Surendettement associé SCI familiale

Une personne surendettée peut devenir associé d’une société civile immobilière, cette SCI contractant alors un emprunt pour acheter le logement occupé à titre gratuit par cet associé (ou pour racheter cette résidence principale). Cependant, ce montage est très contraignant pour les autres associés de la SCI.

Créer une SCI avec un associé surendetté

Lorsqu’une personne physique bénéficie d’un plan de surendettement, est-il possible de s’associer avec elle pour lui permettre d’acquérir un bien immobilier (pour racheter sa résidence principale qui est menacée par exemple) ? Plus largement, une SCI dont l’un des associés fait l’objet d’un dossier de surendettement peut-elle tout de même obtenir un prêt immobilier ?

L’associé qui bénéficie à titre privé d’un plan de surendettement est fiché à la Banque de France. Or son nom est mentionné dans les statuts de la SCI qui a demandé le prêt immobilier. Toute banque mesure la capacité d’emprunt d’une société civile en se référant aux garanties apportées par chacun des associés de la société, et vérifie en particulier que les associés ne sont pas fichés à la Banque de France. La demande d’emprunt formulé par la SCI sera alors rejetée en raison de la participation au capital d’un associé surendetté.

Céder des parts sociales de SCI à une personne surendettée

Les banques ne maîtrisent pas les cessions de parts sociales de SCI, ces cessions pouvant être formalisées par un acte sous seing privé.

Par conséquent, une SCI peut être créée pour acquérir un bien immobilier dans le but de revendre ensuite des parts sociales à une personne physique surendettée.

Cependant, il faut rappeler qu’en cas de cession de parts sociales, le vendeur reste responsable des dettes de la société durant deux ans à compter de la date de cession de ses parts sociales. En conséquence, servir de prête-nom à une SCI pour permettre à cette société d’obtenir un prêt immobilier est un engagement qui ne peut prendre fin au jour de la cession de ses parts sociales.

Par ailleurs, une banque demande systématiquement aux associés d’une SCI à laquelle elle accorde un prêt immobilier de se porter caution solidaire. Ainsi, si la société ne rembourse pas l’emprunt contracté, la banque se retournera contre n’importe lequel de ses associés pour exiger le remboursement de l’intégralité des mensualités non remboursées (plus pénalités et intérêts de retard).
Or l’associé qui cède ses parts sociales ne se libère pas par la même de ses engagements de cautionnaire (voir notre dossier sur la caution).

Louer plutôt qu’acheter

On comprend bien la situation : une personne surendettée risque de perdre la propriété de sa résidence principale et des proches veulent l’aider à rester dans les lieux.

Cependant, est-ce vraiment la meilleure solution pour une personne surendettée de s’endetter encore davantage par l’intermédiaire d’une SCI ? En effet, lorsqu’une société contracte un emprunt immobilier, pour les banques, chaque associé est endetté à la hauteur de sa participation au capital. Ainsi, l’associé surendetté qui détient 50% des parts sociales de la SCI qui détient sa résidence principale est endetté à hauteur de la moitié du montant de l’emprunt contracté par la société.

Aussi, lorsqu’il s’agit de protéger une résidence principale, une solution peut-être l’acquisition du bien par des proches puis sa location à la personne surendettée. Cette dernière pourra bénéficier des APL qui couvriront une partie du loyer versé à la société. Les associés, des proches le plus souvent, garantiront ainsi l’usage de cette résidence principale mais s’en partageront la propriété. Il faut donc anticiper que les loyers encaissés par la SCI seront imposables entre les mains de chacun des associés.

Par ailleurs, il faut comprendre que les associés détiendront des parts sociales d’une société détenant un bien immobilier qui ne sera pas leur propre résidence principale. En cas de cession de ces parts, un associé sera donc soumis au régime des plus-values immobilières.