Un modèle type de bail de location est proposé par décret, à utiliser avec un modèle d’état des lieux.

Bail type

Pour accompagner les obligations nouvelles des bailleurs en matière d’information du locataire (loyer, superficie, diagnostics), un bail type est proposé par décret pour les locations vides, meublées et colocations.

En ce qui concerne les baux en cours, à tout moment, le propriétaire ou le locataire peuvent exiger la rédaction d’un bail conforme à ce bail type.

Montant du loyer

Le montant du loyer reste une donnée majeur du bail locatif.

Cependant, cette information doit être complétée :
– du loyer de référence de la zone dans laquelle est situé le logement,
– du loyer payé par le dernier locataire.

Ces deux informations sont en effet nécessaire pour vérifier que le plafonnement du loyer est bien appliqué par le bailleur :
– plafond de loyer par rapport au loyer médian,
– augmentation du loyer limitée à l’indice INSEE entre deux locataires.

Superficie du logement

La superficie du logement loué doit figurer dans le bail depuis le 27 mars 2014.

En l’absence de cette mention, le locataire peut exiger l’ajout de cette information dans le bail. Le propriétaire qui n’apporte pas alors de modification au bail dans un délai d’un mois risque alors une action en justice de son locataire, devant le tribunal d’instance, pour demander une baisse de son loyer.

Si la superficie indiquée n’est pas correcte et dépasse de plus de 20% la superficie réelle, le locataire peut demander à son bailleur une réduction de son loyer proportionnelle aux nombre de mètres carrés manquant. En l’absence de réponse dans les deux mois à son courrier recommandé, le locataire peut agir là encore devant le tribunal d’instance. Dans les deux cas, la réduction de loyer s’applique :
– sur les loyers à venir si la demande du locataire est intervenu plus de 6 mois après la signature du bail,
– à compter de la signature du bail si le locataire a adressé dans les 6 mois son courrier de révision du loyer au propriétaire.

Diagnostics obligatoires

Aux diagnostics obligatoires pour une location s’en ajoutent de nouveaux, pour aboutir au final à la liste suivante :
– DPE : performance énergétique,
– diagnostic plomb,
– ERNT éventuellement, pour les zones concernées par des risques naturels et technologiques,
– le nouveau diagnostic amiante,
– un état de l’installation intérieure de gaz,
– un état de l’installation électrique.

Etat des lieux type

De la même façon, un état des lieux type est proposé.
En ce qui concerne les locations meublées, un autre décret précise la liste des meubles qui doivent au minimum figurer dans le logement.

La grande nouveauté tient aux règles d’actualisation de l’état des lieux, celui-ci pouvant être modifié, à l’initiative du locataire :
– dans un délai de 10 jours à compter de sa signature, si le locataire a noté des oublis, des imprécisions...
– pendant la période de chauffe, si des dégâts apparaissent naturellement en raison des différences thermiques.