En contrepartie de leur droit aux bénéfices, les associés d’une société civile immobilière ont l’obligation de participer aux pertes annuelles de la société.

L’enregistrement comptable des pertes d’une SCI

Les écritures comptables d’une SCI sont présentées, sous forme de cours de comptabilité, sur notre site Formation Logiciel Comptabilité.

Maintenant, il est nécessaire de revenir sur l’enregistrement de la perte annuelle d’une SCI afin d’en comprendre son affectation au report à nouveau.

Une perte est constatée lorsque les loyers encaissés sont insuffisants pour couvrir les charges annuelles. A noter que l’on parle bien ici de charges, pas de dépenses, la différence entre les deux étant surtout à souligner en cas de remboursement d’emprunt :
– les mensualités constituant une dépense, une sortie de trésorerie,
– seuls les intérêts étant considérés comme une charge, déductible, et susceptible de générer une perte en présence de loyers encaissés insuffisants.

Cette perte figure au bilan, en négatif dans les capitaux propres, jusqu’à l’assemblée générale obligatoire des associés. Une résolution propose alors l’affectation de cette perte au report à nouveau. Comptablement, la perte annuelle est supprimée au bilan et remplacée par le compte de report à nouveau.

Contribution aux pertes

Chaque associé d’une SCI a l’obligation de contribuer aux pertes proportionnellement à ses apports. Cette obligation joue bien évidemment en cas de liquidation. Mais elle intervient également lorsque la SCI réalise une perte annuelle.

En effet, le compte de report à nouveau, devenu débiteur suite à l’enregistrement de la perte, sera lui même supprimé en comptabilité pour être réparti entre les différents comptes courants d’associés, devenant alors débiteurs. Ces comptes courants figurent donc à l’actif, ils constituent une créance pour la SCI, et donc une dette des associés envers la elle.

Exigibilité des comptes courants créditeurs

Les statuts de la société, comme dans notre modèle (paragraphe : affectation des résultats), peuvent indiquer l’exigibilité immédiate auprès des associés des pertes sociales.

Cette clause vient rappeler que, si les bénéfices deviennent immédiatement acquis aux associés, leur obligation de contribuer aux pertes s’impose également dès l’approbation des comptes annuels en assemblée générale.

A partir de ce moment, la perte est affectée au report à nouveau, puis apurée grâce aux comptes courants d’associés débiteurs. La SCI enregistre alors une créance sur ses associés. Or cette créance est immédiatement exigible.

Participation aux pertes et augmentation des engagements

C’est la conclusion de la Cour de cassation dans un arrêt de 2004 qui vient confirmer cette exigibilité de la créance de la société sur ses associés suite à une perte comptable affectée aux comptes courants.

Or cette conclusion est à souligner dans la mesure où elle s’oppose apparemment à l’article 1836 du Code civil qui déclare l’impossibilité pour le gérant et les associés d’imposer à l’un d’entre eux d’augmenter son engagement envers la société lors d’une modification statutaire notamment. Toute modification statutaire exige l’unanimité, un associé ne pouvant être contraint à augmenter ses apports notamment, indépendamment de la situation financière de la société d’ailleurs.

Mais la clause des statuts qui prévoit la répartition des bénéfices et des pertes entre les associés n’impose pas une modification des statuts, elle figure déjà dans ceux déposés au greffe et qui s’imposent à tous les associés. Ainsi, cette clause ne vient pas contredire l’article du Code civil. En conséquence, tout associé y est contraint, et, suite à des pertes comptables, doit donc augmenter ses apports dans la société à concurrence de son compte courant débiteur.

A noter cependant que les statuts peuvent également prévoir de limiter l’obligation de contribution aux pertes de certains associés (voir l’article suivant qui présente cette clause à ajouter éventuellement aux modèles de statuts types).