Le marché de l’immobilier baisse à Paris : début d’un cycle baissier ou amortissement en douceur de la hausse ininterrompue depuis 15 ans ?

Chiffres de la baisse des prix de l’immobilier parisien

Le prix au mètre carré à Paris s’élève au mois de septembre 2014 à 7.850 euros.

C’est en 2011 que le marché a atteint ses plus hauts niveaux. Depuis, on constate déjà une baisse de 9% du prix moyen au mètre carré.

Ces derniers mois, la baisse mensuelle des prix s’élève à :

Évidemment, ce chiffre cache de fortes disparités par arrondissement. Mais il ne faut pas s’y tromper, le marché de l’immobilier très haut de gamme a lui aussi subi un fort retournement, et en particulier une progression très importante des biens disponibles à la vente et des délais de vente.

Raisons de la baisse des prix

Plus que des raisons à cette baisse du prix au mètre carré à Paris, ce sont les facteurs de soutien qui n’ont pas joué leur rôle qui sont à noter :

• Les taux d’intérêts sont historiquement bas depuis des mois, aussi la nouvelle baisse des taux de la BCE n’a eu aucun impact positif sur les prix des immeubles à Paris. Cette variable a longtemps soutenu l’acquisition de logements par les primo-accédants, elle est devenue maintenant sans effet suffisant pour éviter une baisse des prix de vente.
• La loi Duflot puis la loi Pinel aujourd’hui suscitent certainement des investissements immobiliers dans la capitale, mais ces transactions sont intégrées au flux régulier constaté dans la mesure où de tels dispositifs existent depuis toujours. Ces programmes de défiscalisation ne permettent donc pas une hausse des transactions et le soutien des prix, mais leur suppression entraînerait à l’inverse une chute plus rapide du marché.

Finalement, c’est un manque de dynamisme global de l’économie qui finit par épuiser la hausse des prix de l’immobilier. En ce qui concerne Paris, les valorisations demeurent particulièrement élevées, et donc le potentiel de baisse des prix.

Rappel de la hausse des prix

Les prix à Paris augmentent depuis 1997. Si l’on considère le point haut de 2011, la hausse a donc été ininterrompue durant près de 15 ans. C’est deux fois plus que les durées de hausse constatées lors des cycles précédents.

Le prix au mètre carré a, durant cette période, approximativement triplé.

Évidemment, durant cette même période, les prix en général, ainsi que les salaires, ont augmenté. Cependant, personne ne conteste que la hausse des prix de l’immobilier a été beaucoup plus rapide que celle des revenus, et par conséquent que le coût d’un appartement a considérablement augmenté pour les parisiens.

Pour le dire autrement, une étude indique que les parisiens ont perdu une pièce dans leur logement : un couple avec deux enfants qui pouvait acquérir hier un logement comprenant trois chambres ne peut plus aujourd’hui financer l’achat que d’un appartement avec deux chambres.

Schumpeter à Paris

Si l’on se réfère aux cycles de Schumpeter, il faut craindre une durée de baisse des prix comparable à la durée de hausse précédente. Graphiquement, on obtient ainsi une baisse des prix à Paris possible jusqu’en 2025.

Bien évidemment, on peut espérer que le marasme économique débouchera un jour sur une croissance économique un peu soutenue. Mais dans ce cas, une hausse des taux sera inévitable. D’une façon générale, la BCE a baissé ses taux autant que possible, et tout retour de la croissance annulerait l’effet positif attendu sur l’immobilier en raison d’une hausse progressive des taux.