Fiscalité emprunt SCI comptabilité emprunt

Comprendre l’enregistrement comptable d’un emprunt contracté par une SCI et des mensualités remboursées permet de bien distinguer capital et intérêts et d’anticiper la différence entre la situation de trésorerie d’une SCI qui rembourse un prêt immobilier et sa situation fiscale.

Une société civile immobilière contracte généralement un emprunt immobilier pour l’acquisition d’un bien, aux même conditions d’ailleurs (caractéristiques de l’emprunt et fiscalité de l’emprunt) qu’un prêt immobilier accordé à un particulier (voir l’article opposant les deux solutions).

Or l’impact fiscal de cet emprunt sur le résultat de la SCI entraîne souvent un bénéfice foncier à opposer à un besoin de trésorerie.

Comptabilité des intérêts d’emprunt et du remboursement du capital

Les écritures comptables liées à l’emprunt immobilier d’une SCI sont détaillées sur le site partenaire "Formation logiciel comptabilité.fr". Ci-dessous figure donc le rappel de ces écritures comptables.

Lorsqu’une banque accorde un emprunt immobilier à une SCI, cette entrée d’argent génère la comptabilisation :
– d’une augmentation du solde du compte bancaire, soit un actif supplémentaire au bilan,
– d’une dette envers la banque, inscrite au passif du bilan.

Ensuite, cet emprunt est remboursé à la banque sous forme de mensualités, conformément au plan de remboursement de l’emprunt. Chaque mensualité comprend :
– le remboursement d’une partie du capital emprunté,
– les intérêts d’emprunt qui constituent la rémunération de la banque et sont calculés sur la base du capital restant dû.

Les remboursements du capital restant dû de l’emprunt s’imputent sur la dette de la SCI envers la banque (ces remboursements ne sont pas une charge mais viennent diminuer progressivement la dette initiale comptabilisée au passif du bilan). Les intérêts d’emprunt constituent une charge et, à ce titre, figurent dans les charges déductibles de la SCI.

Impact emprunt immobilier sur le résultat fiscal

Une SCI qui s’est endettée pour acquérir un bien immobilier perçoit des loyers, imposés entre les mains des associés en revenus fonciers.

Or seuls les intérêts d’emprunt, qui dépendent du capital restant dû de l’emprunt et qui diminuent donc au fur et à mesure des mensualités versées, sont déductibles de ces revenus fonciers.

Au total, les loyers encaissés étant généralement supérieurs aux intérêts payés à la banque, la SCI dégage un bénéfice fiscal. A l’inverse, si le montant des loyers n’est pas suffisant pour faire face aux mensualités d’emprunt (qui comprennent les intérêts mais surtout le remboursement du capital emprunté), la SCI connait un besoin de trésorerie. Les associés doivent donc apporter de la trésorerie régulièrement pour permettre son fonctionnement alors même que la SCI ne peut leur verser aucun dividende malgré un bénéfice qui engendre pour eux un revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

Dans bien des cas, les besoins de trésorerie cumulées d’une SCI auxquels s’ajoutent l’impôt sur le revenu acquitté par chaque associé sont largement supérieurs aux apports initiaux des associés. Cette distorsion entre résultat fiscal et trésorerie est parfaitement logique mais doit être anticipée par les associés au moment de la création de la société.

Prévoir les besoins de trésorerie d’une SCI

On ne peut obliger un associé à effectuer des apports en compte courant. En revanche, le capital souscrit par un associé doit être libéré au fur et à mesure des appels de fonds du gérant. Par ailleurs, il est possible de rémunérer les comptes courants d’associés.

En conséquence, si les besoins de trésorerie d’une SCI qui envisage de s’endetter pour l’acquisition d’un bien immobilier sont anticipés, ses associés peuvent prévoir dans les statuts :
– pour avantager les associés qui apporteront la trésorerie nécessaire au fonctionnement de la société : la rémunération des comptes courants et la possibilité, à terme, d’augmenter le capital de la SCI par l’incorporation de ces comptes courants au capital,
– pour s’assurer que tous les associés participeront bien aux apports de trésorerie indispensables pour faire face aux mensualités d’emprunt : de fixer le capital de la SCI à un montant égal au total des besoins de trésorerie anticipés et de prévoir que le gérant, par des appels de fonds réguliers, obligera les associés à libérer leur part de capital au fur et à mesure des besoins de trésorerie de la société.

Fiscalité passée et valorisation parts SCI

Dans l’évaluation de parts sociales, il est important de tenir compte de la fiscalité passée. En effet, l’associé propriétaire de parts sociales d’une SCI qui a affiché un bénéfice fiscal imposable durant plusieurs années, et donc des revenus fonciers pour ses associés, sans pouvoir pour autant leur verser ce résultat, doit reconstituer l’historique de son imposition et chercher à obtenir le remboursement de l’impôt sur le revenu acquitté durant toutes les années de détention de ses parts sociales par l’acquéreur de ces parts.

Lorsqu’une SCI contracte un prêt immobilier, les remboursements de cet emprunt ne sont déductibles des revenus fonciers qu’à hauteur des intérêts d’emprunt, sans prendre en compte le capital remboursé. C’est pourquoi il existe une distorsion entre résultat fiscal de la société et son besoin en trésorerie durant toute la durée de l’emprunt.

Messages

  • SCI constituée par notaire, deux soeurs, chacune 50% des parts, chacune gérante, l’une apporte un immeuble, l’autre doit apporter le montant en numéraires ; le notaire n’a rien prévu quant aux versements, les statuts vus récemment par un expert comptable sont "light", aucun article de fonctionnement, celle qui a apporté l’immeuble apporte également des fonds en compte courant ; des travaux indispensables doivent être réalisés (toitures) mais l’associée qui n’a apporté que la moitié de sa part ne veut (ou ne peut) donner les documents nécessaires à l’obtention d’un prêt, le notaire consulté dit qu’il n’y a pas de solution (!) ; en ce qui concerne les AG, la même associée n’y participe pas, est-ce qu’une gérante peut obliger une autre gérante à verser au moins une partie de sa part et/ou de donner les documents nécessaires pour emprunter pour sauvegarder un bâtiment.

    • Un associé, gérant ou non, ne peut obliger un autre associé à effectuer des apports en compte courant. Si le capital est déjà entièrement libéré, l’un des gérants ne peut exiger des associés des versements complémentaires. En revanche, pour rétablir l’égalité dans cette SCI, une AG peut décider de l’incorporation au capital des apports en comptes courants effectués. Dans ce cas, l’égalité entre associé ne sera plus respectée et l’associé majoritaire pourra plus facilement imposer son mode de gestion.

      "l’autre doit apporter le montant en numéraire" : cette obligation a-t-elle été notifiée dans les statuts ?

  • Bonjour,
    Nous avons créer il y a quelques années une sci familiale à capital variable pour un achat immobilier avec nos enfants.
    Nous avons amenés la moitié en capital à la création et l’autre moitié couvert par un emprunt bancaire.
    Comment fiscalement doit-on tenir compte du remboursement du capital de l’emprunt ?
    Cela augmente-t’il la valeur des parts de chacun ?
    Lorsque l’emprunt sera totalement remboursé la valeur des parts devrait avoir doublée,doit-on faire cette augmentation progressivement au fur et à mesure des annuités de l’emprunt ou tout à la fin. Comment et ou le faire apparaître sur la déclaration 2072-S ?
    Merci d’avance

    • Le remboursement du capital n’a aucune conséquence fiscale. Il diminue la dette autant que la trésorerie, c’est donc neutre en terme de résultat. Et cela n’influe pas non plus sur la valeur des parts.

    • Pourriez-vous m’expliquer cela plus en détail.
      Lorsque l’on a acheté cet appartement il nous a suffit d’un capital de 60000€. Lorsque l’on aura fini de rembourser l’emprunt, l’appartement pourrait se vendre 140000€ (par exemple). Le capital de la sci aura donc plus que doublé et la valeur des parts resterait inchangée ? Je ne comprends pas cette différence entre le capital de la sci (valeur de l’appartement) et valeur des parts ?
      Merci pour vos éclaircissement

    • Le capital de la société ne varie pas dans votre scénario, reprenez les bases de la compta, effectivement vous confondez capital social et valeur des parts.

      Le remboursement de l’emprunt peut s’effectuer de multiples manières, par exemple via les comptes courants d’associés, ce qui est neutre en terme de résultat et ne modifie donc pas la valeur des parts, ou à partir de revenus locatifs, auquel cas ils génèrent un bénéfice imposable, qui augmente effectivement la valeur des parts s’il est mis en réserve. Mais la fiscalité qui en découle est indépendante du remboursement de l’emprunt.

  • Bonjour, nous réfléchissons a créer une sci a but locatif. Ma question porte sur la répartition des parts.
    Nous sommes 4, dont 3 apportent le terrain.
    un emprunt doit être contracté par la sci. le proposition qui m’a été faite est que l’emprunt soit transformé en part pour 2 associés.
    Est il possible qu’une société fasse un emprunt qui se transforme en part pour seulement 2 associés sur 4 ?

  • Bonjour.
    Mes parents ont acquis un bien avec leurs neveux par le biais d’une SCI il y a 11 ans. Ces derniers désirent vendre leurs parts pour partir sur un autre projet. Ma compagne et moi serions acquéreurs de ces parts. la SCI est soumise à l’IS avec un emprunt en cours qui se termine dans 9 ans.
    La banque nous propose de faire un emprunt immobilier pour le rachat de ces parts. Nous aimerions savoir si nous avons une possibilité de défiscaliser sur ce rachat de part. La banque nous dit que non. Peut-être avez vous une autre vision ? D’avance merci pour votre retour. Cordialement.

    • Non, aucune possibilité de défiscaliser en SCI à l’IS, en tout cas pas de manière classique : pas de Pinel, Malraux ou déficit foncier.

      Par contre les revenus de la SCI sont déjà défiscalisés en pratique, avec la prise en compte des amortissements dans le résultat.

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