Les caractéristiques d’un investissement en loi Duflot obligent à prévoir une rentabilité moindre qu’en loi Scellier compensée par un crédit d’impôt plus important. Au final, la rentabilité d’un immeuble en loi Duflot dépendra plus encore de l’évolution des prix de l’immobilier.

Pour obtenir une simulation d’un investissement Duflot, ou comparer un investissement Duflot avec une autre possibilité de défiscalisation, compléter le formulaire suivant.

Caractéristiques d’un appartement loi Duflot

Les caractéristiques d’un bien immobilier relevant de la loi Duflot sont listées ci-dessous en soulignant les avantages et inconvénients qu’elles présentent pour l’investisseur :

• L’appartement (dans la pratique l’investissement proposé est le plus souvent un appartement dans une copropriété plutôt qu’une maison individuelle) doit être situé dans une zone géographique où un déficit de logements locatifs a été relevé. Un même immeuble ne pourra comprendre plus de 80% d’appartements en loi Duflot.
  • La difficulté à louer son appartement devrait donc être limitée.
  • Réaliser une acquisition proche de son domicile pour en permettre une meilleure gestion n’est pas toujours possible.
• Le logement doit relever du label BBC.
  • La qualité du logement répondra aux exigences futures et ne sera pas à frein au moment de la revente éventuelle.
  • Le coût de construction sera augmenté car à surface habitable équivalente un logement BBC est forcément plus cher qu’un logement qui ne respecte pas ces mêmes normes (et le chiffre de +10% est très largement sous-évalué).
• L’appartement doit être loué durant 9 ans et le loyer pratiqué doit respecter un système de plafonnement.
  • Ainsi, les revenus attendus sont inférieurs de 20% environ au marché et les revalorisation de loyer ne peuvent dépasser l’évolution de l’indice de référence des loyers. Autrement dit, la rentabilité de l’investissement est plafonnée.
  • D’un autre côté, avec des loyers aussi avantageux, le risque de vacance du logement est très limité.
• Les locataires de l’appartement devront percevoir des revenus inférieurs à certains plafonds. D’une façon générale, les logements Duflot seront réservés aux locataires qui ont le plus de difficultés à accéder au logement.
  • Impossible d’attirer grâce à un logement neuf les ménages les plus solvables et d’exiger de ses locataires des revenus trois ou quatre fois supérieurs au montant du loyer. Des revenus limités par rapport au loyer n’induit pas la malhonnêteté des locataires mais un risque accru pour le bailleur, notamment en cas de perte d’emploi, de séparation...
  • Une assurance loyers-impayés est toujours possible, mais son coût vient réduire la rentabilité attendue de l’investissement.

Avantage fiscal loi Duflot

L’avantage fiscal attendu d’un investissement en loi Duflot est un crédit d’impôt qui s’élève à 18% du prix d’acquisition.

Cet avantage vient donc directement s’imputer non pas sur la base imposable mais sur l’impôt à payer du foyer fiscal. Ainsi, le montant de cet avantage est le même pour tous les ménages, indépendamment de leur tranche marginale d’imposition.

Cependant, ce crédit d’impôt entre dans le plafonnement des niches fiscales. En effet, à compter du 1er janvier 2013, un foyer fiscal ne pourra pas bénéficier de réductions d’impôts supérieures à 10.000 euros par an.

A noter que l’avantage fiscal lié à un investissement Scellier était plus faible mais pour un logement classique. Pour un investissement BBC, comme celui exigé par la loi Duflot, le crédit d’impôt était en revanche comparable.

Rentabilité investissement Duflot

Pour formuler autrement les caractéristiques d’un investissement en loi Duflot, indiquons que :

• Le coût d’entrée est important en raison de la qualité des logements (BBC) qui s’oppose un peu aux zones ciblées par la loi Duflot (quartier où le logement locatif est limité).
• La rentabilité est plafonnée durant la période de location et postérieurement du fait du plafonnement des loyers dans les zones où justement les investissements Duflot sont possibles. La hausse de l’indice INSEE de réévaluation des loyers suivant péniblement le taux d’inflation, il ne faut pas espérer de ce côté là un surcroit de rentabilité.
• Le risque locatif demeure important malgré la qualité du logement du fait des conditions de ressources des locataires. Or comment imaginer des expulsions dans des logements Duflot ?

Ensuite, il faut rappeler que la fiscalité sur les revenus fonciers (et donc la fiscalité des sci) ne cesse d’augmenter via la hausse de la CSG d’une part, et la non-revalorisation des tranches de l’impôt sur le revenu, voire la hausse des taux de cet impôt.

En conclusion, le seul espoir d’une rentabilité satisfaisante pour un investissement Duflot et supérieure à celle d’une assurance vie par exemple réside dans la hausse des prix de l’immobilier sur les dix prochaines années. Or :
– Les prix de l’immobilier viennent de connaître une hausse historique et des experts annoncent aujourd’hui un potentiel de baisse de 30 à 40%. Face à ce risque, une diminution du prix de son investissement de long terme de 18% est assez faible finalement.
– La pression fiscale sur les plus-values ne cesse d’augmenter. L’éventuelle plus-value à attendre d’un investissement Duflot après 10 ans de détention du bien serait aujourd’hui imposée au taux de 34,5% après un abattement de 10% seulement. Au final, cette plus-value serait imputée d’un tiers environ par l’impôt au terme de cet investissement défiscalisé.

Duflot aujourd’hui

Les investissements réalisés en loi Duflot continuent de produire leurs effets mais c’est aujourd’hui la loi Pinel qui s’applique et permet de réaliser un investissement immobilier défiscalisé.