Exemple calcul plus-value immobilière

Exemple du calcul de la plus-value immobilière lors d’une cession de parts d’une société SCI.

Lors de la cession de parts sociales de SCI, le vendeur est imposé sur la plus-value réalisée. La plus-value est la différence entre le prix de cession et le coût d’achat.

Plus-value sur cession de parts et fixation du capital social

Le prix de cession est librement déterminé entre le vendeur et l’acquéreur de ces parts sociales (lire notre article sur l’évaluation parts sociales).
Le prix d’achat, si l’associé vendeur a participé à la création de la SCI, est la valeur nominale des parts sociales. Cette valeur nominale correspond à son apport initial incorporé au capital. Le calcul de la plus-value ne tient donc aucunement compte des avances éventuelles en compte courant qui ont permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition d’un bien immobilier ou de couvrir ses besoins courants de trésorerie du fait d’un capital initial trop faible.

La plus-value réalisée n’étant pas diminuée des soldes de ces comptes courants, il est donc conseillé, lorsque la cession du bien acheté est envisagé dans un délai inférieur à 30 ans (délai au-delà duquel la cession est exonérée de plus-value), de fixer la valeur nominale des parts sociales d’une SCI à un montant lui permettant de fonctionner en limitant le recours aux comptes courants pour diminuer d’autant la plus-value qui sera réalisée (quitte à ne pas libérer totalement le capital social de la SCI lors de la création mais au fur et à mesure des bénéfices de la SCI).

Pour davantage d’information sur le capital d’une SCI, voir la rubrique consacrée à ce sujet.

Imposition des plus-values

Les règles fiscales applicables aux plus-values sur cessions de parts sociales de SCI sont détaillées dans un article consacré aux plus-values immobilières et sur cession de parts sociales (http://www.creationsci.info/Plus-value-sur-cession-de-parts-de).

Le calcul de la plus-value imposable lors d’une cession de parts sociales de SCI tient compte des règles suivantes :

  • Le prix de cession est diminué des frais et taxes payés par le vendeur et des commissions versées à un intermédiaire (agent immobilier, architecte...).
  • Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition pour leur valeur réelle.
  • La plus-value calculée est diminuée d’un abattement progressif en fonction du nombre d’années de détention.
  • La plus-value définitive est taxée au taux de 19% et soumise aux prélèvements sociaux de 13,5% (au titre de la CSG et la CRDS) soit un total de 32,5% prélevés par le notaire lors de la vente. La loi de finances 2012 prévoit une augmentation du taux des prélèvements sociaux à 15,5% et donc un taux de prélèvement global de 34,5% sur les plus-values immobilières.

Exemple de calcul de plus-value sur cession de parts sociales

Exemple pour des parts sociales acquises pour 60.000€, détenues depuis 10 ans et vendues 120.000€ (soit le double du prix d’achat).

Prix cession 120.000
Prix acquisition -60.000
frais acquisition valeur réelle -3.000
Prix acquisition corrigé -63.000
Plus-value 57.000
Abattement pour 10 ans = 10%* 5.700
Plus-value imposable 51.300
Impôt (34,5%) 17.699

*Voir le calcul de l’abattement des plus-values dans l’article consacré aux plus-values immobilières sur ce site.

Il faut noter qu’une année supplémentaire de détention de ces parts sociales aurait permis au vendeur une économie de droits de 57.000€ x 2% x 34,5% soit environ 400€. Aussi, lorsque la date d’anniversaire de détention des parts est proche de la date prévue pour la cession, il est souhaitable de reporter celle-ci pour bénéficier d’une année supplémentaire d’abattement (ce qui est d’autant plus crai que le taux annuel d’abattement est élevé).

Exemple de calcul de plus-value sur cession d’un immeuble

Pour mettre en évidence les différences fiscales entre l’imposition de la plus-value réalisée sur la cession d’un immeuble et la plus-value dégagée lors de la vente de parts sociales de SCI, considérons l’exemple suivant :
cession par la SCI d’un immeuble acquis pour 60.000€ il y a 10 ans et vendu 120.000€ (soit le double du prix d’achat).

Prix cession 120.000
Prix acquisition -60.000
frais acquisition (forfait 7,5%) -4.500
Majoration travaux (forfait 15%) -9.000
Prix acquisition corrigé 73.500
Plus-value 46.500
Abattement pour 10 ans = 10% 4.650
Plus-value imposable 41.850
Impôt (34,5%) 14.438

Différence plus-value immeuble plus-value cession parts

Le différentiel d’impôt sur la plus-value entre la cession de l’immeuble détenu par la SCI et la cession de l’intégralité des parts sociales de cette SCI est, pour le vendeur, de 3.260 euros.

La plus-value lors de la cession d’un immeuble est moins importante que lors de la cession de parts sociales en raison :
– de la déduction des frais d’acquisition pour une valeur forfaitaire de 7,5% (lorsque ce montant est supérieur à celui de la valeur réelle de ces frais),
– de la déduction des travaux effectués pour leur valeur réelle ou un montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition (non applicable dans le cas de la cession de parts sociales).

PS : à noter qu’il n’a pas été tenu compte dans cet article de la taxe supplémentaire applicable aux plus-values au moins supérieures à 50.000 euros lors de la vente d’un immeuble ou de parts sociales de SCI.

Pour vous aider dans le calcul de la plus-value sur cession de parts sociales de SCI, cet exemple détaille ce calcul pour une cession de parts intervenant dans un délai inférieur à 15 années de détention (au-delà desquelles les plus-values ne sont plus imposables).

Messages

  • bonjour, j’ai cédé des parts sociales de SCI,au terme de la quinzième année de détention donc en principe exonération mais je m’aperçois que si la date de signature des statuts donc création de la SCI devant notaire est bien antérieure de plus de 15 ans à la date de cession mais que la date de dépôt légal des statuts de la société au RCS est à une date ultérieure qui ne couvre pas quinze années révolues. Quelle date retenir comme date anniversaire de détention des titres (date signature statuts devant notaire ou date dépôt légal des actes) ?
    Merci d’avance pour votre réponse. IM

  • bonjour,
    Nous avons constitué une SCI fin 1998 pour un achat de maison debut 1999.
    La finalité de cette opération était de me loger avec mes deux enfants vivant encore chez moi.
    J’ai contracté en mon nom personnel un emprunt( moins de la moitié du prix d’achat) qu’a dû cautionner ma mère.
    Cette SCI a comme associés : moi même pour 98 parts/110 (à 1000 Francs chacune) l’ainé de mes fils , majeur à l’époque, pour 10 parts sur 110, ma mère pour 2 parts(la banque avait exigé de l’impliquer dans la SCI car elle etait caution...)
    Ma mère est actuellement très âgée et souhaiterait me céder ses deux parts à titre onéreux pour éviter les problèmes ultérieurs avec un de mes frères.
    J’habite la maison objet de la sci dont je suis la gérante , j’assume toutes les charges financieres(emprunts : capital et intérêts, impôts et taxes, entretien et réparations).
    Une somme résiduelle de 26000€ sur l’emprunt reste à courir courir jusqu’en 2015.
    Nous ne savons pas comment calculer la valeur de cession des parts.
    je lirai vos avis avec le plus grand intérêt.
    merci infiniment,
    cordialement
    nadine

  • Bonjour,

    Je souhaite acheter un bien immobilier détenu par le vendeur en SCI . J’aimerais acheter les 100 % de ses parts . Y a t il un avantage pour le vendeur, et j’écris bien pour le vendeur, de me vendre sa sci au lieu du bien immobilier ?

    Laurent L.

  • bonjour,
    mon concubin et moi même avons monté une sci il y a 5 ans pour acheter notre habitation principale. nous ne détenons que ce bien.pas d’impôt car nous ne louons pas. voilà aujourd’hui nous pensons à revendre pour soucis personnels et nous nous posons des questions :
    vendre le bien tel et garder la SCI (voir la dissoudre ensuite)ou vendre toutes les parts de la sci ?.il y aurait aussi vendre la SCI ? Est ce que les acheteurs auraient des des frais de notaire ? et nous des frais de plus values ? de plus , ce bien pourrait aller pour maison de vacance et locatif.
    Peut être pourriez vous nous éclairer un peu.MERCI.

    • Que vous vendiez le bien de la SCI ou des parts de SCI ne change rien à l’imposition des plus-values. En revanche, étant donné que le bien de la SCI constitue votre résidence principale, vous ne serez pas imposés à plus-value.

      En ce qui concerne l’acquéreur :
      – en cas d’acquisition du bien de la SCI : droits de mutation,
      – si acquisition de parts : droits enregistrement au taux de 5%, donc peu de différence de ce point de vue. En revanche, un acquéreur trouvera toujours suspect de devoir acheter des parts de SCI plutôt qu’un bien, compliquant ainsi la vente. Aussi, la cession du bien avant la dissolution éventuelle de la SCI semble plus logique (en la conservation de la SCI sans activité).

  • Bonjour ;Nous cédons une SCI crée il y a 20ans dont je possède 50% des parts acquises par donation en 2005 et expertisée 150000 euros La vente est de 315000 euros.J’ai lu"Lorsque le bien est vendu par une société l’abattement est appliqué à la plus value constatée par la société et non à la quote part de plus value revenant à chaque associé"Dans mon cas quel serait la fiscalité y aurait ’il plus value Merci de votre réponse.

  • a la lecture des différentes infos que je viens de consulter, il me reste un soucis de taille !!!! Comment doit on procéder pour calculer les plus values réaslisées lors de la cessions de part sociales de SCI dans la mesure ou les parts cédées ont été acquises en plusieurs étapes.
    Dans mon cas 625 parts lors de la constitution en 1996 puis 80 parts acquises à un associées sortant en 1999 et enfin 170 parts acquises à un autre associé sortant de la SCI en 2002.
    comment faire pour établir les abattements proportiennels aux années de détention ????
    Merci de vos réponses
    JML14910

  • bonjour,
    Je suis actuellement associée d’une SCI pour 50 % des parts. Nous sommes un couple pacsé et mon partenaire détient les 50 % restant.
    Nous n’avons pas d’enfant commun cependant nous avons chacun des enfants de précédentes unions.
    Cette SCI créée avec un capital de 1 000 il y a 2 ans a été créé par un notaire (acte authentique) dans le but d’acquérir un local dans lequel nous avons installée notre entreprise.
    Aujourd’hui les comptes-courant d’associé sont proches de zéro car les loyers suffisent à peine à rembourser l’emprunt.
    Nous souhaitons nous protéger mutuellement et donc pouvoir conserver la SCI et l’entreprise sans que nos héritiers respectifs en cas de décès de l’un ou de l’autre ne posent des problèmes.
    Un ami avocat nous indique que nous pourrions procéder à ’échange de l’usufruit de nos parts sociales tout en conservant la nu-propriété (aussi bien pour la SCI que pour la SARL).
    Il nous propose de refaire nos statuts en démembrement directement les parts puis de procéder à un échange.
    Avez vous entendu d’un tel procédé ? Est ce possible ? ou faut-il faire cela devant notaire
    merci

  • bonjour ,
    nous avons acheté mon epouse et moi notre habitation principale en sci en 99(non mariés a l’epoque) pour et par un credit de 110Kf (restant dû 85). Agrandie en 2008 par l’acquisition de l’etage inferieur pour 143 kf (credit) . sans revenu locatifs, nous effectuons uniquement les remboursement des credits par paiement partagé de deux loyers distincts à la sci.
    ma situation professionnelle ayant changée , j’envisage d’effectuer des travaux afin de séparer l’appartement inferieur afin de le revendre, et rembourser les deux emprunts. est ce possible ?
    faut il mieux , vendre des parts sociales au nouvel acquereur (sil accepte) ou effectuer une vente du lot correspondant et incorporer le produit de cette vente dans les comptes de la sci ?

    • Si vous vendez des parts de la SCI, l’acquéreur aura des droits sur l’ensemble des biens détenus par la SCI proportionnellement à sa participation au capital : ce n’est pas ce que vous souhaitez, ni l’acquéreur d’ailleurs. Il faut donc vendre le lot, cette vente par la SCI va permettre une entrée de trésorerie que vous pourrez récupérer par le remboursement de vos comptes courants (vos apports mensuels pour rembourser les mensualités devant être comptabilisés en comptes courants).

  • Bonjour,
    Je suis actionnaire d’une sci depuis 6 ans avec mon épouse et mon beau père. Au travers de cette Sci, nous (les trois associés) avons acheter une maison qui est notre (mon épouse et moi meme) résidence principale. En procedure de divorce, mon beau père souhaite racheter mes parts sociales.
    Au travers de ce que j’ai lu, je ne serais pas imposable sur la valeur de cession de mes parts. Quelle est la procédure à suivre lors de la cession des mes parts et de la déclaration fiscale pour ne avoir à payer de plus value ?
    Merci.

  • Bonjour,
    Nous avons consitué en 1992 une SCI familliale, 2 associés 50/50, nous sommes imposés à l’IR.
    Cette SCI a acquis en 1992 un bâtiment à usage commercial par l’intermédiaire d’un crédit bail. Ce dernier est arrivé à son terme en 2007. Nous avons à cette date versé la valeur d’achat final.
    Nous sommes donc propriétaires des bâtiments détenus par cette SCI depuis 2007.Nous détenons par contre les parts de la SCI depuis 1992.
    Nous avons accolé un deuxième bâtiment au premier en 2005, qui lui n’a pas été financé par crédit bail mais par crédit classique....
    Nous venons de recevoir une offre d’achat de nos 2 bâtiments,
    Les plus values se calculent-elles depuis la création 1992 ou depuis la propriété 2007 et 2005 pour le deuxième bâtiment ?
    Y a t-il une incidence(plus values) à vendre les biens de la SCI plutôt que les parts de la SCI ?
    Merci d’avance pour votre réponse

  • Bonjour

    Vous écrivez dans votre réponse au message d’EMILE du 28 septembre que :

    "la vente des parts de SCI est déjà soumise au nouveau régime d’imposition des PV immobilières, contrairement à la vente des biens avant le 1er février 2012".

    Pouvez vous m’éclairer / me confirmer SVP : la cession avant le 1er février 2012 de parts de SCI détenue depuis 13 ans ne peut plus bénéficier de l’abattement pour détention ?

    Cordiaux remerciements anticipés
    jp

    • La réponse que j’avais apportée à votre questions était erronée et je l’ai effacée. De même, je vais corriger la réponse dont vous faites mension dans votre message.

      C’est l’apport d’un bien immobilier à une SCI qui entraine l’imposition de la plus-value selon le nouveau régime d’imposition depuis le mois d’août 2011. En revanche, pas de traitement différent entre cession de parts et cession de l’immeuble.

      Si vous vendez le bien, j’ignore la réponse à ce cas particulier : les plus values se calculent depuis la création du bâtiment en 1992 (financé par crédit bail) ou depuis la fin du crédit bail 2007 ? Peut-être serait-il plus prudent de prendre conseil auprès d’un gestionnaire de patrimoine.

  • Bonjour,

    Mes parents ont deux SCI. Ils nous ont donné, à moi et ma soeur, 40% chacun des parts des deux sci en nu propriété.

    Aujourd’hui, on voudrait être nu propriétaire d’une sci chacun.

    Pourrait-on s’échanger les parts ? Quelle est la fiscalité applicable ?
    Une SCI à une valeur supérieure à l’autre. Dans ce cas la, faut t’il verser une soulte ? Quelle est la fiscalité ?

    Je vous remercie d’avance du temps que vous allez consacrer pour me répondre.

    Bien cordialement.

  • Bonjour,
    Nous avons acheté en 1998 un appartement via 1 SCI, SCI incluant mon époux et mes 2 enfants Cet appartement est le seul bien de la SCI. Nos enfants possèdent à ce jour chacun 25 % de la nue-propriété. Nous aimerions leur donner maintenant à chacun 50% de la nue-propriété. Y aura-t-il des taxes/ impôts à payer sur une éventuelle plus-value ?
    Si nous revendons cet appartement dans les années prochaines, pour en acheter un plus grand qui fera partie de la SCI, aurons nous là encore à payer des taxes/impôts en cas de plus-value. Merci d’avance.

  • Bonjour,

    Associé dans une SCI avec ma fille pour l’achat d’une maison en 2001 et qui est ma résidence principale. Nous allons vendre avec une plus-value. Aurai-je une imposition sur mes parts ?

    Bien cordialement,

    SPITS

  • bonsoir
    associé co-gérant dans une sci à hauteur de 40% je voulais savoir quelle est la différence de fiscalité en cas de cessions de parts ou de vente du local. Sachant que le prix de vente du local est identique au Prix d’achat mais que la valeur des parts ont augmentées.
    merci d’avance

  • Bonjour, Je suis actionnaire d’une sci depuis 10 ans avec un ami.
    Au travers de cette Sci, nous (les deux associés) avons acheté et rénové une maison, qui est notre résidence principale (nous occupons chacun un étage).
    Je compte vendre mes parts sociales à mon associé.
    Au travers de ce que j’ai lu, je serais soit imposable sur la valeur de cession de mes parts, soit non imposable.
    Quelle est la procédure à suivre lors de la cession des mes parts et de la déclaration fiscale pour ne avoir à payer de plus value, sachant que dans les faits, c’est une véritable cession de ma résidence principale ? Merci.

  • Bonjour,

    Lors d’une cession de SCI, on calcule donc la plus value entre le montant de la cession, et le capital inital.
    Le montant de la cession est librement déterminé, mais logiquement égal à l’actif net.
    Le problème porte sur le capital...est-ce uniquement le capital initial ?
    Qu’en est-il des augmentations de capital ?
    Et surtout, les SCI à capital variable permettent-elle de contourner la plus value ?

    Mon raisonnement est le suivant : constituer un faible capital initial pour l’augmenter plus tard en cas de cession ne sert à rien. En effet, au cours de la vie sociale, il faudra trouver un financement par compte courant, ce qui diminuera le prix de vente des parts sociales. Et si on recourt à l’emprunt, doit-on réintégrer chaque année une partie en compte courant ?

    Les comptes courants doivent-ils être soldés avant la cession ou alors peuvent-ils être transférés à l’acheteur ?

    De plus, constituer un capital variable uniquement dans le but de ne pas payer de plus value au moment de la cession constituerait-il un abus de droit ?

    Merci

    • La valeur de l’immeuble détenu par la SCI ne correspond pas à sa valeur d’actif. En effet, à l’actif figure la valeur d’acquisition de l’immeuble. Or la valeur économique de ce bien au jour de la cession est presque toujours bien différente. Une évaluation par un expert peut même être souhaité (ou, si les associés trouvent un accord, conserver des preuves de transactions de biens équivalents).

      Ensuite, la différence entre la valeur de cession des parts et la valeur d’acquisition de ces parts est soumise à plus-value. S’il y a eu augmentation de capital, il y a plusieurs valeurs d’acquisition à additionner.

      Les comptes courants sont généralement vendus en même temps que les parts sociales. Voir l’autre article de cette rubrique qui traite de ce sujet.

      Au final, un capital faible ne permet certainement pas de réduire l’imposition des plus-values futures, ce serait plutôt l’inverse. Une SCI à capital variable ne permet pas non plus d’avantage fiscal en la matière.

  • je vais ceder mes parts à mes parents qui sont associés avec moi dans une sci familiale. l’immeuble unique de la société constitue leur résidence principale leur vie durant.
    Est ce que je vais etre imposable car en tant que Cédant, ce n’est pas ma résidence principale mais celle de mes parents.

  • Bonjour,

    Pour le calcul de la plus value, la législation autorise un abattement forfaitaire de 7.5% pour les frais notariés et 15% pour les travaux de réhabilitations a ajouter sur la valeur de l’apport dans le cadre d’une SCI.
    Si l’abattement forfaitaire de 15% est abandonné au profit de la valeur réelle du montant des travaux effectués, je souhaiterais savoir si on peut inclure les travaux de réhabilitations (ayant été déduits des revenus fonciers) ou uniquement des travaux de constructions qui ne peuvent bénéficier de la déduction sur les revenus fonciers ?

    Merci d’avance,

    • Vous avez parfaitement raison et ce n’est pas souligné dans l’article ci-dessus : les travaux qui ont déjà fait l’objet d’une déduction lors de l’imposition de revenus fonciers ne peuvent pas être déduits une nouvelle fois pour le calcul de la plus-value.

      Si vous avez acquis un bien 50.000 euros, que vous effectuez 20.000 euros de travaux, et que ces 20.000 euros sont déduits de vos revenus fonciers (voire même de vos autres revenus), alors la plus-value se calculera sur la base d’une valeur d’acquisition de 50.000 euros.

      Cependant, cette base de 50.000 euros peut être augmentée forfaitairement de 15% pour tenir compte des travaux éventuels, mais uniquement si le bien a été détenu durant au moins 5 années.

      Les seuls travaux déductibles de la plus-value sont donc ceux qui ne le sont pas des revenus fonciers, à savoir les travaux de construction, d’agrandissement...

  • Nous allons ma femme et moi, céder la totalité de nos parts de SCI crée en 1981, qu’elle sera la fiscalité que nous allons supporter.

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