La gestion de la trésorerie en entreprise fait l’objet d’une attention particulière. A l’inverse, la gestion de la trésorerie d’une SCI est une question qui est assez rarement abordée, et qui pourtant mérite une grande vigilance. En effet, le niveau de liquidité d’une SCI est important, car comme chacun sait, les activité immobilières sont particulièrement demandeuses de liquidités. Entre les charges à payer, les impôts à régler, et les crédits bancaires à rembourser, quelles sont les solutions pour organiser une gestion stable, pérenne, flexible, et rentable de vos liquidités ? Existe-t-il des solutions plus attractives que le dépôt d’argent sur un compte bancaire rapportant environ 2% par an, c’est à dire un taux inférieur à celui de l’inflation (qui est actuellement galopante ) ?

La trésorerie entreprise soumise à l’impôt sur le revenu (SCI IR)

Pour les SCI à l’IR (ou les SARL à l’IR), certains assureurs proposent des contrats de capitalisation. Ces contrats sont multi supports et multi gestionnaires. Ils vous permettent de diversifier votre épargne, puisque certains contrats disposent de plusieurs centaines de fonds. Le placement est très largement disponible, car il est possible de demander à tout moment une avance de 60% de la valeur de rachat du contrat ! Cela évite ainsi de casser le contrat et donne de la souplesse à la gestion de votre trésorerie. Pour ces types d’investissements, il n’y a pas de pénalités de rachat si le contrat est en totalité ou partie en fonds euros ni naturellement s’il est en unité de comptes.

Précisons ici un fait important qui a fait parfois l’objet de discussions : une SCI immobilière peut parfaitement souscrire à un contrat de capitalisation, pour plusieurs raisons :

• Les contrats de capitalisation sont des enveloppes juridiques permettant de souscrire à des parts de SCPI, sociétés de placement immobiliers, mais également à des OPCVM qui sont investies majoritairement dans l’immobilier. L’immobilier "financier" (ou "papier") représente aujourd’hui un vecteur important d’investissement, et il n’y a aucune raison pour que les SCI en soient privées.
• D’autre part, s’il est vrai que de nombreuses personnes morales se voient refuser le droit de souscrire à des contrats d’assurance vie (en raison de la législation sur les assurances), il n’en est rien pour les contrats de capitalisation qui peuvent être souscrits par des personnes morales relevant de l’IS ou de l’IR (SCI, SARL, SAS...etc).
• Enfin, et dans la mesure où l’Etat a réformé la législation sur les foncières passant ainsi de la SCPI à l’OPCI, dans le seul but de permettre à ces foncières de disposer d’une trésorerie plus importante, il semble logique que les SCI puissent elles aussi disposer d’un instrument juridique performant pour gérer leur trésorerie, surtout quand on sait que l’immobilier tend à assécher les investisseurs au niveau de leurs liquidités.

Pour tous ceux qui désirent développer une approche à la fois financière, fiscale et immobilière de leur patrimoine, la SCI offre un véhicule juridique de qualité qui se suffit à lui-même et permet de réaliser de nombreuses opérations en ingénierie financière. Le contrat de capitalisation est un mode de détention privilégié pour les titres les plus variés. Aujourd’hui, il est couramment admis qu’une SCI puisse détenir des liquidités sous toutes les formes, pour un volume pouvant aller jusqu’à 20% de son capital immobilier, sachant qu’un titre en "immobilier papier" est considéré comme faisant partie du capital immobilier. A contrario, une action France Telecom, une OPCVM marchés émergents, un Warrant, un produit structuré, seront considérés comme des liquidités pour la trésorerie de la SCI.

Il n’est pas nécessaire de mentionner dans les statuts d’une SCI que l’on va se doter d’instruments financiers permettant de gérer de la trésorerie, dans la mesure où cette gestion de trésorerie est une nécessité pour toute personne souhaitant se constituer un patrimoine immobilier dans les meilleures conditions et gérer ce patrimoine de façon prévoyante - "en bon père de famille". Rappelons ici que nous appelons "trésorerie" les actifs financiers liquides, c’est à dire cessibles à court terme, qui permettent de répondre aux dépenses immédiates (d’ordre économique et fiscale) auxquelles doit faire face la société pendant toute la durée de son cycle d’exploitation. Si une SCI ne dispose pas de suffisamment de trésorerie pour faire face à ses dépenses, elles peut être mise en faillite, quand bien même elle disposerait d’un capital immobilier très important, ce qui témoigne bien de l’importance que peut revêtir cette question de la trésorerie à notre époque.

Que la SCI soit propriétaire de biens immobiliers réels, ou qu’elle ne détienne que des titres immobiliers (des parts SCPI, d’OPCVM... etc), ses statuts demeurent les mêmes, ce qui atteste de la flexibilité du droit. En effet, il est couramment admis de nos jours que les titres immobilier ont la même valeur juridique que des biens immobilier réels, puisqu’ils représentent des parts de sociétés qui ont elles-même investi dans l’immobilier. Ce qui explique aussi pourquoi la fiscalité qui s’applique aux titres immobiliers est la même que celle qui s’applique aux biens immobiliers réels (faits de pierres et de ferrailles). Ainsi, tous les revenus fonciers et les plus values de cession de titres de SCPI seront taxés comme s’il s’agissait de revenus ou de plus values de cession portant sur des biens immobiliers réels.

La trésorerie entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI IS)

Pour les SCI à l’IS (ou les SARL à l’IS), certaines compagnies d’assurance proposent également un montage de placement spécifique. Il s’agit d’une formule d’investissement reposant sur deux contrats de capitalisation : l’un sert aux dépenses courantes de l’entreprise, l’autre sert la reconstitution du capital consommé. Les rapports entre les deux contrats peuvent être de 50% / 50 % ou de 40 % 60 % en fonction de la durée de placement et du niveau de dépenses envisagées.
Le rendement de ces contrats repose sur la gamme des multi supports qui sont bien plus rentables que les placements à terme. La trésorerie est largement disponible, dans la mesure où un contrat de capitalisation permet des rachats partiels, des avances, voire même un rachat total. D’autre part, les contrats de capitalisation peuvent être donnés en garantie pour des financements bancaires.

Les investissements dynamiques

Les investissements consistent à placer de l’argent sur deux actifs différents ayant une vocation complémentaire, tant au niveau du rendement que de l’analyse du risque.
Par exemple, l’investisseur achète uniquement de l’usufruit sur des titres de placement immobilier. Ces SCPI placées dans des SCI soumises à l’IS sont intégralement amortissables, ce qui signifie que le revenu foncier qu’elles versent ne sera que très faiblement imposable. Sur des SCPI 10 ans, il n’est pas rare que le rendement actualisé atteigne les 11% par an !
Par ailleurs, l’investisseur achète de la nue-propriété de parts de SCPI à titre personnel, ce qui lui permettra de bénéficier d’une décote importante par rapport une personne qui aurait fait le même achat en pleine propriété. Ainsi, non seulement la trésorerie de la SCI dispose d’un rendement hors du commun, mais en plus l’investisseur ressort enrichi à titre personnel de cet investissement car il conserve cette nue-propriété.

Le Crédit Lombard

Un autre moyen d’obtenir de la trésorerie pour une SCI est l’utilisation d’un placement personnel pour obtenir un découvert bancaire ou une avance de trésorerie pour votre SCI. C’est ce que l’on appelle le crédit Lombard. Sur la base d’un tel crédit garanti par votre placement personnel, la banque peut vous faire une avance de fonds sans aucun justificatif concernant l’état financier de votre société ou l’usage que vous ferez de ces fonds.

Vente à soi-même d’un bien immobilier

La vente à soi-même d’un bien immobilier est intéressant pour les SCI dans lesquelles la quasi totalité ou la totalité d’un crédit a été remboursé. Cela permet de disposer immédiatement d’un capital financier important qui vient en déduction de l’actif immobilier. Pour les personnes aimant les opérations raffinées et disposant d’un bien immobilier en direct ou au travers d’une SCI à l’IR, il est possible de se vendre soi-même l’usufruit temporaire du bien immobilier en le faisant racheter par une SCI à l’IS. Dans ce cas, la personne dispose d’un capital financier important et défiscalise l’ensemble de ses revenus, dans la mesure ou l’usufruit immobilier détenu par une SCI à l’IS est intégralement amortissable. Et dans le cas où le bien est détenu depuis plus de 15 ans, aucun impôt sur les plus values ne sera dû sur le capital financier résultant de la vente soi-même de l’usufruit.

Pour plus d’informations concernant la réalisation de ces opérations patrimoniales, il est conseillé de se faire assister d’un gestionnaire de patrimoine.
Olivier Rocca
Directeur www.conseil-patrimonial.com