé de pièces permettant de reconnaître le véritable usage professionnel de l’immeuble.

En conséquence, la SCI a pour unique objet la gestion du patrimoine immobilier privé de M. et Mme. X. La Cour de cassation a donc confirmé que les parts sociales de M. et Mme X sont imposables à l’ISF, invoquant l’article 885 du CGI selon lequel les parts d’une société civile immobilière ne sont pas reconnues comme bien professionnel lorsque la SCI a pour unique objet la gestion du patrimoine immobilier du contribuable.