Comme pour définir la notion d’assurance loyer impayé, il est nécessaire de distinguer GRL et GLI pour étudier le coût de ces assurances. En effet, si une GRL a un coût fixe imposé, le prix d’une GLI dépend en revanche des différentes formules proposées par les assureurs.

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Coût d’une GRL : garantie des risques locatifs

Rappelons qu’une GRL assure le bailleur sur les loyers impayés, couvre les frais juridiques liés à la procédure juridique engagée et les dégradations éventuellement constatées (pour plus de détails sur les GRL et GLI, suivre le lien en introduction de cet article).

Le coût d’une GRL est de 2,50% des loyers charges comprises.

Si ces charges représentent environ 10% des loyers, le prix de cette assurance s’établit à environ 2,75% des loyers hors charges encaissés. Au final, et ce chiffre est forcément approximatif puisqu’il dépend des caractéristiques propres au bien loué, une telle assurance loyers impayés reste inférieure à 5% des loyers nets (après prise en compte de l’ensemble des charges) perçus par le bailleur.

La charge d’assurance pour loyers impayés constitue une charge déductible du résultat imposable de la SCI.

Si le bailleur passe par son gestionnaire de biens pour se couvrir contre les impayés, le coût d’une GRL sera réduit de 15% environ pour s’établir à 2,18% des loyers charges comprises.

A ce contrat de base peuvent s’ajouter d’autres assurances plus spécifiques. Le coût de chacune et les plafonds des garanties proposées sont alors variables d’un assureur à un autre :
– départ prématuré du locataire,
– vacance entre deux locataires, pour une durée limitée à quelques mois,
– charges de copropriété impayées...

Comparaison du coût des assurances loyers impayés

Pour une couverture comparable à celle proposée par une GRL, une GLI affiche un coût comparable. Les compagnies d’assurance qui proposent un coût de leur GLI égal à 2,5% des loyers encaissés (charges comprises) indiquent également un plafond de prise en charge des loyers impayés et des frais de procédure égal à celui d’une GRL (plafond global de 70.000 euros).

Comme indiqué dans notre présentation comparative des GRL et GLI, l’avantage d’une GRL est donc principalement d’accepter de couvrir les risques d’impayés lorsqu’un locataire présente des conditions de ressources insuffisantes pour souscrire une GLI.

Néanmoins, il faut ajouter que la prise en charge des impayés dans le cadre d’une GRL (compris dans le plafond global de 70.000,00 euros pour les impayés + frais juridiques) n’est jamais limitée dans le temps. A l’inverse, certaines compagnies d’assurance limitent leur couverture à un certain nombre de mois d’impayés. Si la procédure est longue, des loyers peuvent donc ne pas être couverts par cette assurance.

Exemple de coût d’une GLI

Les contrats suivants sont proposés à tous les bailleurs, qu’ils soient déjà clients ou non des compagnies d’assurance suivantes :

Assurance garantie locative de la SACAPP

Pour un coût de 2,30% (toujours des loyers + charges), la SACAPP propose aux particuliers une GLI dont le plafond d’impayés est illimité mais pour une durée limitée à 30 mois d’indemnisation.
Au final, cette assurance est donc bien limitée, et ce plafond dépend indirectement du loyer assuré. De nombreux contrats annoncent ainsi un plafond de couverture au moins égal aux 70.000 euros d’une GRL mais, par une durée maximum d’indemnisation, en garantissant dans la pratique un montant bien inférieur.

En revanche, et cette caractéristique se retrouve dans tous les contrats GLI, les frais de procédures ne sont jamais limités dans le temps. Si une décision judiciaire exige plus de 30 mois de procédure, l’ensemble des frais correspondants resteront couverts par l’assurance.

Il faut noter que la SACAPP précise sur son site internet qu’elle couvre les loyers représentant jusqu’à 37% des ressources des locataires, confirmant que la règle des 1/3 pour obtenir une GLI est aujourd’hui négociable.

CIC protection bailleur

L’assurance loyers impayés du CIC est limitée à une indemnisation :
– de 24 mois maximum,
– plafonnée à 45.735 euros par sinistre.

De la même façon, la prise en charge des détériorations immobilières éventuelles est limitée à :
– 5 mois de loyers,
– 2.668,00 euros au maximum,
– après application d’une franchise d’un montant de 229,00 euros.

Son coût s’élève à 2,5% des loyers.

Le CIC précise, et ces informations valent pour tous les contrats, que la garantie s’applique dès l’acceptation du dossier pour un nouveau locataire, mais seulement après un délai de trois mois si le locataire est déjà dans le logement loué lors de la demande de ce contrat d’assurance (délai généralement constaté pour tous les contrats dans ce cas de figure).

Assurance garantie locative du Crédit Agricole

Pour un coût de 3,00% des loyers charges comprises, l’assurance du Crédit Agricole propose d’assurer les loyers d’un montant mensuel inférieur à 3.100,00 euros durant une durée de 24 mois maximum. La garantie maximum est donc affichée à 74.400,00 euros (3.100 x 24 = 74.400). En réalité, si le loyer mensuel assuré s’élève à 500 euros par mois, cette garantie sera mécaniquement limitée à 12.400,00 euros.

Les frais de rénovation du logement entre deux locataires sont eux limités à 7.000,00 euros.

Une protection supplémentaire est possible pour couvrir les périodes de carence de locataire, mais pour un coût supplémentaire de 2,25% des loyers annuels. Cette garantie ne présente donc d’intérêt que pour un logement locatif très difficile à louer, en raison de sa situation géographique notamment.

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