Un congé pour reprise doit être donné à un locataire lorsqu’un propriétaire souhaite récupérer l’usage d’un logement loué. Dans le cadre d’une SCI, le congé pour reprise est donné pour que l’un des associés de la société habite un bien immobilier détenu par la société.

Congé pour reprise en SCI

Une société civile immobilière est une personne morale, et une société ne peut pas occuper un logement qu’elle loue. Elle ne peut donc pas donner congé à un locataire pour occuper l’immeuble qu’elle détient. En conséquence, une SCI ne peut pas donner à un locataire un congé pour reprise.

Cependant, le législateur a prévu une exception pour les SCI familiales constituée entre parents et alliés (jusqu’au quatrième degré inclus) dans l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas en effet, la SCI peut donner congé à un locataire d’un immeuble inscrit à son actif dans le but d’y loger l’un de ses associés.

A noter que cette exception s’applique également dans le cas d’une SCI familiale dont toutes les parts sociales seraient réunis entre les mains d’un associé unique (SCI unipersonnelle).

A l’inverse, une SCI non familiale ne peut pas demander à l’un de ses locataires de libérer l’immeuble qu’elle détient pour pouvoir le vendre libre. Si cette SCI souhaite céder cet immeuble, elle devra le vendre occupé (ce qui engendre le plus souvent une décote). C’est le cas d’une société civile immobilière constituée entre :
– des investisseurs sans lien de parenté,
– des concubins,
– les partenaires d’un Pacs.

Limitation du droit de reprise d’un nouveau propriétaire

Cette limitation pour un propriétaire de donner congé à son locataire est prévue dans la loi Alur et ne s’applique que pour les baux d’habitation signés à compter du 27 mars 2014. Pour les baux antérieurs, cette nouvelle règle ne s’applique pas.

En revanche, les locataires qui ont signé un bail d’habitation (de 3 ou 6 ans) depuis le 27 mars 2014 bénéficient d’une protection en cas de vente de leur logement. Leur nouveau propriétaire devra en effet respecter un certain délai avant de pouvoir, éventuellement, leur donner congé pour reprendre l’immeuble acquis.

• Si le locataire peut encore rester dans son logement au moins deux ans conformément à son bail, son nouveau bailleur aura la possibilité de lui adresser un congé pour reprise au terme de son bail. Dans ce cas, la loi Alur ne modifie pas sa situation et ne lui apporte aucun avantage.
• En revanche, dans le cas d’un bail dont le terme est inférieur à deux ans, alors le nouveau bailleur devra respecter au minimum un délai de 2 ans à compter de la date d’acquisition de l’immeuble avant de pouvoir lui signifier un congé pour reprise.

Si l’on étudie la loi Alur du côté du propriétaire, l’acheteur d’un immeuble occupé ne pourra pas donner congé à un locataire avant un délai minimum de deux ans. Or, comme d’un autre côté, la loi Alur a également limité les possibilités de donner un congé pour vente, on peut anticiper :
– que la vente de logement occupé pourrait augmenter,
– que la décote applicable à ces logements, du fait de cette contrainte pesant sur les acquéreurs, devrait augmenter.

Démarches d’un congé pour reprise

La procédure à suivre pour donner congé à un locataire est commune à tout type de congé.

Lors d’un congé pour reprise, depuis la loi Alur, le courrier à envoyer au locataire doit indiquer obligatoirement :

• Le nom de la personne qui va faire du logement sa résidence principale.
  Il faut rappeler que cette personne peut être :
  • le propriétaire lui-même,
  • son conjoint, son concubin depuis plus d’un an ou son partenaire d’un Pacs de plus d’un an,
  • leurs descendants et ascendants respectifs.
• Le lien (lien de parenté, partenaire d’un pacs, concubin notoire) qui existe entre le propriétaire et la personne qui va reprendre le logement.

Si ces mentions obligatoires ne figurent pas dans le congé pour reprise, celui-ci est nul, et le bail se poursuit donc comme si le bailleur n’avait entreprise aucune démarche. Le bail est alors renouvelé pour une durée au terme de laquelle le bailleur pourra de nouveau demander un congé pour reprise, soit une durée de :
– 3 ans pour un bailleur personne physique ou SCI familiale,
– 6 ans pour une une SCI non familiale.

Amendes si motif non justifié

Dans le cas où, suite à un congé pour reprise, le logement est loué d nouveau, ou vendu, alors :
– le locataire qui a quitté le logement a la possibilité de demander en justice une compensation pour le préjudice que ce congé lui aura fait subir,
– le propriétaire risque, conformément à la loi Alur, une amende d’un montant de 6000€ pour un particulier et de 30000€ pour une société.