Forum compte courant d’associé de SCI

Les comptes courants d’associés de SCI sont utilisés par certains associés pour apporter des capitaux à une SCI. Les comptes courants de SCI peuvent donc être rémunérés ou non.

Aussi, les comptes courants de SCI permettent :
– de financer la création ou d’assurer le fonctionnement d’une SCI sans augmenter le capital, permettant ainsi à des associés dont les apports sont faibles (des enfants par exemple) de posséder une part importante du capital,
– par la non-rémunération des comptes courants, de favoriser les associés (des enfants par exemple) qui n’ont pas effectué d’apports d’autres apports qu’en capital,
– par la rémunération des comptes courants, de s’assurer des produits financiers plutôt que des revenus fonciers,
– par le remboursement des comptes courants de la SCI par un emprunt, d’endetter une SCI plutôt que de s’endetter personnellement.

Comment poser vos questions

Vos questions apparaîtront ci-dessous en cliquant sur "Poser une question ou intervenir sur le forum de cet article".

Forum exclusivement dédié à l’intérêt de l’utilisation de comptes courants d’associés en SCI, leur fonctionnement, la rémunération ou non de ces comptes courants, leur remboursement, la fiscalité des comptes courants.

Messages

  • Votre question figurera ici (merci de ne pas "répondre à ce message" mais de cliquer sur "Poser une question ou intervenir sur le forum de cet article"

  • Lorsque parmi les associés figure une personne morale, celle-ci doit-elle avoir une activité économique en relation avec la SCI pour justifier de son statut d’associé au sein de la SCI

  • Ayant une SCI, j’ai apporté des fonds en début d’activité dans le but d’acquérir un bien immobilier.
    Cette année je souhaite récupérer une partie de ces fonds.
    Comment établir un procés verbal en ce sens ?

  • Comment fonctionne un compte d’associés au sein d’une SCI
    Quelles sont les formalités d’ouverture, les conditions à remplir, de où doit venir l’argent, quel montant mini et maxi peut on mettre, car les factures tombent et nous ne pouvons les payer.
    Nous sommes 10 associés et nous tenons à notre proget.
    Merci de me répndre

    • Un compte courant d’associé n’a pas d’existence physique, ne correspond pas à un compte bancaire. Il s’agit simplement d’une dette de la SCI envers un associé résultant d’un apport de trésorerie de cet associé. L’écriture comptable correspondante est, au débit, un encaissement (égal à l’apport de l’associé pour assurer le fonctionnement de la SCI) et, au crédit, une dette envers cet associé et figurant au passif de la SCI.

      Ce compte courant pourra être rémunéré ou non.

      Les comptes courants permettent effectivement de combler les besoins de trésorerie d’une SCI, mais les apports ne doivent pas forcément être décidés en AG (contrairement à une augmentation de capital). Cependant, étant donné le nombre d’associés, il serait effectivement souhaitable que le gérant présente les besoins prévisionnels de trésorerie de cette SCI pour que chacun mesure les apports qui seront nécessaires tant que l’emprunt contracté ne sera pas remboursé.

  • Exerçant en libéral puis je être associé en tant que tel dans une sci que je compte créer avec mon fils ? Qu’est ce que cela implique par rapport à une association en tant que personne ? merci

  • bonjour j ai un gros soucis,voila mon frère est gérant d une sci avec un associer qui est clerc de notaire,au mois de juillet cette associer ,me propose d acheter un bar avec un appartement au dessus.
    donc nous achetons a part égale ,donc le 03 juillet nous signons.
    mais il y a quelque jours l associer a vendu le fond de commerce et a louer le haut de bar sans me le dire ,de ce faites j ai faire lire l acte de vente a une juriste et la stupéfaction je ne figure pas comme acquéreur a part egale mais simplement comme représentant de la sci,sachant que le jour de la signature l associer était présent
    que puis je faire sachant que j ai aucune part dans cette sci
    merci

  • Bonjour,
    Nous avons créé une SCI avec nos enfants. Il est bien évident que nous sommes les seuls pourvoyeurs de fonds de cette SCI. Nous mettons ainsi régulièrement de l’argent sur le compte de la SCI pour régler les factures.
    Comment pouvons-nous récupérer ces sommes afin que la SCI n’ait pas de bénéfices ?
    Elle a été créée il y a 5 ans et nous n’avons jamais récupéré un centime.
    Merci de nous donner des conseils afin d’alléger et nos impots et ceux de la SCI
    A bientôt

    • Il faut bien distinguer Résultat fiscal d’une SCI et Trésorerie. Vous avez fait des apports en compte courant que l’on retrouve au bilan de votre SCI. Les remboursements de ces comptes courants par les résultats de la SCI n’affecteront encore une fois que le bilan. Aussi, les comptes courants n’ont aucun impact sur le résultat d’une société, sauf en cas de rémunération de ces comptes courants (intérêts alors imposables directement chez les bénéficiaires, soit l’inverse du but que vous recherchez).

      Votre SCI n’a pas contracté d’emprunt ? Normalement, ce sont ces intérêts qui permettent de limiter l’imposition de la SCI.

  • Bonjour,
    J’aurais voulu savoir si le compte courant associé entre dans l actif patrimonial du défunt pour le calcul de droits de succession.
    merci de votre aide ?

  • Bonjour,
    Je suis gérante d’une SCI depuis 2004. Nous sommes 3 associés et la SCI est propriétaire de 4 studio loués vides. Chaque annés nous effectuons des apports parsonnels de trésorerie sur le compte bancaire de la SCI afin de régler les factures (provisions copro, taxes foncières...) car les loyers couvrent à peine le remboursement des crédits.
    Ma question concerne ces apports de trésorerie. Etant donné qu’elles représentent une certaine somme et que nous sommes soumis à l’impôt sur le revenu, j’aimerais savoir si elles sont déductibles de nos revenus personels.
    Merci de votre réponse
    Cordialement

  • Bonjour, je suis sur le point de créer une SCI avec une personne fichée à la banque de france.
    La banque acceptera-t-elle d’ouvrir un compte à ma SCI même sans chéquier ni carte bleue ?
    Merci pour votre réponse.

  • Bonjour,
    Une sci doit elle avoir un compte courant à son nom. La banque veut facturer 17.50€ par mois de gestion pour la tenue de ce compte. Peut’être existe t’il une autre solution.
    Merci pour votre réponse.

    • Non, une SCI n’a pas de compte courant car la société ne peut se faire des avances à elle-même et n’est pas associé d’elle-même. Pour vos frais bancaires, il s’agit d’une charge (compte 627 au débit et 512 banque au crédit) prélevée sur le compte bancaire de la SCI par sa banque.

  • Bonjour, nous souhaitons créer une sci de famille dans le but d’acquérir un terrain constructible.
    Les associés seront le père et les deux enfants.

    Le père fera l’apport total pour l’acquisition du bien (pas d’emprunt). Est il préférable d’avoir un petit capital divisé en 3 avec un apport en compte courant pour le père ou vaut il mieux avoir un gros capital ?
    Et dans ce dernier cas, est il possible d’avoir une répartition des parts différente de la proportion de l’apport ?

    Le but de cette sci étant de faciliter la tansmission du patrimoine.

    • La répartition du capital doit obligatoirement être proportionnelle aux apports en capital. Aussi, dans le but de favoriser les enfants qui n’ont pas d’apports personnels, mieux vaudrait qu’ils détiennent une part importante du capital. De ce fait, ce capital serait alors peu élevé pour leur permettre d’effectuer leurs apports (capital de 1000 euros par exemple). Ensuite, le père pourra effectuer des apports en compte courant non rémunérés : les enfants profiteront donc pleinement de cet apport de leur père et deviendront (après remboursement de son compte courant) propriétaires sans avoir réalisé quasiment aucun apport.

  • Bonjour,
    Nous utilisons au débit un compte courant d’associé pour régler le loyer mensuel d’un appartement qu’il occupe.
    Nous débitons le compte 455 (compte courant), pour créditer le compte 706 (produits) mais cette opération n’apparaît pas dans les recettes, elle figure uniquement au résultat comptable. Est-ce correcte ?

    cordialement,

  • Bonjour,

    Si une SCI est constituée et que l’un des associés n’est pas encore propriétaire de sa résidence principale mais souhaite le devenir, son statut d’associé est il incompatible avec celui du primo accédant ?

    Par exemple peut il encore prétendre a un prêt a 0% pour l’achat de sa résidence principale alors qu il est associe dans une sci ?

    merci d avance

    • Bonjour,

      Je voulais savoir si vous avez eu une réponse à une question soulevée au mois de Juillet qui est la suivante :
      "Bonjour,

      Si une SCI est constituée et que l’un des associés n’est pas encore propriétaire de sa résidence principale mais souhaite le devenir, son statut d’associé est il incompatible avec celui du primo accédant ?

      Par exemple peut il encore prétendre a un prêt a 0% pour l’achat de sa résidence principale alors qu il est associe dans une sci ?"

      Je suis associe d’une SCi et voudrais acequérir un bien a mon nom, de fait, je souahiterais savoir si je pouvais prétendre au différents prêts, comme le pTZ, 1% logement ?

      Merci par avance

    • En SCI, les associés ou la société ne peuvent bénéficier de prêts à taux 0, ni même utiliser un CEL, un PEL...

  • Bonjour, Voici ma question :
    Dans quelle mesure un gérant associé d’une SCI qui a vendu ses parts et démissionné, peut -il exiger le remboursement de son compte courant sachant que la SCI est déficitaire.
    La sci a été créée pour l’acquisition d’une maison d’habitation financée par un emprunt et un apport de chacun des associés.
    Actuellement le produit de la vente de la maison ne couvrirait pas la dette bancaire et ne permettrait donc pas le remboursement des comptes courants.

  • J’ai, dans le cadre d’une SCI, acheté une maison 50/50 avec ma compagne en 1991. J’ai financé la totalité de cet achat. Séparés depuis plusieurs années, nous nous orientons, faute d’accord, vers une liquidation judiciaire. Pouvez-vous me préciser si les sommes versées en 1991, et correspondant à mon compte courant d’associé, seront revalorisées (portent intérêt), sachant que les statuts de la sci sont muets sur ce point.

  • bonjour, mes parents, mon frere et moi avons cree une SCI et fais l’acquisition simultanement d’un appartement en1998. nous avons convenu que je l’occupe à titre onnereux à raison de 300€/mois, cependant nous avions un remboursement de 500 €/mois pour l’emprunt contracter par la sci, c’est moi qui versais les 200 € / mois manquant. aujourd’hui nous avons mis l’appt en vente, cependant je constate à la lecture de mon compte courant que les 200 €/mois versés n’ont pas été valorisé et j’ai l’impression d’avoir avancé gratuitement de l’argent pour tout le monde. ai-je la possibilité de regulariser cela en sachant que rien n’est precisé sur les statuts
    merci pour vos reponses

    • A qui versiez-vous ce montant complémentaire de 200€ par mois ? En effet, si vous versiez ce montant (comme vous auriez du le faire) à la SCI qui avait contracté l’emprunt, ces sommes sont quelque part dans la comptabilité, peut-être pas à leur place en l’occurrence : en effet, comme vous le dites, ces sommes auraient du être inscrites au passif de la SCI, dans les dettes et plus précisément dans votre compte courant. Aujourd’hui, vous devriez donc pouvoir demander le remboursement de ce compte courant. Il faut donc savoir comment ces sommes ont été déclarées au sein de la SCI (ce n’était pas des produits (au compte de résultat, imposables) mais des avances (au bilan, remboursables).

      Question subsidiaire que vous devez vous poser : le loyer de 300€ était-il fixé au prix du marché. En effet, si tel n’était pas le cas, les charges liées à cet immeuble et déduites des comptes de la SCI (intérêts emprunt, charges de l’immeuble...) pourraient être contestées par le fisc. De plus, les autres associés ont peut-être alors considéré ces versements complémentaires comme un loyer. Dans ce cas, ces sommes ont été déclarées comme produits imposables ?

  • Bonjour, peut on déposer des chèques sur le compte courant d’une SCI, sans que ceux ci proviennent de l’activité économique, et social de la SCI.

  • Suite à une donation de parts je suis usufruitière dans une SCI et j’ y ai un compte courant.J’ai des ennuis de remboursement concernant un pret personnel avec une banque,celle ci peut elle saisir ou bloquer le compte associé.

    • Logiquement oui, mais ce serait, il me semble, très compliqué pour la banque. D’ailleurs, la banque vous a peut-être demandé initialement d’autres garanties (hypothèque, caution...).

      En revanche, pourquoi ne pas demander le remboursement de ce compte courant, quitte à ce que la SCI s’endette. En effet, votre ou vos associé(s) ont peut être des ressources qui permettraient à la SCI de s’endetter alors que, de votre côté, vous ne le pouvez pas.

      Vous pouvez également prévoir la rémunération de votre compte courant, mais les taux d’intérêts sont actuellement faibles et ces revenus seraient alors imposables.

  • Bonjour,

    Je suis sur le point de constituer une SCI pour l’achat d’une maison avec ma compagne.
    Dans le montage, une partie de l’apport est amené par mon père via un compte courant pour lequel on lui rémunèrera un intérêt.
    Doit-on dès lors appliquer le même intérêt à tous les associés ou certains associés peuvent ne pas avoir de rémunération de leur compte courant ?

    D’avance merci

    • Pour respecter la règle dégalité entre les associés, il me semble qu’une rémunération de tous les comptes courant s’impose. En revanche, votre père est-il associé de la SCI ? En effet, s’il ne l’est pas, ce n’est pas un apport en compte courant qu’il va effectuer mais un prêt à la SCI. Or dans ce cas, ce prêt sera rémunéré sans obligation de rémunérer pareillement les comptes courants (avec obligations déclaratives et imposition des intérêts au niveau de chaque associé).

  • Bonjour,
    Je suis gérant d’une SCI avec cinq associés et l’un d’entre nous souhaite de se retirer. Son retrait a été accordé par tous et un accord financier trouvé. Au dernier moment l’associé sortant demande le remboursement d’un apport d’environ 1000 euros utilisé pour régler une partie des factures. Or tous les associés on participés financièrement de la même façon. Quel recours puis-je avoir pour que la situation reste juste ? Merci d’avance

    • Cette réponse est bien tardive, la situation s’est-elle arrangée ? Cette facture concernant la SCI aurait du figurer dans sa comptabilité (quitte à une reprise de cette opération dans les statuts si celle-ci était antérieure à la création de la SCI). Aussi, en l’absence, c’est la responsabilité du gérant qui pourrait être mise en cause. Mais d’un autre côté, cet associé a approuvé comme les autres les comptes des exercices antérieurs, non ?

      Si sa demande est justifiée et que cette charge aurait dû être prise en compte par la SCI, il me semble logique de la lui rembourser. Autrement, le montant ne justifie peut-être pas d’entraver ce retrait (et de compliqué ensuite le fonctionnement de cette SCI).

  • Les associés d’une sci ont-ils la possibilité de se faire rémunérer leurs apports avec effet rétroactif ?
    Des apports nouveaux peuvent-ils ètre rémunérés sans que ceux qui ont précédé n’aient fait l’objet d’aucune rémunération ?

  • Es que le déficite d’une SCI à l’IR doit etre réparti sur les comptes courant associé ?
    Si c’est le cas que devient cette répartition si la SCI opte à IS ?

    • A l’IR comme à l’IS, la perte comptable est comptabilisée dans le compte 120 puis reportée dans un compte 119 Report à nouveau débiteur. Cette perte s’ajoute aux pertes éventuelles des exercices antérieurs et apparaît en négatif dans les capitaux propres du bilan de la SCI (en négatif au passif, sous le capital, réduisant ainsi la solidité financière de la SCI et la dette de la SCI envers ses associés en cas de dissolution).

      En revanche, ces pertes peuvent entraîner des besoins de trésorerie qui, eux, devront être comblés par de nouveaux apports, en compte courant ou en capital.

  • Bonjour
    Une Sa peut elle financer la totalité d’un local professionnel par le biais de son compte courant d’associés avec une participation de 10% seulement ?
    des intérêts et un loyer étant prévus

  • Si une SCI est constituée et que l’un des associés n’est pas encore propriétaire de sa résidence principale mais souhaite le devenir, son statut d’associé est il incompatible avec celui du primo accédant ?

    Par exemple peut il encore prétendre a un prêt a 0%, 1% logement, credit impot, etc.. pour l’achat de sa résidence principale alors qu il est associe dans une sci ?

    D’avance merci

  • bonjour, je suis associé avec mon frère dans une sci 50/50, et je voudrais apporter un terrain ,dans le capital, que j’ai acheté il y a 3 ans.
    dois je repayer des frais de notaire si oui combien ?

  • Bonjour.
    Dans la Sci familiale projetée, un appartement sera apporté, grevé par un emprunt repris par la Sci. En cas de décès, l’assurance décès rembourse à la banque le capital restant dû. Le montant de cet effacement de dette peut-il s’inscrire en contrepartie sur le compte courant de l’associé décédé ?
    Par ailleurs, l’assurance vie de cet associé peut-elle contenir une clause rendant bénéficiaire la Sci (ou le compte courant de l’associé décédé) pour couvrir les dettes de l’associé (par exemple le capital social non encore appelé) ?

    • L’emprunt est souscrit par la SCI. En cas de décès, une assurance éventuelle remboursera donc à la banque de la SCI le montant du capital restant dû, effaçant ainsi le solde de l’emprunt au passif du bilan, et non pas le compte courant d’un associé en particulier ?

      Aussi, comment assurer la solidité financière d’une SCI au décès de l’un de ses associés ? Peut-être que la question se pose autrement d’ailleurs. Pour cette question concernant la gestion du patrimoine d’un associé de SCI, il serait préférable de consulter votre notaire. En effet, peut-être que ce n’est pas la SCI qui a besoin de fonds en cas de décès d’un associé, mais directement les autres associés ?

  • Bonjour, notre SCI familiale a été créee en 2007 et a fait l’acquisition de biens immobiliers en souscrivant un emprunt de 300 000 € - nous sommes trois associés avec 33% des parts chacun. Mon frère et moi (majoritaires donc) sommes contraints à rembourser l’emprunt car le 3° associés - gérant de surcroit ne veut pas participer aux remboursements. La charge est lourde pour nous et la société est en difficultée si bien que nous avons mis les biens en vente. Les relations avec la gérante sont tendues car celle-ci ne nous a jamais communiqué les comptes et ne réalise aucune AG. Mon frère a également versé 65000 € sur les comptes de la sci (revenu de vente d’un appartement). Question 1 : Est-ce que les remboursements d’emprunt que nous avons effectués nous serons restitués après la vente des biens ainsi que la somme de 65000 € - et dans quel ordre - c-à-dire paiement des dettes Ok - remboursement des comptes courants - et ensuite le partage à raison des 33% sur ce qu’il reste ? merci de BV me répondre car nous sommes très angoissés face au
    comportement de la gérante qui nous rend aucun compte.

    • Une comptabilité est-elle tenue ? Indirectement, la gérante vous communiquait-elle les informations fiscales dont vous aviez besoin pour compléter vos déclarations de revenus n° 2042 ? En effet, indépendamment des difficultés de trésorerie de la SCI, celle-ci percevait des loyers et un résultat fiscal, bénéfice ou perte, était à déclarer au niveau de chaque associé.

      Dans tous les cas, vous pouvez mettre en cause la responsabilité du gérant qui doit, selon la loi, établir des comptes annuels et les communiquer aux associés.

      Normalement, les comptes courants pourront être remboursés après les ventes. Or l’ensemble des sommes que vous avez apportées (remboursement d’emprunt, apports en compte courant) doivent avoir été comptabilisées comme des apports en comptes courants. Mais avez-vous bien apporté à la SCI les fonds nécessaires aux remboursements d’emprunt ? Les emprunts étaient bien souscrits par la SCI ?

      Des démarches auprès de la gérante pour obtenir les comptes annuels de 2007 à 2009 s’imposent, par lettre recommandée évidemment, ainsi que la demande de convocation d’une AG pour l’approbation des comptes 2010 et antérieurs, AG dont vous pourrez inscrire toutes vos questions à l’ordre du jour. Vous pourriez également demander à être assistés par votre notaire, ou un avocat.

    • Bonsoir et merci pour vos éléments de réponse. Je vous confirme par ailleurs qu’il existe effectivement une comptabilité tenue régulièrement par un expert comptable qui a toujours refusé de nous aider. En ce qui concerne l’emprunt celui-ci est toujours en cours, mon frère et moi poursuivons le remboursement du prêt. Nous sommes logés dans les maisons de la SCI sans payer de loyer - et n’existe aucun bail. Tout était basé sur la confiance. La gérante ne communique aucun comptes ou bilans - malgré nos relances. et les demandes de notre avocat. En fait nous sommes conscients des fautes commises par la gérante, mais nous ne voulions pas entrer en conflit mais à présent nous sommes obligés de vendre les maisons car nous sommes dans l’imposibilité de faire face aux remboursements de l’emprunt et des factures que la gérante n’hésite pas à nous envoyer et qui concerne la SCI ( impots majorés, Taxe foncière..)
      Je vous confirme également que l’emprunt de 300 000€ a bien été souscrit par la SCI en cautionnement des 3 associés. Merci encore pour votre réponse. Bien cordialement.

    • Etant donné que vous occupez à titre gratuit les biens détenus par la SCI, les charges afférentes à ces biens (intérêts emprunt, taxe foncière, charges d’entretien...) ne sont pas déductibles. Il n’existe donc ni charge ni produit dans cette SCI. Aussi, les comptes de bilan doivent se résumer, à l’actif, aux immobilisations et, au passif, à l’emprunt et à vos apports en compte courant pour les remboursements d’emprunt.

    • Bonjour

      Je suis dans la même situation. Je suis hébergée gratuitement et rembourse l’emprunt de la SCI par mes comptes associés.

      Qui doit payer les charges et la taxe foncière ? Nous sommes 3 associés ; et un seul est hébergé gratuitement.

      Merci pour vos réponses.

  • BONJOUR, NOUS AVONS CREER MON MARI ET MES FILLES UNE SCI, EN 1994, A CETTE EPOQUE NOUS AVONS MONTE UN BATIMENT COMMERCIAL, MON MARI AYANT PRIS SA RETRAITEN NOUS AVONS VENDU CE LOCAL COMMERCIAL. MA QUESTION EST LA SUIVANTE DEVONS NOUS FAIRE UNE DECLARATION TOUS LES ANS AUX IMPOTS DES INTERETS QUE NOUS PROCURENT L’ARGENT PLACES DE CETTE VENTE. MERCI POUR VOTRE REPONSE.

  • Bonjour,
    Je viens de divorcer et nous possédions 50/50 dans une SCI. Lors du jugement de divorce je lui ai cédé 30 % de mes parts. C’est à dire que maintenant la situation est la suivante 80/20 en sa faveur.
    Nous n’avons pas créé 2 comptes courant d’associé séparé. Aujourd’hui la relation est de plus en plus tendue avec elle, et je voudrais quitter la SCI. Puis je demander à la SCI qu’elle me rembourse la moitié du compte courant d’associé qui a été alimenté à l’aide de l’argent de la communauté lorsque nous étions encore marié ?
    Merci.

  • bonjour je possede 50% des parts d’une sci nous avons fait des travaux finance par
    des apports en compte courant mon associe a tait un apport de 50OOO£ et me dit ne pas pouvoir faire plus .pour faire faces aux factures j’ai du faire un apport de
    130000£.du fait j’ai fait une demande de remuneration des comptes courant.mais mon associé s’y oppose que faire merci de votre reponce

    • Je trouve que votre démarche était justifiée pour tenir compte de l’inégalité entre les apports en compte courant des associés. En cas de réel désaccord, la cession du bien peut s’avérer une solution, ne serait-ce que pour aider à réfléchir votre associé... Si cette SCI a encore des besoins de financement, qui va apporter les fonds nécessaires ? Est-ce le cas ? Ce bien est-il loué ou occupé par les associés ?

  • Bonjour, je possede une sci familliale ( 3 associés)avec 2 biens.
    J’aimerai achater un des 2 bien de la sci.
    Sur le bien que j’aimerai acheté, j’ai un compte courant qui me revient.
    Est ce que je peux deduire mon compte courant du prix d’achat.
    C’est à dire, exemple :
    – prix de vente 500 000 eur
    – compte courant 100 000 eur
    Donc est il possible d’acheter ce bien à 500 000 eur, en apportant que 400 000 eur.

  • Bonjour,
    Je souhaite vendre mes parts que je détiens dans une SCI qui a été créé avec mon ex épouse. Son père a accepté de me les racheter. Mais mon ex femme refuse de me rembourser les sommes d’argents que j’ai versé sur le compte de la société. Nous n’avions pas créé de compte courant d’associé à mon nom car à l’époque je ne jugais pas cela nécessaire vu que nous étions mariés. Quel est mon recours ?
    Merci

    • Si vous n’aviez pas créé de compte courant d’associé, comment aviez-vous comptabilisé ces apports à la SCI ? Quelle était la contrepartie de ces liquidités, quelle dette ? Car si une SCI n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité, son gérant doit pouvoir présenter un bilan annuel. Aussi, à tout actif correspond un passif. En contrepartie de cette trésorerie apportée, quelle dette était constatée ?

      D’un autre côté, si aucune dette n’a été constatée au bilan, la valeur de cession de vos parts a logiquement été surestimée ? Mais sur quelle base ont été évaluées ces parts s’il n’existe pas de bilan équilibré ?

      Il faudrait donc pouvoir prouver d’une part que ces apports provenaient de fonds personnels (pas de la communauté) et que la comptabilité n’étaient pas tenue régulièrement. Je ne vois pas comment agir autrement qu’en faisant appel à un avocat.

  • Bonjour,
    Mon frere et moi sommes associés(66%) dans une SCI dont la gérante est le 3ème associé. Du fait d’Une mésentente avec la gérante il est décidé de vendre l’unique bien de la SCI. Notre question est la suivante :
    Est-ce que la vente du bien unique entraine automatiquement la dissolution de la SCI ? Notre crainte étant que la gérante récupère l’argent de cette vente lors de la signature de l’acte authentique pour payer ses propres dettes.
    Par avance, Merci de votre réponse (urgence signalée).

    • Non, la cession des biens d’une SCI n’entraîne pas automatiquement sa dissolution (la SCI peut très bien rester en sommeil). Pour cette cession, j’imagine que votre accord est nécessaire selon les statuts. Vous pourriez donc absolument assister à cette vente et interroger le notaire sur ce point, ou bien le contacter préalablement à cette vente pour vous assurer avec lui que la gérante ne pourra pas détourner à son profit le prix de cette vente. Mais attention, vous soupçonnez votre gérant de faits délictueux pour lesquels sa responsabilité serait inévitablement mise en cause. La situation est-elle aussi grave ?

  • bonjour,

    mon mari fait partie d une sci avec 2 collaborateurs, il n’est pas gérant

    or depuis 12 ans il a payé la taxe foncière en totalite. depuis 2003 il est à la retraite et c’est son fils qui est locataire, la sci a fini de
    régler ses emprunts en javier 2008 et mon fils a continué de régler ses loyers alors que les 2 collaborateurs ont cessé de payer leur loyer.
    voyant que le gérant faisait sourde oreille pour rembourser la taxe foncière, sur le conseil d’un avocat il a cessé de payer ses loyers depuis fevrier 2009.
    la sci lui a remmboursé l’année 2008, or maintenant le cabinet comptable nous propose d’affecter les sommes remboursées sur le paiement de la taxe foncière . Peut elle le faire ? merci de me répondre.

    anne

    • Il manque une information pour pouvoir vous répondre : à qui incombe la taxe foncière du bien loué par votre fils si l’on se réfère au bail commercial signé avec la SCI ? Il est en effet tout à fait légal, dans un bail commercial, de prévoir que la taxe foncière sera à la charge du locataire. En revanche, si vous parlez d’une taxe foncière pour les 3 biens détenus par la SCI et qu’il aurait fallu répartir entre les différents locataires de la SCI, il faut alors se référer aux statuts de la SCI ou aux différents baux commerciaux.

  • bonjour,j’ai associé dans ma sci mes 2 enfants a hauteur de 20% chacun (moi 60% donc)suis-je tenu de leur verser leur part de bénéfice ?

    • SI une AG décide le versement du résultat aux associés, il faut que tous les associés perçoivent ce résultat proportionnellement à leur participation au capital. En revanche, peut-être voté le remboursement d’un compte courant en particulier sans que tous les comptes courants existants soient remboursés.

  • est-ce que les comptes courants d’associés sont obligatoirement rémunérés ? Si non quel est le texte de loi qui le dit ? je vous remercie d’avance

  • Bonjour,
    Ma SCI comporte 2 associés, mon associé est gérant ...la SCI est en cours de liquidation , Aux termes d’une ordonnance de référé rendue par le Tribunal de Grande Instance un administrateur est nommé depuis le 1er Octobre 2009 avant sa dissolution...Or des opérations de vente de biens et des compromis ont été réalisés par le gérant sans me me concerter ni concerter l’administrateur ; commment puis je me retourner par rapport à ces agissements...d’avance Merci de votre réponse.. ;Cordialement,

    • Je l’ignore totalement, c’est un cas trop particulier et lointain des règles de fonctionnement que je décris sur ce site ! L’administrateur est-il informé de ces agissements ? Peut-il vous renseigner ? Si vous avez des informations, pouvez-vous nous tenir au courant.

  • Bonjour

    Mon mari et moi-même avons acheté une maison en région parisienne en aout 2005.
    Mon mari étant muté depuis août 2008 sur Périgueux, nous avons mis notre maison en location. Nous sommes actuellement en location sur Périgueux, avec trois enfants en bas age.Nous souhaiterions créer une sci familiale, avec une part de 50/50 chacun, pour mon mari et moi-même. Nous souhaiterions faire acheter une maison par la Sci, et devenir locataire du bien à auteur du remboursement mensuel du prêt par la SCI. Est-ce possible malgré notre taux d’endettement familial personnel ?

    • Ce montage est possible mais ne permet nullement d’augmenter sa capacité d’emprunt. En effet, la SCI est une société transparente et votre banque prendra en compte les revenus et l’endettement de ses associés pour accorder ou non un prêt à la société. De plus, vos revenus fonciers n’entrent dans vos revenus qu’à hauteur de 70% pour calculer votre capacité d’endettement.

  • Bonjour,

    Nous montons actuellement une SCI avec 4 associés, à parts égales, à savoir 4 fois 25%.
    Deux des associés apportent la somme nécessaire pour l’apport d’un prêt bancaire, environ 50 % de l’acquisition du bien, les deux autres n’apportent rien.
    Comment sera considéré cet apport ?
    Sera-t-il considéré comme un prêt à la SCI ?
    Sera-t-il mis aux comptes courants des 2 associés amenant les fonds ?
    Comment pourront-ils se faire rembourser de cette somme et sera-t-elle productive d’intérêts ?
    D’avance je vous remercie pour votre aide.
    Erwan

    • Etant donné que la répartition du capital est fixée, ces apports seront effectivement des apports en comptes courants, à comptabiliser au passif dans les dettes de la SCI. Ces comptes courants seront à rembourser dès que la SCI en aura la capacité et sur décision d’AG par exemple.

      Les comptes courants peuvent être rémunérés et cela semble logique dès lors qu’il existe une inégalité d’apport entre les associés. A l’opposé, la non-rémunération des comptes courants permet à l’apporteur de fonds de favoriser légalement les autres associés (apports en compte courant des parents par exemple dans une SCI familiale constituée avec leurs enfants).

  • bonjour,
    mon frere et moi, nous avons crée une sci 50/50 je suis le gérant.
    dans les statuts nous avons rédiger une clause sur le compte courant d’associé.

    Mon frere a apporté 25000€ en espece pour l’acquisition d’un bien.
    mon frere est locataire d’un appartement acquis,il a réalisé lui même ses travaux, peut il les deduire ?

    Je suis gérant/associé et locataire de la sci est je suis au rmi et je perçois les APL, ensuite j’ai réalisé et financé moi meme les travaux a hauteur de 30 000€ tel que isolation, electricité, plomberie......
    Est ce que je suis dans une situation risquée fiscalement parlant ?
    Suis je dans un cas tel que abus de bien sociaux ?

    Nous avons acquis d’autre biens le tout sans emprunt avec des apports personnels, nous avons pensé que c’était pas la peine de faire des comptes courants d’associés car la sci ne degagé aucun bénéfice.
    Comment fais t-on un compte courant d’associé ??
    Avons nous commis une erreur ?
    Dans la déclaration d’impots, quel rubrique pour le compte courant d’associé ??

    nos exercices comptables ont toujours ete déficitaire

    Aux impots ils m’angoissent avec ca ils m’harcelent
    SVP répondez moi rapidement, meme par mail.
    merci

    • Lorsqu’un associé apporte des fonds à une SCI, ou bien il reçoit en échange des parts sociales (lors de la création ou d’une augmentation de capital par exemple) ou bien la SCI constate une dette envers cet associé. Cette dette n’est pas un emprunt mais elle s’inscrit de la même façon au passif du bilan. Cette dette de la SCI à son associé fera l’objet d’un remboursement (lorsque sa situation financière le permettra).

      Si vous percevez les APL, c’est que vous versez un loyer à la SCI, conformément à un bail signé entre la SCI et vous.

      Que vous demandent les impôts exactement ?

  • bonjour
    certain asociés de sci peuvent ils ceder leur parts a un associé afin de resorber le compte courant de celui ci ?

    • Un associé possède un compte courant positif dans votre SCI n’est-ce pas. Pour rembourser ce compte courant, les autres associés de la SCI souhaite vendre leurs parts ? Autrement dit, qu’un associé achètent des parts sociales de la SCI avec son compte courant dans la SCI. Je ne vois pas de solution dans ce cas car il y a confusion entre opération privée (cession de part entre associés) et opération de la SCI (remboursement d’un compte courant). En revanche, on peut imaginer une augmentation de capital par incorporation du compte courant au capital. Dans ce cas, la SCI émettrait de nouvelles parts au profit de l’associé possédant le compte courant et qui dilueraient la participation des autres associés.

  • Bonjour,
    Je suis Gérant-associé a hauteur de 1/3 des parts (3associés a part égale),dans une SCI crée en 1996 , sans endettement,les locaux sont utilisés par la SAS de mes 2 autre associés, moi meme m’en étant retiré au travers d’une vente de mes parts de cette meme SAS il y a 7 ans..
    Mes associés ont donc la jouisssance des Locaus de la SCI a travers toutefois un loyer mensuel (mal réévaluer annuellement).
    N’ayant plus aucun interet a conserver ses parts, malgrès tout je bénéficie de revenu foncier mensuel a hauteur de 50% des bénéfices annuels.Cequi a créer depuis 6 ans (date de fin de pret bancaire)un compte courant d’associé important non rémunéré.
    Je souhaite liquider lors de AG (prévu en ordre du jour) mon compte ,la trésorerie de la sté ne dispose pas de la totalité de celui ci.
    Qu’elle methode a utiliser lors ce cette AG pour exiger a mes 2 autres associé le remboursement de mon cca ? Que dit la loi ?
    Merci de votre réponse ,si pssible rapide.

    • Je ne connais pas d’obligation légale à rembourser un compte courant de SCI. A l’inverse, dans certaines SCI, les associés préfèrent ne pas rembourser les comptes courants pour pouvoir verser du résultat entre les associés (pour des raisons fiscales et afin de transmettre du patrimoine aux associés qui n’ont pas réalisé d’apports en compte courant).

      Aussi, si vous demandez le remboursement de vos comptes courants, ce remboursement ne pourra se faire que dans la limite des capacités financières de la SCI, donc progressivement. Une solution serait que la SCI s’endette pour rembourser votre compte courant, mais les autres associés s’y opposeront certainement. Dernière possiblité : obtenir la rémunération de ce compte courant.

  • bonjour,
    nous sommes deux frères associés et nous voulons acheter un bien immobilier.
    Pour cela nous devons contracter un pret.
    Nous n’avons pas encore créé de sci et nous voulons savoir s’il est financierement préférable de créer la sci pour demander le prêt ou si l’un de nous fait la demande de pret puis l’apporte a la sci ? La demande de pret sous sci nécessite-t-elle que tous les associés prennent une assurance au prêt etc...
    Merci

    • La pratique est :
      – création de la SCI (entre la signature de la promesse de vente et l’acte de vente par exemple),
      – emprunt de la SCI,
      – règlement de l’acquisition par la SCI.

      Maintenant, les associés peuvent s’endetter individuellement pour acquérir des parts de la SCI. Les intérêts d’emprunt seront là également déductible. Cela peut être intéressant en particulier lorsque les associés souhaitent s’endetter sur des durées différentes. Mais cela ne change rien fiscalement parlant.

  • Bonjour,
    Nous sommes 2 amis souhaitant monter une sci pour acheter un terrain et construire 2 maisons dessus. J’aimerais savoir si nous paieront des impôts sur les loyers qui seront versés à la sci, sachant que nous serons nous même les locataires. Si oui, n’y a t-il pas un autre moyen pour éviter de payer des impots sur notre propre loyer.
    Merci d’avance.

  • Bonjour,
    Une SCI a été crée pour l’achat d’un bien immobilier destiné a loger les associés (personnes physiques) de cette SCI + louer une partie à une SARL + professionnel indépendant.
    Des loyers et charges sont perçues par la SCI via bail commercial.
    La SCI a contracté un prêt bancaire et pour rembourser la totalité de sa dette, les associés nourrissent la SCI par des versements réguliers en complément des bails commerciaux.
    Doit-on déclarer les versements associés comme des loyers ou comme des apports en compte courant ?
    Merci de votre attention.

    • Les associés occupent-ils le bien de la SCI à titre onéreux ou à titre gratuit ?
      – occupation à titre gratuit : pas de loyer (les apports sont alors des apports en compte courant, des apports qui figurent au passif du bilan de la SCI et ne sont donc pas des produits imposables) mais non déductiblité des charges (au prorata des charges générales),
      – occupation à titre onéreux (versements effectués = loyers = entrent dans le résultat fiscal de la SCI) mais il faut dans ce cas que les associés possèdent avec la SCI un contrat de location et que le loyer fixé corresponde au prix du marché (condition pour que les charges correspondantes soient déductibles).

  • Nous sommes 4 associés dans une SCI, chacun possède un compte courant plus ou moins important. Chaque année, le bénéfice est déclaré aux impôts dans sa totalité et chacun assure le paiement de son impôt par le biais de l’IR. Mais le bénéfice n’est pas distribué de façon équivalente aux 4, puisque une partie des fonds est versée aux associés qui disposent des comptes courants les plus importants. De fait, si je déclare 10000€ aux impôts comme revenu, et paie donc mon IR et mes contributions sociales sur cette somme, et que je n’en perçois en fait que 2000€ (le reste servant à rembourser les CC de mes associés), je paye de l’IR sur des sommes non perçues, alors que mes associés récupérant leur CC avec l’argent que je n’ai pas perçu ne déclare que leur 10000€ de bénéfice. Situation très négative pour moi, le perçu ne suffisant pas à payer mes impôts... Quelle solution adopter ? Merci

    • De mon côté, je trouve la gestion de cette SCI très saine. En effet, il me semble que les comptes courants d’associés (dette à long terme) doivent être remboursés dès que possible par les réserves de la SCI, ses capitaux propres (autrement dit ses bénéfices).

      Dans certains cas (SCI familiale par exemple), le non remboursement des comptes courants est un moyen de favoriser les associés qui ont réalisé les apports les plus faibles (les enfants). En effet, en ne rémunérant pas et en ne remboursant pas des apports en compte courant, on laisse la SCI, et donc à l’intégralité de ses associés, tirer profit de fonds apportés de façon inégale par ces associés.

      Une SCI perçoit des loyers dont le montant est logiquement supérieur à ses charges. En revanche, d’un point de vue financier, les remboursements des emprunts (à distinguer des intérêts) créent souvent un besoin de financement pour la SCI. En effet, ces remboursements d’emprunt ne constituent pas une charge mais le remboursement d’une dette de la SCI (comme les comptes courants). Il est donc normal, dans ce cas de figure, que les associés constatent des revenus fonciers sans pouvoir percevoir de bénéfice. Durant la période d’amortissement de l’emprunt, les associés sont rémunérés indirectement en capital, car leurs parts sociales s’apprécient au fur et à mesure du désendettement de la SCI.

  • bonjour, si je crée une SCI et que j’achète un bien avec, quel nom apparaîtra sur l’acte notarié ? Celui de ma SCI seul ou aussi celui des constitutaires de la SCI ? Est-ce que mon nom sera diffusé d’une facon ou d’une autre ?

  • Bonjour,
    J’ai créé en 2004 pour l’acquisition d’un appartement une SCI avec mon fils et un ami. Depuis, ce dernier s’est retiré et nous restons deux, mon fils et moi. Actuellement j’ai 75% des parts, mon fils 25% (capital initial de 100 €). Mon fils paye un loyer à la SCI, qui déclare un revenu locatif aux impôts. Parallèlement, j’ai toujours inscrit les versements (loyers) de mon fils à son compte courant d’associé. Aujourd’hui, je souhaiterai lui céder 70% des parts ; je souhaite garder 5% pour que la SCI ne soit pas dissoute de fait puisqu’elle a contracté un emprunt bancaire pour l’achat de l’appartement et que j’en suis caution. Ces 70% valent 70€ en capital initial, mais compte tenu de la valeur de l’appartement (environ 150000 €) moins la dette en capital restant dû à la banque (100000 €) soit 50000 €, ils ’valent’ en fait 70% de 50000 € soit 35000 €. Question : puis-je considérer les versements de mon fils en loyers (env. 35000€ aussi à ce jour) comme une avance faite à la SCI et les utiliser comme un apport pour le rachat de ces 70% des parts ? Merci.

    • Non, les loyers versés à la SCI sont un produit imposable (figurant au compte de résultat) alors qu’une avance en compte courant est une dette de la SCI envers un associé (figurant au bilan). Vous pouvez en revanche faire une donation à votre fils pour lui permettre d’acquérir vos parts ou une partie de vos parts (ou donation de vos parts directement). Vous pouvez également lui céder l’intégralité de vos parts, vous resterez cependant caution de l’emprunt bancaire (à vérifier avec votre banque) et la SCI ne sera pas dissoute automatiquement.

      PS : avez-vous anticipé l’imposition de la plus-value sur les parts que vous cédez à votre fils ?

  • Nous avons crée une sci familiale avec soeur à 50/50, elle habite un des appartements et verse un loyer, nous avons un capital de 15922€, chacune un compte courant, elle 19000€ et moi 41000€, (En dix ans)j’ai mon propre appartement qui n’est pas dans la sci, nous allons vendre un des 2 appartement.
    Question, elle me parle d’abus de confiance parce qu’elle paie un loyer et qu’elle considère que le deuxième lui reviendrait de droit puisque’elle paie un loyer, j’ai expliqué que nohn, c’est bien apprtiennent à la SCI et que le partage était de 50/50. Elle n’est pas d’accord, pouvez-vous me donner votre avis sur ce point.

    • Les comptes courants n’entrent pas dans la répartition du capital. C’est le nombre de parts détenues qui indique le droit de chaque associé dans la distribution des revenus de la SCI.

      Par ailleurs, si votre sœur versait un loyer à la SCI, c’est conformément à un bail d’habitation et nullement en raison de sa qualité d’associé de la SCI.

  • bonjour,

    je suis associé dans une SCI familliale.j’ai 10 parts dans cette SCI.Mon père me declare des revenus fonciers que je ne touche pas,ce qui augmente mes impôts naturellement.je pense que ce n’est pas légal ou bien ???
    quel recours j’ai ??

  • Bonjour,
    Un associé (gérant) d’une SCI (3 associés) peut-il forcer (par l’intermédiaire d’un avocat,ou services recouvrement.) à vendre les biens immobiliers de la SCI pour récupérer ses comptes courants pour rembourser un prêt personnel pour lequel l’associé a nanti ses parts ( sans avis des associés) qui aurait servi dans la SCI , tout en sachant pour notre cas, que la Sté ne dispose d’aucune trésorerie. Cependant les deux autres associés majoritaires refusant ce principe. Ce gérant a-t-il le droit : 1)d’agir de la sorte tout en sachant que la SCI reste viable. 2)de provoquer un dépot de bilan.
    Merci pour votre réponse. Trés Cordialement Danic

    • Il faut notamment consulter les statuts de cette SCI. La cession d’un bien immobilier dépasse normalement les fonctions du gérant et nécessite donc, à défaut de précision dans les statuts, une décision à l’unanimité des associés. Cependant, la Cour de Cassation a reconnu dans un arrêt (je n’en n’ai pas gardé trace, il faudrait que je fouille un peu mes archives...) que le gérant de SCI pouvait vendre de sa seule initiative un bien de la SCI pour assurer le bon fonctionnement de la société. Dans votre cas à l’inverse, vous assurez que la SCI ne connaissait pas de besoin de trésorerie particulier.

      En cas de conflit malheureusement, une procédure judiciaire est à envisager et le recours préalable à un avocat qui saura étudier cette affaire et vous conseiller.

  • bonjour,

    je suis en train de monter mon projet immo via une SCI,je me pose quelques question, je suis en libéral, ma femme travail nous voulons acquérir notre résidence principal et mes locaux professionnelles quels sont les avantage par la sci et peut ont augmenter notre taux d’endettement si mes parents sont associé dans la sci sachant qu’ils sont en retraite.

    merci

    • Oui, en créant une SCI à laquelle participerait vos parents, si ces derniers ne sont pas endettés, vous augmenteriez certainement la capacité d’endettement de la SCI. Mais, procédant ainsi, vos parents aideraient la SCI (donc indirectement votre femme et vous-même) et pas vous directement. En cas de séparation, ce détail peut avoir de l’importance.

      Pour vous aider directement, vous parents pourraient plutôt :
      – vous consentir une donation qui augmenterait votre apport personnel et donc la répartition du capital de la SCI entre votre femme et vous-même,
      – assurer de leur caution l’emprunt de la SCI.

  • Bonjour,
    Je suis associée 50/50 ds une SCI avec mon époux. Nous somme ds une procédure de divorce très houleuse. Il est gérant et refuse de me verser ma part de loyer depuis 5 ans. Je paie beaucoup d’impots sur ces revenus locatifs, CSG egalement.Dernièrement il a scindé le compte courant associés en 2, s’attribuant 90% alors qu’il n’a jamais fait aucun apport. Que puis-je faire ?
    Je vous remercie de votre reponse

  • Associée à 50% dans une SCI et suite à une mésentente avec le gérant, il refuse de verser en fin d’année les bénéfices, les place sur le compte courant associé et malgré mes demandes verbales refuse de me rendre ma part du compte courant associé. Aucune convention n’a été signée concernant ce compte courant, rien de spécial non plus ds les statuts. A t il obligation par voie recommandée de me rendre mon argent, et dans quel délai ? je vous remercie pour votre réponse, il y a urgence car je ne pourrais pas payer mes impôts très elevés sur les revenus locatifs.
    Merci et bonne journée

  • Bonjour, A la suite de la vente du seul immeuble de notre SCI, je n’arrive pas à savoir quelles sont nos obligations et les conséquences de chaque scénario : déclaration de cessation d’activité ? ou devons nous accomplir les demarches de dissolution et liquidation ? A l’avance merci de votre réponse.

  • Bonjour,

    Dans le cadre d’une SCI imposé à l’IR,

    le taux de rémunération des comptes courants peut-il varier d’une année sur l’autre ? Par exemple en année 1 décision est prise par l’EG de ne pas les rémunérer les CC, en année 2 de les rémunérer à 6%, en année 3 de les rémunérer à 12% etc. Quel est le risque fiscal ?

    D’autre part, quel est le risque de rémunérer un CC à 12% alors que la moyenne des taux est de 5% (toujours dans le cadre d’une SCI imposé à l’IR) ? Les 12% sont-ils complétement déductibles pour la SCI ? Les 12% sont-ils imposables uniquement au tx marginal de l’IR de l’associé ayant ce compte courant ?

    nb : Dans les 2 cas, les comptes courants ont servi à financer l’achat des biens et des travaux.

    Merci beaucoup

    • Si les comptes courants sont rémunérés, les intérêts constituent une charge déductible pour la SCI et ces produits financiers sont imposables au niveau de chaque associé.

      Il est logique que le taux de rémunération varie d’une année sur l’autre. D’autre part, si rien n’est prévu dans les statuts, c’est à l’AG de décider de la rémunération ou non des comptes courants (décision annuelle).

      Le fisc ne pourra s’intéresser à cette rémunération des comptes courants que si cette rémunération recherche un intérêt purement fiscal visant à soustraire les associés de cette SCI à l’impôt. Un taux usuraire pourrait être considéré comme une donation. Le but de cette rémunération est davantage de rechercher l’égalité entre les associés.

  • Nous voudrions racheter un dossier de surendettement, mais comme les banque sont assez frileuses, notre notaire nous dit de faire une sci familiale avec nos enfants. Mais l’emprunt que nous ferons pour rembourser nos dettes, ne sera t’i’l pas pris comme loyer et intégré dabs les rfevenus de chacun des associés ? ce que nous ne voulons pas.

    • Si la SCI s’endette pour acquérir un bien, les remboursements de cet emprunt incomberont à l’ensemble des associés. Si vous apportez des fonds à cette SCI pour régler ces mensualités, ces apports seront des apports en compte courant que la société devra un jour vous rembourser (inscrit dans les dettes de la SCI). Vos enfants sont-ils majeurs, ont-ils des revenus, étaient-ils présents lorsque votre notaire vous a conseillé de créer une SCI ?

  • Gérant(75%)d’une sci déficitaire depuis sa création,je complète chaque année ses revenus par des avances en cca sans jamais avoir reclamé de participation à mon associé(25%).Aujourd’hui souhaitant étre remboursé de mes avances, la sci restant déficitaire,puis je demander à mon associé qu’il fasse à son tour l’effort financier envers la sci par son cca à hauteur des 25% des sommes que j’ai avancé,à la suite de quoi la sci me rembourserait. merci pour votre compétence.

    • Demander un équilibre des comptes courants proportionnellement au nombre de parts sociales détenues, c’est toujours possible, l’imposer, non. Aussi, en cas de déséquilibre des comptes courants (si ce déséquilibre n’est pas justement un moyen de favoriser les autres associés, comme cela est fréquent dans une SCI familiale), la rémunération de ces comptes courants est une solution. Cette décision doit être approuvée en Assemblée générale.

  • Bonjour,
    Est-il envisageable de constituer une SCI à 2 associés apportant chacun 50% du capital (via un emprunt personnel) nécessaire à l’acquisition d’un bien par la SCI ? Les intérêts des emprunts souscrits par les associés sont ils déductibles au niveau de leur déclaration d’IR personnelle ? Est-ce équivalent, plus ou moins avantageux qu’une souscription d’emprunt par la SCI elle-même ?
    Par avance merci pour vos avis éclairés sur le sujet.

  • Bonjour
    Une SCI vend un de ses biens
    Aprés remboursement du prêt immobilier, plus value, remboursement du C.C.Associés etc, la SCI a un compte bancaire crediteur de : par exemple 50 000 €
    Si les 2 associés veulent percevoir une partie de ce solde crediteur, y aura t’il perception d’impot sur cette somme, sur quelle base et quelle déclaration
    Merci

    • D’où viennent ces 50.000€ ?

      S’agit-il de résultats passés de la SCI ? Dans ce cas, ces résultats ont été imposés à l’IR dans les mains de chaque associé et auraient dû être comptablement répartis entre les associés (dans leurs comptes courants).

      S’agit-il du solde de la vente des biens de la SCI ? Dans ce cas, ce boni de liquidation a déjà été imposé (régime des plus-values) et peut être réparti entre les associés.

      D’une façon générale, si ces liquidités proviennent de produits déjà imposés alors ils peuvent être distribués sans double imposition. En revanche, s’il s’agit de produits non encore déclarés (le résultat de l’exercice en cours par exemple), alors ils doivent être déclarés avant répartition.

  • j’ai monte une sci et la sci a emprunter une somme d’argent moins importante que ce que rapporte la location que je renflou moi meme par un apport d’argent sa a t’il une incidence pour la declaration d’impot merci

  • Bonjour,

    Nous avons créé une SCI avec mon épouse en 2010.La SCI a contracté un emprunt pour l’achat d’un appart mais nous avons un apport que nous avons viré directement de notre notre compte joint vers le compte du notaire sans passer par le compte de la SCI. Comment présenter ce virement dans la compta de la SCI ?

    merci

  • Bonjour,

    Associé à 50 % d’une SCI avec mon père, nous souhaitons vendre un bien de celle-ci (elle en comporte 2) et investir le montant de la vente en apport en compte courant vers le compte d’une société commerciale (SARL).

    La SCI serait propriétaire de 5 % des parts de la SARL et la SARL procéderait au remboursement (sans intérêt) de l’avance consentie.

    Ce montage vous semble t-il valable ?

    D’avance merci.

  • bonjour,
    je possède des parts numérotées de 51 à 100 soit 50 % de parts indivises d’une sci . Comment contester cette répartition (à priori 25% chacun) sachant que j’ai financé l’intégralité de l’acquisition ? Cette société a été constituée avant 2005 et je compte demander la révocation de la "donation". cette contestation intervient suite à un divorce dans le cadre d’une liquidation d’un régime de séparation de biens.
    Dans l’attente d’une décision de justice est il possible de bloquer tout reversement à mon ex-époux sachant que je suis majoritaire en nu propriété, la tierce personne ayant les 50% restants en usufruit.
    Merci pour votre réponse

  • bonjour,
    je paye avec ma femme un crédit pour une maison cela fait bientôt 5 ans, la famille s’agrandit la maison devient un peu trop petite nous souhaiterions réinvestir tout en gardant notre premier coup de cœur es-ce possible en créant une SCI ? Votre site est vraiment bien les différentes questions/réponses permettent de voir quels sont les problèmes qu’on peut rencontrer,chapeau à ceux qui alimentent ce site !

    • Créer une SCI en modifie nullement votre capacité de financement. Si une banque vous refuse personnellement un emprunt, elle le refusera de la même façon à une SCI dont vous seriez les uniques associés. Certes, il reste possible de faire entrer au capital de cette SCI des personnes qui vous aideraient ainsi dans votre financement, mais mieux vaut toujours rester seul propriétaire de sa résidence principale (la caution bancaire d’une tiers personne peut jouer le même rôle).

  • BONJOUR

    Notre SCI loue des immeuble de bureaux, les loyers ne servent qu’a rembourser les credits,poyer moins interet reste un produit positif aucuns n’actionnaire ne recoit de devidentes, peux t on mettre 0 sur la declaration import sur le revenue.

    Car payer des impots alors que nous ne recevons pas d’argent me parait bizard, il n’y a ete vote aucune redistrubution,

    Merci de votre aide,

    • Pensez-vous qu’une entreprise (une SCI notamment) qui ne verse aucun dividende n’est pas imposée à l’IS ? Ou qu’un entrepreneur individuel qui ne prélève aucune trésorerie s’exonère ainsi de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu ? Il y a une différence entre résultat imposable et trésorerie. Votre SCI a besoin de trésorerie car elle acquiert petit à petit, au fur et à mesure du remboursement cu capital emprunté, les immobilisations inscrites à son actif. Mais cela ne change rien au fait que cette SCI dégage un bénéfice car ses revenus imposables (loyers) sont supérieurs à ses charges (intérêts de l’emprunt notamment, mais seulement les intérêts, pas le capital de l’emprunt remboursé).

      Votre situation est normale et celle de tous les associés de SCI qui ont un emprunt à rembourser.

  • Bonjour,

    J’envisage d’acheter une SCI quiexploite une SARL.
    Le vendeur me propose de me la vendre 1 € symbolique. En contrepartie il faut reprendre le prêt en cours (environ 400000 €).
    Il y a par ailleurs 100000 € sur lecompte courant.
    Plusieurs questions :
    1/ Pourquoi ne vide t-il pas le compte courant ?
    2/ Dois-je en déduire que l’opération globale s’élève pour moi à 300000€(400000-100000)
    3/Si je dois revends cette SCI quelle est la fiscalité ?

    Je précise que le bâtiment de cette sci à 5 ans
    Merci de vos réponses

    • La SCI n’exploite pas la SARL, elle détient peut-être les murs du local commercial utilisé par cette SARL mais ne peut pas exploiter une société commerciale. Ne vous lancez pas dans cette opération sans la comprendre, faites-vous aider d’un professionnel (expert-comptable par exemple) ou par une association d’aide à la création et à la reprise d’entreprise (ADIE, France Active...).

  • Bonjour,
    Les interets d’un emprunt fait par une SCI pour rembourser les comptes courants des 4 associés sont ils déductibles du résultat de cette SCI soumise à l’IR
    Merci de votre réponse

    • Une SCI peut contracter un emprunt pour rembourser les comptes courants de ses associés (qui peuvent exiger à tout moment ce remboursement du solde de leur compte courant). Dans ce cas, la SCI paiera des mensualités comprenant le remboursement de la somme emprunté (diminution du capital restant dû au passif) et des intérêts (charge comptabilisé dans le compte 661).

      Or cette charge annuelle (les intérêts) n’est déductible du résultat de la SCI que si l’emprunt peut être considéré comme un emprunt substitutif, que cette dette de la SCI se substitue à une autre : les dettes envers les associés. Pour cela, il faut que le montant de l’emprunt et le taux d’intérêt de l’emprunt correspondent au taux de rémunération des comptes courants. Si le taux de l’emprunt est supérieur, seule la partie correspondant au taux de rémunération des comptes courants est déductible.

      Tout cela pour dire que si les comptes courants n’étaient pas rémunérés, les intérêts de l’emprunt ne sont pas déductibles.

  • la SCI familiale composée d’un couple avec trois enfants dont un mineur a demandé un prêt à la banque qui lui a refusé, sous prétexte qu’un associé enfant était mineur ? est-ce normal ?

  • Bonjour,
    J’ai crée en 2008 une SCI (capital 1000€) dans le but de construire notre résidence principale. Mon conjoint étant à l’époque en cours de divorce c’est son frère qui a servi d’associé pour 35% des parts. La SCI à souscrit un emprunt pour couvrir le coût de la construction, j’ai apporté 100 000 € en capital pour l’achat du terrain. Depuis le début mon conjoint et moi-même remboursons l’emprunt à parts égales.
    Nous souhaitons maintenant "transférer" les parts de ce frère vers mon conjoint qui rentrera de fait dans la SCI. Comment sera il imposé, quels frais supportera mon conjoint ?
    Merci

  • bonjour

    mes parents veulent créer une SCI familiale. on est donc à 5 (3 enfants et les parents) Mais mon taux d’endettement est très élevé (+ 50%). Peuvent-t-il créent cette société sans m’y adjoindre ? et quelles sont les incidences ?

    • Oui, vos parents peuvent créer une SCI avec deux de leurs trois enfants, mais il n’est pas certain qu’une banque refuse un prêt à la SCI en raison de votre situation personnelle, tout dépend de votre participation au capital, des garanties apportées par vos parents... Une banque a-t-elle refusé un prêt à la SCI en raison de votre taux d’endettement ?

  • Bonjour,
    Je bénéficie d’un petit rendement foncier apporté par la location de mon bien immobilier, a ce titre je reste dans la tranche des revenus fonciers inférieurs à 15000€ à ce titre je bénéficie de 30% d’abbatement, j’ai également une part en SCI qui me rapporte 1000€ par an de bénéfice sur un loyer annuel, a cause de cette part je vais dépasser la tranche de 400€ .... de quel façon puis je refuser le paiement de ma part ? est il possible de le placer sur un compte et de payer des impots que lorsqu’il sera débloqué ?

  • je suis gérante d’une sci immobilière crée en 2005 avec ma soeur qui veut revendre ses parts aujourdhui juin 2011 achétées 30 000 milles euros en 2005 elle espère que je lui les rachète plus cher comment estime-t’on le prix de ce rachat ?

  • Bonjour,
    Je souhaite créer une SCI et pour cela ouvrir un compte bancaire.
    Est-ce que quelqu’un sait quel type de compte il faut ouvrir et, encore mieux, quelle est la banque la plus compétitive pour ce type de prestation ?

    Merci !

  • bonjour.
    Nous avons créé une SCI avec ma copine (de l’époque) en 2009 pour acheter un bien sur Paris particulièrement intéressante, en vue d’investissement.
    J’ai prêté donc €400k à la SCI pour cet achat et les coûts associés (travaux, frais).
    Il était toujours compris que ce prêt serait rémunéré, mais pour l’instant ce n’est pas le cas. Ma copine, gérante avec 55% des parts (et oui, je suis gentil..), ne m’a pas fait de document de prêt.
    Comment je peux faire pour récupérer mon argent ?
    Il y a une forte plus-value latente, et je voudrais maintent réaliser et sortir de cette société.

  • Bonjour,
    Ma mère lourdement endettée, veut monter une sci familiale, entre mes deux frères et moi et sans elle. Le bien qu’ elle veut monter en sci n’est pas payé, il est même question qu’il soit saisi !
    Que va t il se passer pour nous ? Allons nous devoir payer ses dettes toute notre vie, des impôts ?
    En vous remerciant.
    Cordialement
    Lise.

  • Bonjour
    Je dispose de comptes courants dans une SCI qui est imposée à l’ IR.
    Je voudrait que la SCI contracte un emprunt pour me rembourser une partie de mes comptes courants.
    Ma question : les intérets de cet emprunts seront ils déductibles pour la SCI ? et donc sur ma déclaration de revenus fonciers.

    Merci

    • Les intérêts de l’emprunt contracté par la SCI pour rembourser un compte courant d’associé sont déductibles des revenus de la SCI :
      – si ce compte courant était rémunéré,
      – à hauteur de la rémunération prévue pour ces comptes courants.

      Par exemple, si ce compte courant était rémunéré à 3%, alors les intérêts d’emprunt sont déductibles mais dans cette limite de 3%

      Si ce compte courant n’était pas rémunéré, les intérêts de l’emprunt contracté ne sont pas déductibles.

  • Une sci crée par 2 conjoints pour achat d’un bien immo. a louer.
    Achat financé par un prêt total (en 2010). Ce bien est loué 550 €/ mois, pour un remboursement mensuel de 750 €. Le bilan est donc négatif de 200 €. Cette "dette" remonte t’elle dans les revenus du couple d’associés ? comment faire apparaitre cette dette ?

    • Ce besoin de trésorerie n’est aucunement une perte comptable. En effet, le compte de résultat de la SCI fait apparaître chaque mois un produit de 550 euros (loyer hors charges) et des intérêts d’emprunt de x euros. Or ces intérêts d’emprunt ne constituent pas l’intégralité des mensualités. Certes, au début du remboursement de l’emprunt, ces intérêts peuvent représenter plus de 550€ pour une mensualité totale de 750€, mais au fur et à mesure des remboursements cette part des intérêts dans les mensualités diminuera.

      Si aujourd’hui les intérêts sont de 400€ par mois (il faut se référer à l’échéancier de l’emprunt), alors votre SCI dégage un bénéfice comptable de 150€ par mois, et ce résultat est imposable en revenus fonciers entre les mains des associés (le capital de l’emprunt remboursé n’est pas une charge comptable).

  • NOUS AVONS VENDU LE BIEN QUI FAISAIT L’OBJET DE LA SCI , de ce fait la coquille étant vide nous voudrions dissoudre la SCI ou la laissée en sommeil . Est-ce possible ? merci

  • Notre SCI a 3 associés à parts égales. Celle ci ayant souscrit un emprunt, nous devons apporter de la tresorerie chaque année pour en payer les charges, par des comptes courants d’associés. Pouvons nous déduire de nos impôts sur le revenu les sommes que nous dépensons personnellement au profit de la SCI ?

  • bonjour, est-ce vrai que le compte bancaire d’une sci ne pas être prélevé de frais de gestion d’arrêté des comptes ? sur quel texte cela s’appuie-t-il ? J’ai un problème avec la banque ne notre sci qui préleve ces frais injustement. MErci de votre soutien.

  • je fais partie d’une SCI familiale, l’entente depuis la mort de mon pére est limite. Cette sci n’a pas de ressource actuellement (bien en attente de vente)néanmoins il faut faire face aux dépenses courantes (impot assurance...) mais aussi a des dépenses moins justifié créé par l’un de mes fréres gérant (par exemple un véhicule acheté par la sci pour récuperer la TVA,dépenses d’assurance et de carburant telephone portable ...) pour rendre ces dépenses moins visibles, il en finance une partie de ses denier propres et inscrit les sommes sur son compte courant associé
    question 1 un gérant associé minoritaire peut il engager des dépenses non justifié (dans les statut il dispose de tout pouvoir dans le cadre de l’objet social de la SCI) si non comment le bloquer ?
    question deux : peut il faire des apports en compte courant sans notre accord créant de ce fait des dettes sci qui lui seront remboursé lors de la vente du bien

    • "un véhicule acheté par la sci pour récuperer la TVA,dépenses d’assurance et de carburant telephone portable ...) pour rendre ces dépenses moins visibles, il en finance une partie de ses denier pro " : je n’avais jamais rencontré ce cas auparavant, récupérer la TVA sur un véhicule acheté pour le compte d’une SCI familiale !

      Vous ne pouvez tout de même pas dénoncer au fisc le gérant de la SCI dont vous êtes associé ! Je ne vois pas de solution, d’ailleurs ce serait un peu comme en chercher une dans le cas d’un associé qui piquerait de l’argent dans la caisse et qu’on ne voudrait pas dénoncer.

  • Des associés peuvent ils apporter en compte courant des titres cotés (actions du CAC40), sans que ceux-ci soient vendus aussitôt.
    Si oui en cas de vente partielle par la SCI des titres le produit peut il être réparti entre capital (souscrit mais non encore appelé) et compte courant en euros ?
    But de cette opération : financer les travaux de la SCI par la vente de titres au fur et à mesure des besoins et/ou de la fluctuation des cours.

  • Bonjours,

    Situation :
    Je suis dans la situation d’une SCI dont les titres ont été démembrés au départ par donation de la nue-proprié des parts à mes enfants. Nous, leurs parents sommes détenteurs des parts en usufruit.
    Nous avons des comptes courants importants et nous souhaiterions incorporer nos comptes courants au capital social. Nous avons 2 hypothèses à envisager.

    Hypothèse 1 :
    Création de parts nouvelles en pleine propriété => pas de conséquence fiscal.

    Hypothèse 2 :
    Augmentation de la valeur nominale des parts de la SCI, ce qui reviendrait à faire une donation déguisée en augmentant fictivement la valeur de la nue-propriété des parts détenues par nos enfants.

    Question : qu’elle est l’hypothèse à retenir ?

    Merci

  • Bonjour, suite au DC de notre père, mon frère et moi avons hérité d’une SCI dont nous sommes co-gérants à 50/50. Nous avons également hérité d’un appartement en indivision hors de cette SCI. Cet appartement nous coûte évidemment des frais. Pouvons nous utiliser le compte de la SCI pour en payer les factures ou autres...? Merci de votre réponse.

  • Bonjour,
    J’ai racheté aux enchères 50% des parts de Mmme A au sein d’une sci. Les autres 50% sont à mon compagnons. Nous avons révoqué de la gérance Mme A car elle n’a jamais été en mesure de produire les comptes de la société durant sa gérance, ni de convoquer les AG de plus elle se servai personnellement du compte bancaire de la SCI (prélévement de canal+, sfr, retrait d’espèces...) Mme A a effectueé des apports dans cette SCI mais aucun compte courant n’a été tenu à ce jour. Je souhaiterai donc savoir comment faire dans le cas ou elle nous demanderai le remboursement de son compte courant. Merci.

  • Les factures de reconstruction de la maison que nous détenions dans une SCI (crée pour cette maison) ont été établies a notre nom. Nous revendons cette maison et il y a dispute pour la plus value parce que les factures ne sont pas au nom de la SCI mais au nom des associés. Que pouvons nous faire ?

  • Bonjour
    Il a été créé un SCI entre une sœur et un frère. Un apport d’un terrain issu d’une succession à été apporté lors de la création de la SCI, mais l’apport n’a pas été constaté par acte notarié.
    La sœur et le frère créateurs de la SCI, ont cédé chacun la moitié de leurs parts à une autre sœur et un autre frère.
    J’ai donc, lors de la création de la SCI apporter à un de mes frère la moitié de mes parts. Celui-ci n’a pas à ce jour versé un centime en paiement des parts.
    Comment faire pour récupérer cette somme. D’autre part l’un des associés ne répond pas aux appels de fonds alors que cela est nécessaire pour la survie de la SCI. Que faire.
    Est t-il possible de sortir un associé qui n’a ni payé ses parts et ne participe pas aux apports nécessaires.

    Merci

  • Bonjour,
    Nous avons crée une SCI entre époux il y a environ 10 ans. La SCI avait acheté un seul appartement, revendu il y a quelques mois. Pouvons-nous récupérer purement et simplement le produit de la vente et le placer sur nos comptes personnels (en vue de l’acquisition de notre résidence principale) ?
    Merci pour votre éclairage

  • Bonjour j’ai crée une sci voilà 8 ans avec mon ex conjointe. La sci à acheter un bâtiment qui est en location. J’ai payé (compte perso) en totalité les frais de notaire ainsi que les frais d’enregistrement de sci. Mon associé n’a jamais versé sa part en numéraire pour le capital (24% normalement)et j’ai toujours payé sa part de prélèvements sociaux (en lui remboursent)plus les miens la sci faisant des bénéfices. Je suis le seul cautionnaire sur l’emprunt de la sci. Aujourd’hui elle réclame sa part en numéraire de l’argent du compte courant (bénéfice toujours laissé sur le compte), exige que je lui rachète ses parts à son prix ou demande la liquidation de la sci. Que puis je faire ? Pouvant apporter la preuve qu’elle n’a jamais participé à la scisous quelque forme que ce soit, ne peut-on pas considérer qu’elle n’a en fait aucune part dans cette sci et l’exclure ? Merci de votre réponse.

  • Bonjour,

    1- Est-il obligatoire d’être associé (5% du capital social)pour détenir un compte courant dans une sci (dont le bien est situé en France) ?

    2- Le fisc peut-il saisir un compte courant d’associé d’une SCI française ou d’une autre structure juridique étrangère ?
    Si oui, comment y palier ; sinon quels sont les risques ?

    Avec tous mes remerciements
    Phil

    • 1) Oui, il faut être associé d’une SCI pour posséder un compte courant dans cette SCI, si l’on est pas associé il s’agit alors d’un prêt.

      2) Un compte courant dans une SCI ou un prêt à une SCI sont des actifs pour l’associé prêteur, qui entrent notamment dans les actifs à déclarer à l’ISF. Le fisc peut donc saisir ces actifs.

    • Il est clair qu’il faut être associé d’une SCI pour posséder un compte courant dans cette SCI, mais quel est le capital minimum que cet associé doit détenir pour que celui-ci puisse posséder un compte courant ? S’agit-il aussi d’un minimum de 5% du capital ? Comme une SCI n’a pas de but commercial, et que celle ci est« transparente », un associé peut-il détenir 1% du capital et posséder un compte courant ? Pour conclure : Le capital minimum des associé pour détenir un compte courant est-il également de 5% dans une SCI ?

    • Il n’y a pas de minimum, mais attention, posséder un compte courant dans une SCI, c’est apporter des fonds à une SCI, pas l’inverse ! Les comptes courants constituent une dette pour la SCI envers ses associés, encore une fois pas l’inverse.

  • Les comptes courants d’associés d’une SCI sont-ils une dette qui vient en minoration de l’actif net lors de l’évaluation de la SCI pour un partage succesoral ?

  • Il est clair qu’il faut être associé d’une SCI pour posséder un compte courant dans cette SCI, mais quel est le capital minimum que cet associé doit détenir pour que celui-ci puisse posséder un compte courant ? S’agit-il aussi d’un minimum de 5% du capital ? Comme une SCI n’a pas de but commercial, et que celle ci est« transparente », un associé peut-il détenir 1% du capital et posséder un compte courant ? Pour conclure : Le capital minimum des associé pour détenir un compte courant est-il également de 5% dans une SCI ?

    • J’ai répondu à votre question sur un autre forum : il n’y a pas de capital minimum à détenir pour avoir un compte courant d’associé, mais il ya confusion de votre côté j’en ai peur, car un compte courant permet d’apporter des fonds à la SCI et non l’inverse.

    • Merci de me confirmer que dans une société civil immobilière il n’y a pas besoin de détenir un minimum de 5% du capital pour y injecter du compte courant . le but est de constituer des fonds " quasi propres " additionnel nécessaires pour constituer l’apport qui permet d’obtenir un financement et ainsi diminuer le montant du prêt bancaire pour financer une acquisition a venir . Nous cherchons a ne pas diluer les actionnaires qui ne disposent pas de trésorerie .
      Autre détail, le capital de la sci n’est pas entièrement libéré et cela se fera sur 20 ans au fur et a mesure du remboursement du principal sur le prêt de 20 ans. La non libération de 100% du capital peut elle compromettre l’injection des comptes courant dans les conditions reprisent ci dessus ?? D’avance Merci

    • Il n’y a pas de capital minimum pour pouvoir apporter des fonds à une SCI, d’ailleurs ces apports en compte courant effectués par quelques associés et qui favorisent l’ensemble des autres associés est l’un des principes de fonctionnement d’une SCI familiale, dans le cadre de la transmission d’un patrimoine.

      Il est parfaitement possible de libérer le capital au fur et à mesure des besoins et la non libération du capital n’empêche pas des apports en compte courant.

      Mais s’agit-il d’une SCI familiale, quel est l’intérêt des associés qui vont effectuer cet apport de trésorerie initiale sans contrepartie ? Les statuts ont-ils été rédigés par un professionnel ?

  • Bonjour, Pouvons nous conditionner et comment auprès de 2 associés le rachat de leurs parts sociales (dont la valeur a été approuvée par l’ensemble des associés) au paiement de leurs dettes communes impayées et inscrites dans les documents comptables. Ces dettes concernent une partie de libération des apports en capital et des quotes parts pour charges.
    Merci pour vos réponses.

  • Bonjour, un associé gérant majoritaire de sci (99%) peux t il se faire rembourser son comptes courants d associé de sci par cession de bien immobilier. Exemple : cca de 77 kilo euros, valeur du bien concerne : 60 kilo euros, et associé minoritaire ok. Sci à l ir détenant d autres biens. Merci beaucoup. Cordialement

  • Bonjour,
    Ma SCI a empruntée, les comptes courant des associés croissent afin de fournir de la trésorerie. La SCI est juste beneficiaire cette année, il me parait normale que les CC associés soit rémunérés, cela créera ainsi de la perte pour la SCI.
    Cela est-il fiscalement autorisé ?

  • Bonjour,
    Je suis en procédure de divorce. Mariée 10 ans sous régime de la communauté nous avions acquis juste avant le mariage une SCI 1/3 pour moi 2/3 pour mon ex-mari et mon ex-mari une SCI où il détenait 98 parts sur 100. Durant le mariage les bénéfices émanants des loyers n’ont pas été distribués puisqu’ils permettaient de payer les crédits, nous en avons assumé l’impôt sur les revenus fonciers. Ai-je des droits liés à la communautés sur ces bénéfices non distribues qui normalement ont grossi un compte courant et si oui à quelle hauteur ? Sont-ils considérés comme des apports en comptes courants donnant droit à récompense pour la communauté ?
    Merci

  • Bonjour,
    Gérant d’une SCI (dont je suis le principal sociétaire 90% par usufruit), j’en perçois les loyers. J’ai un compte courant que souhaite récupéré ou supprimé ; pour éviter qu’un jour mes enfants aient des droits de successions à régler sur cette somme.
    Quelles sont les possibilités à envisager.
    Merci beaucoup.

  • Bonjour,
    nov 2010 : création d’une SCI à capital variable de 1000 € avec mon conjoint.
    février 2011 : vente de ma maison à notre SCI pour une partie de la maison et apport en nature pour l’autre partie. (ventre de la maison pour 145 000€ = 120 000€ financés par un prêt de 130 000€ et apport en nature d’une valeur de 25 000€ en contribution de parts sociales. Augmentation du capital social à 26 000€).
    janvier 2012 : vente de la maison par notre SCI à des particuliers pour 148 500€ (dont 3500€ de meubles). Solde du compte bancaire de la SCI après vente = 19700€

    Question : comment puis-je récupérer l’apport que j’ai fait sous forme numéraire alors que l’apport s’est fait en nature ? Quelles démarches faire et quels frais ?
    Précision : je ne veux pas récupérer les 25 000€ mais au moins 18 ou 19 000€ et baisser le capital en conséquences.
    Merci d’avance pour votre aide,
    Marie-Paule

  • J’ai lu avec intérêt tous les exemples de calcul de plus-values sur cession de parts d’une SCI, notamment avec ou sans comptes-courants d’associés. Est-ce que ces calculs sont toujours d’actualité car je crois que la loi fiscale a changé récemment à ce sujet (notamment en ce qui concerne les comptes-courants d’associés) ?

    Voir en ligne : http://www.creationsci.info/Cession...

  • Bonjour,
    Un abandon de comtpe courant dans une SCI fisclisée à l’IR est-il considéré comme un produit imposable ?
    meci par avance

    • J’ai lu la réponse qui vous avait été faite sur un autre forum et qui indiquait qu’un abandon de compte courant d’une SCI ne devait pas être imposé puisque les bénéfices de cette SCi avaient déjà été imposés.

      De mon côté, je ne vois pas le rapport entre les bénéfices antérieurs de la SCI et les apports en compte courant effectué par un associé : les bénéfices sont liés à l’activité, les comptes courants au financements de la SCI.

      De plus, dans une SCI familiale, si l’abandon d’un compte courant n’entraînait aucune imposition, les parents auraient là un moyen incroyable de transmettre du patrimoine à leurs enfants associés.

      Enfin, comptablement, comment équilibrer cet abandon de créance ? L’annulation du compte courant (dette) entraîne un montant au débit, à compenser par quoi au crédit, si ce n’est un produit exceptionnel ?

  • Bonjour, gérant de sci familiale ( notre couple et nos 2 fils) à usage locative & lucrative ; pour des travaux d’entretien à réaliser je souhaite faire un prêt sur compte courant associé. Un de mes fils est en Australie.

    Les statuts de celleci m’autorisent à emprunter et effectuer tous travaux à postériori de sa création en 2000. Les désirs kafkaïens des banques sont tels que pour mon fils travaillant et rémunéré en Australie concernant les garanties c’est fou ! (Tout traduit & authentifié par ambassade) Donc nous avons décidé d’un prêt sur Cpte courant.

    Je souhaite donc savoir quels douments établir et paraît-il peuvent se faire sur Email par correspondance ? Si convocation, assemblée, P-V ou autre plus simple et comment rédiger ceci pour être en légalité ? Merci . Cordialemet.

    • Un prêt sur compte courant, je ne sais pas ce que c’est. Si un associé souhaite effectuer un apport en compte courant, il lui suffit d’établir un chèque à l’ordre de la SCI. Le suivi de ce compte courant en comptabilité sera essentiel, car cet associé pourra demander à tout moment le remboursement de sa créance. L’intégration ultérieure de ce compte courant au capital par une augmentation de capital est également possible.

  • Bonjour, je suis associé dans une SCI familiale composé de 3 associés à parts égales. Le gérant manque absolument à toutes ces obligations de gérant en violation totale avec les statuts, résultats, la SCI n’est plus gérée, nous n’avons plus de contact avec le gérant depuis plusieurs années, des biens ont été vendus sans que l’on soit informés, les créanciers s’accumulent. Résultat, nous autres associés, nous retrouvons avec des saisies attribution sur nos comptes sans avoir eu aucune information auparavant de quoi que ce soit. Aucune AG n’est tenue depuis plusieurs années.
    Nous n’avons d’autre choix que de révoquer le gérant qui refuse tout contact et transmission d’information et à décrété que ’nous devions payer".
    Selon les statuts la révocation se fait sur convocation d’AG de la gérance. Sauf que le gérant ne veut rien entendre. Donc nous comptons faire une ordonnance auprès du juge pour le révoquer.
    Ma question est faut-il d’abord via une ordonnance demander la convocation d’une AG, sachant que cela ne fera en aucun cas bouger le gérant. Ou peut-on par ordonnance demander directement la révocation du gérant et nominer les deux autres associés gérants ?
    Merci de votre réponse

    • En bas de page, l’onglet "avocat" permet de consulter un professionnel pour obtenir une réponse certaine à votre question. De mon côté, je ne saurais vous répondre de façon certaine, mais la révocation judiciaire du gérant demande des causes légitimes, or la non convocation des AG participe justement à l’objet de cette demande, aussi il me semblerait absurde de devoir demander en justice la tenue des AG et la production des comptes sociaux alors même que ces manquements justifient votre démarche de révocation judiciaire.

  • bonjour Je suis propriétaire de parts de 49 % d’une sci. Les comptes de l’an dernier présentaient un déficit de 2300 € mais on a encaissé cette année 40000 € de loyer et le gérant ne veut plus verser de dividences jusqu’en juin 2013. Je n’ai que 900 € de retraite je suis en précarité au resto du coeur est ce que c’est normal étant propiétaire de 1,5M d’Euros ? puis je me retourner contre le gérant et si ouiide quelle manière ? merci la réunion est ds 4 jours merci cet une urgence. Il me répond qu’il n’est pas responsable de mon mode de vie .... il veut faire une trésoreie

    • Ce n’est pas le gérant qui décide du versement de dividendes, mais les associés réunis en AG pour se prononcer sur les comptes annuels de la SCI. Si le bénéfice distribuable peut être distribué (si la trésorerie de la SCI le permet), les associés n’ont aucun intérêt fiscal à laisser ce bénéfice dans la société. En revanche, il est vrai que cette trésorerie excédentaire peut être affectée en réserve pour faciliter la gestion de la société. Sur ce point le gérant apportera son point de vue, mais encore une fois ce sont les associés qui décident et votent de la distribution ou non des dividendes. C’est du résultat 2011 dont vous parlez, qu’a dit l’AG réunit dans les premiers mois de 2012 au sujet de ce résultat ?

  • Mon mari associé à 50% est décédé.La SCI avait fait un emprunt pour acheter une maison.
    Son fils jamais associé réclame dans les comptes courant de son père le montant versé par l’assurance décé.
    A t-il le droit ?

  • bonjour : nous avons cree une sci en mars 2012 capital 250000 euros.
    puis donné la nue propriete a nos 2 enfants (démembrement croise).avons acheté des locaux commerciaux (paiement comptant)
    en juin apport en compte courant par mm de 500000 euros pour acheter des parts de scpi.
    tous les moi mm recupere 2000 euros de cpte courant .
    les benefices en fin d’annee seront de 40000 euros environ. la sci ne pourra donc nous verser à mr et mm que 16000 euros . nous seront alors imposes à l’ IR sur 40000 euros. jusque là ok mais au sein de la comptabilite de la SCI que deviennent les 24000 euros non encaisses ?
    viennent ils gonfler nos comptes courants respectifs de mr et mme , ou bien les met on dans le report à nouveau et de là en reserves ?
    c’est important car s’ils passent dans le report à nouveau et non pas dans les comptes courant au bout de 20 ans environ le compte courant de mm sera soldé et en cas de décés les 500000 euros seront entrés légalement dans le patrimoine des enfants sans droit de transmission (de même qu’en cas de décés avant une partie plus ou moins importante sera déjà exonérée)
    ce schéma est il valable ou bien faut il passer par la SCI à l’IR ?
    je vous remercie pour votre réponse éclairée .

  • bonjour,
    La SCI a des loyers mais ils couvrent justent les emprunts et les frais (gestion, fonciers, assurances ...) les associés ne percoivent rien mais sont imposés sur les benefices. Les sommes qu’ils ne percoivent pas peuvent-elles être mise en compte d’associé ?

  • Je viens d etre nomme tutrice de ma mére. Avec son mari, il y a pres de 20 ans, elle a créé une SCI (apport d’immeuble et achat d’une autre partie de cet immeuble) et quelques jours apres tous deux on fait une donation aux enfants avec reserve d’usufruit au dernier vivant. Un de mes fréres est cogérant depuis quelques années. Suite au déces de mon père et a ma prise de fonction de tutrice de Maman, j’ai demandé la copie du dernier bilan pour connaitre l’état du compte courant. Il semble que la compta se résumait à un compte d’exploitation. Suite a ma demande un bilan a été reconstitué et par différence entre actif et passif le compte courant a été calculé. Hors dans ce bilan l’immeuble a été évalué au cours du jour, le bilan est par ailleur incomplet(absence d’installation pourtant existante..)ce calcul entrainne un gros compte courant. Si j’accepte ce bilan le montant de ce compte courant ne risque t il pas d’entrer dans le calcul de a succession au déces de Maman reduisant a néant l’interet de la donation ?

  • Bonjour,

    Je souhaiterais savoir si un associé disposant d’un compte courant d’associé peut retirer des fonds de ce compte pour les investir sur un produit de type OPCVM, avant de les réintégrer dans la SCI.

    Merci pour votre réponse,

  • Bonjour,

    UN des deux associés de la SCI, pourtant solvable, refuse de payer les mensualités qui couvrent les frais ( crédit , charges relatif à une maison). Le deuxième associés fait une avance pour maintenir son bon fonctionnement.Quelles démarches juridiques, peut faire le gérant de la SCI pour obliger le mauvais payeur à reprendre ses paiements ? La SCI est-elle obligée de prendre un avocat ? Est-ce une procédure longue et couteuse ?
    Merci de votre réponse. Cordialement.

    • il n’y a pas de loyers ? je pense que c’est la SCI qui avait fait le crédit, si les 2 associés sont garants, je pense que l’autre associé à tout intérêt à honorer les 50% restant ; si pour régler la mensualité, vous avancez sa part (en + de la votre), inscrivez cette somme en " votre" compte courant" dans la compta. en + de votre part pour que la SCI vous la doive. Il a peut etre un motif pur refuser de payer sa part, avant les démarches juridiques, essayez le dialogue, il vaut mieux essayer d’arranger les choses, car dans une SCI c’est pas facile quand il y a un conflit entre 2 associés.

  • nous avons créé une sci à l’IR en 1998 capital 182900€, emprunté 152500€, acheté immeuble pour louer, payé chaque année l’IR sur le résultat fiscal(les 2 associès), apporté des fonds pour couvrir des besoins de tréso, revendu l immeuble récemment, payé la plus value sur la revente, liquidé définitivement les emprunts. La Sci a aujourdh’ui un compte bancaire de 330000€.
    Nous ne pensons pas liquider la SCI mais l’utiliser pour des opérations futures.
    Par contre l’un des associés à un besoin de tréso. comment pouvons nous récupérer des fonds sur la sci, quelles impositions éventuelles.
    Les résultats comptables ont été mis chaque année en report à nouveau.
    est il envisageable de faire une réduction du capital par diminution de la valeur de la part de 15 à 1 par exemple. quelles formalités sociales et fiscales a accomplir. conséquence fiscales éventuelles.

  • bjr
    merci pour cette réponse
    en ce qui concerne la 2eme partie, réduction du capital d’une SCI
    l’opération suivante est elle possible réduire le capital dans ce shéma de 15 à 1 (avec décision d’AGE et publication) puis d’inscrire au ccourant des associés un credit correspondant
    peut on parler de remboursement des apports ?
    fiscalité de l’opération ?

  • Bonjour , je suis associée de 2 sci , mon mari est le gérant , actuellement je suis en instance de divorce , nous avons vendu des biens immobiliers ( décembre 2012 ) j ’ avais signé un pouvoir au notaire car ayant eu des soucis de santé très important je ne pouvais me déplacer , or , je voulais vous demander est ce que c ’est normal que le notaire a remis les fonds dans son intégralité au gérant , à ce jour je n ’ ai toujours pas perçu mes parts 30% ..

  • Bonjour,
    Nous avons cree une SCi en juin, puis effectue des travaux d’ameliorations en juillet. ces travaux ont etes couverts directement par mon compte courant et non pas via le compte de la SCi (pas de chequier au nom de la sci).
    Dois je demander a mon artisan de me refaire une facture au nom de la sci, puis qu’il me rembourse, ensuite faire un apport a la sci, et regler a nouveau la facture de l’artisan mais via la SCi cette fois ci ?
    ou y a t il un moyen plus pratique ?
    Dans la futur : Afin de pallier aux depenses imprevisibles, preconisez vous un carnet de cheques pour la SCi afin de couvrir au maximum les depenses via la SCi plutot que par mon compte courant directement ?
    merci de votre aide

    • Effectivement, il me semble que, si la SCI doit disposer d’un compte bancaire à son nom, elle doit également disposer de son propre chéquier ! En cas de contrôle fiscal, que répondrez-vous à l’inspecteur qui refusera la déductibilité des factures qui ne sont même pas au nom de la société ? Et si l’intitulé de ces factures est modifié, étant donné que la déduction fiscale est liée au paiement dans le cadre d’une comptabilité sur les encaissements, le fait que le paiement ne soit pas effectué par la SCI l’empêche-t-il de récupérer cette charge ?

      Pour éviter les questions et les problèmes, demandez une nouvelle facture au nom de la SCI, et effectuez un chèque de la SCI en remboursement du compte courant.

  • bonjour moi et mon épouse avons crée une sci mais depuis dix huit mois nous sommes en instance de divorce elle étant gérante (mais actionnaire a cinquante pour cent )refuse de me donner des information sur le compte et pire garde tout l excédant de loyers (environs 900 euros ) de plus les factures concernant tel que taxes foncières ou autre arrive chez moi et a chaque fois le centre des impôts me dit la même chose vous êtes solidaire de la sci .je dois je faire merci

  • Bonjour,

    Je me suis déjà pas mal renseigné par rapport aux SCIs, mais j’ai des questions qui reste en suspend :

    La sci à été crée pour acheter une résidence principale pour tous les associés :

    – mere
    – pere
    – fille
    – copain de la fille

    Pour l’obtention du prêt par rapport aux taux d’enttement :

    Mere et pere 90% des parts
    fille 1% des parts
    copain de la fille 9%

    mere et pere peuvent-ils par la suite donner des parts au copain de la fille gratuitement ?

    La sci à emprunter 145 000 pour l’achat de la résidence principale.

    La banque a-t-elle son mot à dire lors de la cession des parts ?
    Le prêt doit être rembourser proportionnellement à ces nombres de parts par chaque associé ?

    Pour le remboursement du pret si le copain de la fille possede 9% des parts, mais honore 70% du montant de la créance en créditant son compte courant d’associé, peut-ils revendiquer + de parts de la sci par ce biais ?
    Ou peut-il par ce biais acheter des parts de la société a mere et pere ? des frais de 5% sont quand même applicable ?

    A la base le copain de la fille ne peut pas aller voir la banque en disant qu’il possède 70% des parts car sont taux endettement ne le lui permet pas.

    mere et pere ne veulent pas garder indéfiniment 90% des parts car leur taux d’endettement ne leurs permettront pas d’effectuer d’autres opérations ultérieurement.

    copain de la fille souhaite augmenter ces parts dans le temps,

    mere et pere souhaite donner leurs part à fille dans le temps.

    a terme fille et copain de la fille souhaitent détenir 49/51 des parts

    Dans l’attente de vos intervention pour mieux comprendre le fonctionnement de la sci dans ce sens.

    • Les parents pourront effectivement donner des parts à leur fille, en franchise de droits, dans la limite d’une donation de 100.000 euros par parent et par enfant. Ce mécanisme est fiscalement très avantageux mais les parents n’ont pas forcément intérêt à transmettre le plus tôt possible leur patrimoine. Tout dépend de leur situation personnelle.

      Mais pourquoi faire entrer le copain dans cette SCI à hauteur de 1% ? En effet, les parents possèdent 90% des parts, il s’agit presque d’une SCI familiale, quel est leur intérêt d’accepter un tiers au capital de la société ?

      Car les parents ne pourront pas là donner des parts à ce tiers sans payer des droits importants. Aussi, si la vente de parts s’impose, autant monter une SCI à capital variable.

      Le prêt est à rembourser par la société.

    • Bonjour
      je voudrais savoir si votre projet s est concrétisé car je suis dans le même cas et je me pose beaucoup de question
      Ce serait très gentil de me contacter afin de partager votre expèrience car je cherche sur internet j ai eu pas mal de réponse mais il m en manque !!
      voici mon adresse mail : lnpithon@aliceadsl.fr
      merci d avance

  • Bonjour,
    Mon problème : création d’une SCI à l’IR ce qui m’a généré des impôts perso énorme bien que l’argent des loyers servait à rembourser le prêt, il s’additionnait à mes revenus déduction faite des intérêts. Je décide de passer à l’IS et là, plus rien sur le compte courant associé, alors que j’ai mis 15K€ de mes deniers personnels à l’achat de ce bien. Sachant qu’à l’IR les résultats (bénéfices ou pertes) sont ajoutés ou déduits du cpte courant associé, pourquoi, au passage à l’IS, le montant restant n’apparait pas ?
    Si vous connaissez la réponse, merci de m’apporter votre aide car j’ai changé d’expert comptable ce qui fait que le nouveau ne sait pas répondre à ma question.

  • Bonjour,je suis gerant d’une sci ,nous sommes associer a 50% avec mon ex compa gne ,cette sci a un emprunt banquaire,que nous reglons pour moitier chaqu’un. Mon excompagne a decidé de ne plus honorer sa part de credit,pour ma part je continue a payer la moitier du credit,l’argent du loyer vient pour sa part payer des factures de travaux importants,quels demarches dois je engager pour faire fasse a ce probleme

    • Je suppose que les fonds nécessaires aux remboursements sont apportés en compte courant. Or vous ne pouvez pas obliger un associé à financer un compte courant.

      À court terme vous allez donc devoir financer seul l’emprunt, il y a peut-être une solution en fonction de ce que prévoient les statuts dans le cadre d’une augmentation de capital.

  • Bonjour,

    je suis associé a hauteur de 4% dans une SCI qui a été crée en Janvier 2012. Quelques mois aprés, un de nos locataire a quitté notre immeuble -et nous en avons été informé par la gerance aprés son départ-. Ce locataire representant 50% des loyers qui devaient etre percu-, nous avons recu une demande de fonds pour anticiper les problemes de tresorerie.
    De plus, la premiere assemblée générale de la SCI n’a eu lieu qu’en Octobre 2013, alors que le gérant percevait deja des revenus depuis plus de 20 mois, ce qui pour moi n’est pas legale, puisque ca fonction ne devait prendre effet qu’a la suite de la premiere AG.
    Je suis caution du pret a la hauteur de mes parts.
    je n’ai jamais repondu a cet appel de fonds. En effet, je n’ai pas de visibilité sur la tresorie de la SCI et les demandes de fonds, comme stipulées sur le pacte des associés lié aux statuts stipulent que les demandes de fonds doivent etre faite par LRAR, ce qui n’a jamais été le cas.
    D’autres associé ont repondu a ces appels et la tresorie de la SCI devrait permettre de pouvoir continuer a honerer les demandes de remboursement de pret de la banque.
    J’Ai envoyé une LRAR pour demander a me retirer de la société et j’ai demandé la valeure liquidative de ma part, que le gérant n’a pas pu me communiquer.
    Quels risques j’encours a ne pas repondre a ces appels de fonds ? Sont-ils retro actifs ?
    Quels sont mes moyens de sortir de cet SCI dont je n’ai plus aucune confiance en la gérance et en les moyens qu’il met en oeuvre pour régler la situation dans les meilleurs délais.

    • Avez-vous libéré totalement vos apports ? Que disent les statuts dans le cas du non paiement d’un appel de fond ? Vous risquez éventuellement l’exclusion de la société, mais seulement si les statuts l’indiquent, avec une difficulté quant à votre caution que ne va pas disparaître pour autant ? Interrogez également votre banque par conséquent.

    • Bonjour,

      Merci pour votre reponse.
      Oui j’ai integralement liberé l’apport lors de l’achat de mes parts.
      En cas de non-paiement des appels de fonds, l’actionnaire peut etre exclu du pact,mais ceci est soumis au vote des autres associés, qui dans le cas présent, et étant donné la situation locative, ne souhaitent pas m’exclure de peur d’etre redevable des dettes qui encourent...
      Nous sommes aujourd’hui dans une situation critique, puisque les remboursement d’emprunts de sont fait que de maniere partielle depuis 2 mois...
      J’imagine que l’on se dirige vers une vente aux encheres du bien.

    • Une vente aux enchères n’est certainement pas la meilleure solution d’obtenir le prix de vente le plus élevé possible. Pourquoi ne pas s’entendre entre associés pour vendre le bien détenu par la SCI ? Une AGE convoquée rapidement, mandat donné au gérant de s’occuper de cette vente, un prix de vente attractif et l’immeuble peut être vendu plus rapidement qu’en attendant une vente judiciaire.

  • Bonjour

    Je tiens la comptabilité d’une sci familiale (non soumise à l’is). Une personne souhaite sortir de la sci où elle détient 40% des parts.

    Elle a avancé des fonds mais ne souhaite pas les récupérer (transmission de patrimoine). Quelles sont les obligations légales à ce sujet ?

    Merci d’avance pour votre réponse

    Cdt,
    Audrey

  • Bonsoir,
    En cas de problème financiers en de fin de mois, peut on effectuer un virement (100 à 200 €) du compte de la sci familiale ( époux) qui dispose d’un peu de trésorerie sur le compte courant perso ou effectuer un retrait d’espèces. En cas de contrôle des comptes de la sci comment cela est perçu par les services des impôts .
    merci de vos réponses

  • Bonjour

    le paiement de la taxe d’habitation d’une résidence secondaire en SCI IR peut elle apparaitre dans la comptabilité (paiement via les apports des associés - comptes courant d’associés) ?

    merci

  • Bonjour
    associé d’une SCI non soumise à l’IS je dispose d’un compte courant ; j’ai fais figurer des sommes au débit et au crédit de mon compte courant correspondant à des dépenses privées sans rapport avec la SCI ;
    exemple achat d’électroménager pour mon habitation privée pour un montant de 2000 € ;j’ai mis 1500 au débit du compte courant et 2000 € au crédit
    Est-ce que ça peut poser un problème d’un point de vu fiscal ?
    merci

  • Bonjour

    Je suis actionnaire minoritaire d’une sci familiale, et ma grand mère souhaite faire un "un échange de sci" entre sa fille et moi. Donc je deviendrai actionnaire minoritaire sur la sci de ma tante et ma tante deviendrai actionnaire minoritaire sur la mienne.
    Ce que j’aimerai savoir c’est : est-il possible de demander au gérant, donc ma grand mère, de me fournir les bilans des 2 dernières années, dans le cas où elle refuserait, est elle dans son droit ?

    • Vous envisagez donc un échange de parts de SCI différentes. Cet échange n’est pas une opération simple : fiscalement il est considéré comme une vente, une soulte peut être à prévoir, les statuts des 2 SCI seront à modifier (s’il ne s’agit pas de SCI à capital variable).

      Si cette opération est retenue, vous pouvez évidemment demander au vendeur de vos futures parts de vous fournir des informations sur la SCI dont vous envisagez d’être associée. Votre tante vous communiquera ainsi ces deux derniers bilans.

  • Nous sommes 2 associes en co gérance.
    Aucune AG n a été tenue pour cause de mésentente depuis 3 ans.
    je détiens 59% des parts.
    puis je convoquer rétroactivement les AG des 3 dernières années et voter la rémunération des comptes courants (rémunération non prévue dans les statuts).
    a défaut de pouvoir le faire rétroactivement, ai je la possibilité de voter dans la prochaine AG la rémunération des comptes courants même si mon associe minoritaire s y oppose ?

    merci

  • Bonjour,

    je souhaite investir dans un immeuble pour faire du locatif et je me pose quelques questions sur le fonctionnement d’une SCI.

    Je suis marié, si nous achetons avec ma femme cet immeuble à part égale avec mes beaux parents via une SCI, que se passera-t-il le jour ou nous vendrons l’immeuble ?

    Pour faire simple : Supposont que l’on achète le bien 400 000€, le tout via un pret contracté par la SCI. Dans 15 ans, il est remboursé. Nous revendons l’immeuble 500 000€. La SCI est donc crédité de 500 000€ (250 000€ pour chaque partie avec un ratio de part à 50/50)
    Si à ce moment là, ma femme et moi avons besoin de 200 000€ pour acheter notre nouvelle résidence principale, pouvons nous purement et simplement retirer 200 000€ de la SCI pour cette utilisation qui devient personelle et non celle de la SCI ? Il resterai 300 000€ sur la SCI (50 000€ à nous et 250 000€ a mes beaux parents).
    Est ce aussi simple ?

    Merci de m’éclairer ?

  • Bonjour,
    sci à l’is, nous vendons un bien acheté en 1996 et exploité depuis.
    Nous avons des comptes courants qui n’ont pu être rémunérés du fait des déficits de la sci.
    Lors de cette vente, nous réalisons un bénéfice dû à la plus-value réalisée.
    Questions :
    1) Pouvons nous rémunérer ces comptes courants sur les années antérieures ?(voté lors de l’AG)
    2) Après paiement de l’is par la sci, nous, les associés, allons dissoudre et donc encaisser des plus-values professionnelles. Entrent elles dans le champs d’exonération (à l’ir bien sur) récemment accordé ?
    Merci d’avance de vos réponses.
    Cordialement,
    M Tournhac

    • 1. S’il a été voté une rémunération des comptes courants lors d’une précédente AG, cette décision doit être appliquée, peu importe que la société dispose ou pas des liquidités pour procéder au paiement effectif ou pas. Si elle n’en dispose pas, les intérêts doivent eux-mêmes être portés en compte courant, et cela doit figurer dans les comptes de l’année en cours.

      2. Les plus-values sur les parts de SCI, comme pour les valeurs mobilières en général, sont éligibles à l’abattement pour durée de détention prévu à l’art 150-0 D du CGI.

    • Merci pour votre réponse,
      ma question était mal posée : peut on décider en assemblée de rémunérer les comptes courants pour les 3 années antérieures (dans les limites permises). Les associés ainsi que leurs parts restent inchangés depuis la création de la sci.
      Cordialment
      Tournhac

    • Non, une convention de rémunération des comptes courants ne peut pas être rétroactive, du moins si vous souhaitez conserver le bénéfice de sa déductibilité.
      Au demeurant, rémunérer les comptes courants n’a d’intérêt que s’ils ne sont pas proportionnels aux parts de chaque associé.

    • Merci encore pour votre intervention. En effet les comptes courants sont disproportionnés !
      cordialement
      Tournhac

  • Bonjour,
    Je suis associé dans une SCI de 4 personnes dont le siège est à l’Ile de la Réunion (chaque associé est co-gérant et possède 25% des parts sociales de la SCI).
    La gestion a été faite en pratique par un des associés mais sans aucune forme dans la convocation pour AG et sans aucun CR de réunion après présentation des comptes. Il a fallu très tôt apporter de l’argent à cette SCI par le biais de comptes courants. Ces apports ont été faits principalement par mes 3 associés, mais là aussi il n’y a jamais eu d’appel de fonds pour justifier des sommes versées. En 2008 j’ai déménagé pour m’installer en métropole. Je n’ai jamais reçu depuis 2008 un quelconque compte rendu d’AG ou un appel de fonds pour alimenter les comptes courants. Mes seules informations étaient les chiffres relatifs à la déclaration d’impôts.
    Nous sommes actuellement dans une phase de liquidation de la SCI par vente du bien immobilier. Les comptes courants sont extrêmement déséquilibrés et un des associés réclame ma contribution à l’équilibre des comptes (il est important de noter que les 2 autres associés se sont engagés à ne pas me réclamer leur quote part).
    Au vu de la somme réclamée, il ne m’est pas possible à cet instant de pouvoir souscrire à cette demande, et ce d’autant plus que je n’ai jamais eu connaissance des versements effectués depuis 2008.
    Quels sont mes droits et mes devoirs dans une telle situation ? Peut-on argumenter d’un dysfonctionnement dans les procédures de CR et appels de fonds ?
    Merci pour votre collaboration
    Cordialement

    • "un des associés réclame ma contribution à l’équilibre des comptes" : il n’y a pas d’équilibre des comptes courants à atteindre. L’équilibre existe au niveau de la répartition du capital, et donc des apports en capital, mais ne peut être exigé pour les comptes courants. Surtout maintenant que la SCI est en liquidation. Sur le prix de vente du bien, les associés pourront obtenir le remboursement de leur compte courant.

  • J ai créé une SCI avec mon neveu à 50/50 des parts, en cogérance sans nomination de gérant principal. Nous sommes en conflit depuis 3 années, durant lesquelles il n est jamais venu proposer son aide pour la gestion et la comptabilité. Aux convocation d A.G. soit il s est présenté sans vouloir signer quoi que ce soit, soit il n a pas voulu s y présenter.
    j ai à plusieurs reprises prévenu mon associé par courrier que des difficultés financières se profilaient et qu il serait bon de revendre au moins une partie des biens de la SCI afin de rembourser le prêt bancaire effectué pour l achat des bâtiments de la SCI.
    Il a toujours refusé de donner son accord pretextant une multitudes de reproches sur ce que j avais pu faire et décidé durant son absence " comme le fait d avoir pris un expert comptable sans lui avoir demandé son accord "
    A ce jour et après 2 années de combat, il a enfin décidé de mettre en vente l ensemble des biens immobilier car la banque nous presse d alimenter le compte bancaire pour couvrir le prêt de la sci. A la demande de celle ci, il verse 800E par mois, ce qui couvre 2/3 du prêt mensuel.
    Peut il nous obliger à payer une côte part et éventuellement nous mener en justice du fait d une
    mise en procédure par la banque ?
    Depuis janvier 2015, par la force de choses, il a pris en charge la gestion de la SCI mais ne prétend pas renvoyer au siège social les éléments administatifs et comptables et refuse de travailler avec l expert comptable.
    Comment pourrais je le contraindre à s y plier ?
    Merci pour vos réponses

  • Bonjour,l’administration fiscale peut elle saisir un compte courant d’une sci patrimoniale quand l’un des associes a une dette fiscale ?

  • Bonjour,

    Le remboursement d’un compte associés (sans intérêts) peut-il être remboursé tous les mois et cette somme est-elle déductible du bilan de la SCI.?

    Cordialement
    B.Durand

    • Oui, le gérant peut décider, où les associer voter en AG, le remboursement mensuel des comptes courants, ou tout autre échéancier. En revanche ces remboursements ne sont pas déductibles des bénéfices de la SCI, puisque les apports effectués n’ont pas été imposables !

    • Merci de votre réponse...

      J’aurais encore deux autres questions :

      1-Quel est le meilleur moyen fiscalement de récupérer ces comptes associé qui font suite à une succession sur laquelle nous avons payé déjà des droits importants.
      Puisque tout le résultat de la SCI est considéré comme bénéfice.

      2- Suite à un incendie, et une indemnisation de l’assurance, les frais de reconstruction peuvent-ils être réintégrés en frais ?

      merci de votre patience...
      cordialement
      B.Durand

  • Bonjour,

    1-Quel est le meilleur moyen fiscalement de récupérer des comptes associé qui font suite à une succession sur laquelle nous avons payé déjà des droits importants.
    Puisque tout le résultat de la SCI est considéré comme bénéfice.

    2- Suite à un incendie, et une indemnisation de l’assurance, les frais de reconstruction peuvent-ils être réintégrés en frais ?

    merci de votre patience...
    cordialement
    B.Durand

    • 1. Un remboursement de compte courant n’est pas imposable, donc le moyen par lequel il est remboursé est indifférent.

      2. Les dépenses de reconstruction sont par nature non déductibles des revenus fonciers. Mais corrélativement l’indemnité d’assurance qui a été reçue pour les couvrir n’est pas non plus imposable. Si par contre il s’agit de travaux de réfection ils sont déductibles, mais alors l’indemnité d’assurance constitue aussi une recette imposable.

  • Bonjour
    Je suis actionnaire et cogérante d’une sci à hauteur de 30 % . les enfants ont chacun 10% . le père des enfants est gérant aussi et possède 50% ;
    Les enfants et moi même souhaitons vendre . Le père des mes enfants refusent . Quels moyens avons nous pour "l’obliger".

    D’autre part cette SCI viable dispose de liquidité en banque nous souhaiterions toujours les enfants et moi nous rembourser une partie de notre compte courant . Leur père refuse catégoriquement.
    Peut on passer outre puisque je suis gérante ? Doit on faire une assemblée ? comment procéder ?
    merci

    • 1) Pour décider de vendre le bien, 50% des parts risque d’être insuffisant, l’associé possédant 50% des parts lui aussi pouvant voter contre cette résolution à proposer en AG (voir plus précisément les statuts au cas où...). Un article sur ce site traite du cas du gérant qui décide de vendre le bien détenu par la SCI sans accord préalable des associés, c’est très risqué et cela dépend de l’objet de la SCI.

      2) En revanche, comme tout créancier, tout associé peut exiger le remboursement de sa créance. Cette demande s’impose au gérant de SCI, même si ce paiement pose des difficultés financières à la société.

  • Bonjour.Nous avons créé il y a 6 ans une SCI familiale(père 5%, mère5%,3 enfants 90%).N’ayant pas de projet immobilier , le capital à l’époque n’a pas été libéré.Aujourd’hui , nous envisageons un achat mais l’un des enfants n’a plus la capacité financière d’apporter sa part du capital. Comment gérer cette situation ? doit-on revoir les statuts en modifiant le capital ou peut-il rester sans verser ?

    D’autre part , nous projetons (père et mère) de sortir de cette SCI dans quelques années.peut-on transmettre nos parts aux enfants en donation ?

    • Pour la première question, lire notre article (plan du site en bas de page) sur la libération des apports. Attention, il est possible d’exiger cette libération, ou d’exclure l’associé qui n’a pas répondu aux appels du gérant. Oui, il est parfaitement possible d’effectuer des donations de parts sociales de SCI, avec l’avantage de pouvoir donner un montant précis (pas forcément toutes ses parts) pour gérer au mieux les battements fiscaux en vigueur et sa situation patrimoniale.

  • Bonjour
    Nous avons créé une SCi familiale à 5, (bâtiments transformés à usage d’habitation : appartements loués). Notre maman possède la moitié des parts et les 4 enfants se partagent le reste des parts.
    Notre maman a permis le montage de cette sci et dispose d’un compte courant associé qui avoisine les 240000 euros.
    Pour la première fois la SCI est bénéficiaire de 12keuros.
    Ceci a un impact fort sur son IR. Y A-t-il dans ces conditions des conseils à suivre ?
    Je suis impressionnée par la qualité des réponses que vous faites sur le forum et vous remercie de votre disponibilité.
    En espérant vous lire

  • Bonjour,
    Question bête, comment peut-on rembourser de temps en temps un compte courant d’associé si les seuls revenus de la SCI sont les loyers ?
    Le CC a été créée pour financer un achat sans prêt.
    Les loyers sont déclarés à l’IR et redistribués.
    Quand ils sont redistribués, je suppose qu’ils ne diminuent en rien le CC. Si on les garde en réserve et qu’on les utilise pour rembourser le CC, je suppose que cela n’a aucun intérêt fiscal, puisqu’on paie quand même l’IR.
    Merci de vos éclairages.

    • Bien souvent, les comptes courants ne peuvent être remboursés en raison des remboursements d’emprunt qui absorbent l’intégralité de la trésorerie, et augmentent même des bénéfices non distribués. Ensuite, comme dans votre cas, les bénéfices distribués ne permettent pas le remboursement des comptes courants. Au final, ceux-ci restent dans la société et constituent un instrument fiscal, en restant à la disposition de tous les associés alors qu’ils n’ont été apportés que par certains associés (uniquement par les parents dans une sci familiale qui favorisent ainsi leurs enfants). Mais il est toujours possible d’exiger le remboursement de ces comptes courants, quitte à forcer la société à vendre un bien. Autre solution : l’intégration au capital, qui permet une nouvelle répartition des parts en faveur de ceux qui ont effectué des apports en compte courant.

  • Bonjour

    Nous avons constitué avec mes parents une SCI à capital variable avec un capital de départ de 30 000 €. 70% des parts pour moi ; et 15% des parts pour chacun de mes parents. La SCI a acheté un appartement de 313 700 €. Mes parents ont apporté chacun 66 982,50 € en compte courant et moi 34 000 € au départ, et la SCI a emprunté 107 300 €. Je suis hébergée à titre gratuit et à ce titre alimente chaque mois mon compte courant d’associé (virement sur le compte bancaire de la SCI) pour que la SCI rembourse l’emprunt. Toutes les charges rattachés à l’appartement sont autrement payés par moi et aussi comptabilisées en compte courant (taxe foncière, charges, climatisation, équipements de la cuisine...). Comme la SCI n’a que des charges et pas de produits, le résultat est toujours négatif. Est-ce possible de comptabiliser toutes ces charges en créditant les comptes courants ? Pour l’instant, nous tenons uniquement une comptabilité de trésorerie. Lors d’une éventuelle cession de part ou revente, je dois établir les différents bilans annuels et les PV d’AG. La perte annuelle et les comptes courants associés figureront au passif de mes bilans. Est-ce correct ? Lors d’une cession ou succession, quels documents seront demandés pour évaluer les parts et les comptes courants ?

  • Bonjour,
    Je détiens 17% de parts dans une sci familiale, trois actionnaires . Devrai je être soumis au règlement de la taxe foncière à hauteur de mes parts soit 17 % ou devrai ’subir" en tant qu’associé, le réglement de 33%.
    Merci

  • Je suis co-gérant d’une sci familiale avec ma femme et mon fils. Celui-ci envisage de construire et de financer entièrement sur le terrain de cette sci, un bâtiment destiné à la location. Comment faire pour que les loyers lui reviennent personnellement la sci n’ayant pas financé ce bâtiment ?

  • Bonjour,
    Le 1er associé dispose d’un compte-courant créditeur, correspondant aux sommes qu’il a apportées pour finaliser les travaux de rénovation d’une maison (pour éviter le formalisme d’une augmentation de capital). La SCI rémunère son solde chaque fin d’année dans la limite du taux d’intérêt permettant la déductibilité fiscale.
    Suite à plusieurs années de travaux de rénovation, le report à nouveau est toujours débiteur et diminué chaque année de l’intégralité du bénéfice apparu ces dernières années grâce à la location du bien.
    La trésorerie augmentant par l’encaissement des loyers, le second associé effectue cependant quelques prélèvements dans l’année suite à des besoins de trésorerie personnels, comptabilisés dans un compte courant constamment débiteur.
    Le 1er associé ne prélevant aucun fonds, peut-il être rémunéré sous forme d’intérêts sur la trésorerie lui revenant, mais non-affectée à son compte-courant du fait du report à nouveau toujours débiteur ?
    Merci pour vos éclaircissements et bravo pour votre site riche d’enseignements.

  • L’unique bien de la SCI été vendu suite au décès des deux gérants et le produit de la vente est resté sur le compte du notaire qui ne fait rien du fait d l’opposition l’un des deux gérants actuels qui lie la distribution du prix à des problèmes de partage de la succession et bloque tout ;
    Comment procéder pour obtenir la répartition du prix entre les différents associés quand bien même il y aurait une opposition du deuxième gérant, sachant que l’ensemble des associés et l’un des gérants constituent 2/3 du capital ,majorité requise pour les décisions collectives ?
    Faut-il une AG alors que le prix de la vente n’est pas sur le compte de la SCI ?

  • bonjour,
    mon père m’a mise gérante de sa SCI et comme associée mon fils. Avant c’était mon père le gérant. Mais maintenant il n’a plus de part, rien. Il a tout cédé (trois maisons loués) à la SCI pour 1 €.
    Mon problème est qu’il continue de gérer la SCI et il a un compte courant d’associés qu’il utilise et il y a beaucoup d’argent. Je me suis aperçu qu’il utilise ce compte (455) pour des achats et des ventes sans lien avec les trois maisons de la SCI.
    Je lui ai demandé si c’était normal mais il m’a dit que les maison étaiENt à lui, et qu’elle le reste et que je suis juste une gérante de paille.
    je me demande si tout cela est normal, ça me fait un peu peur.
    Quel est votre avis svp ? merci d’avance.

  • Bonjour,
    nous avons créé en 2013 une SCI familiale (IR) parents et 3 enfants. Aucun emprunt n’a été fait pour l’achat de l’immeuble et travaux qui ont été opérés par apport des parents en compte courant associé (CCA). Jusqu’à présent la SCI faisait la déclaration fiscale 2072 S et chaque associé remplissait son annexe 2044.
    A partir de cette année nous souhaiterions rémunérer le CCA des parents au taux permettant la déductibilité des intérêts (environ 1,3 %).
    En conséquence quelle est la déclaration fiscale que la SCI doit effectuer pour cette rémunération du CCA. Déclarations 2062 - 2777 - IFU - liasse fiscale ??? je suis un peu perdu.

    Par ailleurs, de son coté, je suppose que l’associé titulaire du CCA rémunéré devra faire sa déclaration de revenu en 2021 (intérêts perçus) sur l’annexe 2044. Ayant en 2020 un revenu fiscal inférieur à 50 000 € (pour un couple) comment devra se faire la demande d’exonération du prélèvement forfaitaire de 12,8 % sachant que les prélèvements sociaux de 17,2 % resteront dus.

    En vous remerciant par avance pour votre éclairage.

  • Bonjour et merci pour votre blog
    Ma question porte sur la rémunération des comptes courants associés, dans les statuts de notre SCI a l’IS c’est écrit comme étant faisable, depuis sa création (2012) nous n’avons pu récupérer cet argent qui constituait l’apport et qui est inscrit dans les comptes courants associés, la somme est relativement importante mais le cash flow positif n’est pas suffisant car remboursement des crédits.
    Bientôt les crédits seront épurés mais concernant cette dette de la SCI envers ses créateurs il semblerait logique quelle soit rémunérée ? si oui a quel taux ? est t’il possible de l’inscrire rétroactivement dans les comptes ?
    Merci pour vos lumières
    Franck

  • Bonjour, je possède une SCI imposée à IS et suite à un héritage je vais disposer de trésorerie.
    Mon idée serait de racheter le crédit restant (environ 15 ans) et devenir le prêteur de la SCI.
    Ainsi comme une banque j’établirai un échéancier et je récupérerai chaque mois les mensualités comprenant capital et intérêts.
    Je prévois un taux d’intérêt proche de celui que pratiquait la banque ce qui m’évitera d’être « usurier » mais me rapportera bien plus que les placements bancaires classiques et me semble sécurisé par la qualité de l’investissement.
    La SCI continuera à encaisser ses loyers normalement lesquels couvrent largement les échéances.
    Ce montage est-il légal ? Les intérêts resteront-ils bien déductibles pour la SCI,il y a-t-il des contraintes ou problèmes que je n’aurai pas identifiés ? Je suppose que le mode de calcul de la fiscalité à la revente de la SCI restera inchangé ? Merci par avance pour vos conseils qui seront les bienvenus.

  • Bonjour
    Notre SCI a deux associés, une person privé et une société (tous les deux non-résidant de la France (Suisse). Fiscalité l’IR.

    La société avait perte a cause d’amortissement. Les associés ont fait la declaration d’impôt pas la société, comme ca la perte sont la perte de l’associe a la fin.

    Mais sur le compte bancaire a resté l’argent après tous les couts ont été payés.
    (le montant d’amortissement)

    revenue 100 EUR
    amortissement 50 EUR
    Interet 60 EUR
    cout 20 EUR

    perte -30 EUR

    mais la cash : 100-60-10= +30

    Cet argent est l’argent de l’associés ? On peut le verser sans act juridique aux associés ? Quand celle ci sont l’argent des associés quel est le titre de versement ?
    Comment ca doit etre enregistré dans le bilan de SCI.

    Je vous remercie pour votre reponse
    Cordialement
    Kathy

  • Bonjour,

    Je vais essayer de faire le plus direct possible

    Avec mes parents, nous avons monté en 2010 une SCI dans le but de faire l’acquisition d’un appartement dans lequel j’habite depuis son achat.
    Je suis donc logé à titre gratuit et la SCI ne perçois aucun revenu.

    Mes parents ont eu besoin de sortir de la SCI pour faire l’acquisition de leur résidence principale et depuis 2018, je possède 99% des parts et ma mère 1%

    Avant le rachat des parts, je payais toutes les charges exceptées celles concernant les travaux. Celles-ci étant partagées au prorata des parts de chacun

    Depuis que j’ai 99% des parts, je paie la totalité des charges sans distinction (certainement à tord). La Taxe foncière étant toujours partagée au prorata des parts de chacun.

    C’est là que vient ma question et mon "problème"

    Je pense avoir fait une bêtise et la logique voudrait que tout ce qui concerne les travaux soit payé par la SCI et non par moi. Pour les prochains appels de fond, je vais remettre ça en ordre mais comment faire pour les appels des années précédentes ?

    Est-ce qu’il est possible d’ajouter dans l’AG de l’année, un paragraphe expliquant que la SCI doit rembourser les appels de fond de travaux des années précédente (avec l’accord mon accord et sans indemnisation), en listant tous les appels concerné (voir en les mettant en annexe) ?

    Si c’est le cas, est ce que je peux envisagé d’ajouter également un chapitre pour indique que j’avance les charges et quelle me seront remboursée l’année suivante (quitte à mettre une valeur estimée de l’avance).

    Merci d’avance pour vos réponses

    Bonne soirée

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