Lorsque le bien loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, c’est le régime de la location touristique qui s’applique.

Durée d’une location touristique

Ce n’est pas la durée d’une location qui permet d’identifier son caractère touristique, mais l’utilisation faite du logement par son locataire. Dès lors que l’immeuble ne correspond pas à la résidence principale du locataire, alors la location est dite touristique.

Mais d’un autre côté, on considère qu’un locataire a fait de son logement loué sa résidence principale dès que la durée du bail est supérieur ou égale :
– à 1 an, dans le cadre d’un bail meublé par exemple,
– à 9 mois lorsque le locataire a le statut d’étudiant.

A l’inverse donc, la durée d’une location touristique est inférieure à 1 an ou 9 mois, et peut ainsi se pratiquer à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Avantages du régime de la location touristique

L’intérêt de la location touristique réside dans sa souplesse.

Ainsi, le montant du loyer pratiqué est totalement libre :
– pas de plafond de loyer par mètre carré dans certaines villes,
– pas de plafonnement de l’augmentation du loyer d’un bail à l’autre, d’une année sur l’autre...

Ensuite, la location de ces appartements meublés adaptés à de la location pour quelques nuits est souvent facilitée par des agences spécialisées. Or là encore, le plafonnement des frais d’agence ne s’applique pas.

Enfin, les baux applicables relèvent du code du tourisme, et n’ont donc pas à respecter le modèle de bail type imposé par la loi pour les autres locations (meublées ou non meublées).

Location touristique et règlement de copropriété

A noter cependant qu’un règlement de copropriété peut parfaitement s’opposer à la location touristique de l’un des lots qui la compose. Une location courte durée entraîne effectivement l’occupation des lieux par des locataires peu concernés par leur voisinage, d’où des nuisances potentielles.

Or, si le règlement de copropriété interdit cette pratique, alors les copropriétaires devront autoriser expressément l’un d’entre eux à contrevenir à cette règle par une décision prise en assemblée générale. Ce vote sera d’autant plus difficile à obtenir lorsque la destination de l’immeuble interdira explicitement la location meublée, car la décision en assemblée devra alors obtenir l’unanimité.

Location touristique en ville

Lorsque le bien loué est situé dans une grande ville (plus de 200.000 habitants) alors sa mise en location touristique exige de demander une autorisation à la mairie pour changement d’usage de l’immeuble.

Chaque commune concernée a en la matière des pratiques différentes, plus ou moins contraignantes.

A Paris par exemple, le mécanisme de compensation imposé aux bailleurs est tellement contraignant qu’il interdit en définitive aux particuliers d’augmenter le nombre de locations touristiques. En effet, si un particulier veut louer en location touristique un appartement, il doit, dans le même temps et dans le même arrondissement, transformer un local professionnel de taille équivalente en appartement locatif. Autrement dit, le particulier qui possède un appartement et envisage de le louer pour de très courtes durées doit acheter un immeuble commercial, puis transformer ce dernier en habitation ! C’est un véritable business plan qui est alors à rédiger, ce qui finalement réserve la location touristique aux professionnels de l’immobilier.

Or, quel est le risque encouru par les bailleurs qui ne respectent pas cette demande d’autorisation de changement d’usage de leur bien avant de le louer à de touristes le plus souvent pour quelques jours ? Le risque est celui d’un procès, que la mairie de Paris intentera contre le bailleur, sur la base de preuves recueillies par ses agents, suite le plus souvent à une dénonciation.

Taxe de séjour

Le loueur en meublé touristique doit déclarer son activité à sa mairie. En l’absence, une amende de 450 euros peut lui être infligée.

Ensuite, le bailleur a l’obligation de collecter la taxe de séjour collectée auprès des touristes hébergés (montant fixe par nuitée) et d’en reverser le montant à sa mairie.