Face à un loyer impayé, une assurance peut couvrir le manque-à-gagner pour le bailleur. Cet article a pour but de présenter l’étendue de la couverture proposée par les assureurs pour les contrats GLI.

Définition GLI : garantie loyers impayés

La GLI est le contrat d’assurance loyers impayés classique proposé par tous les assureurs.

Pour pouvoir contracter une GLI, le bailleur devra sélectionner des locataires qui bénéficient :
– de revenus stables (contrat de travail à durée indéterminée, fonctionnaires, retraités...),
– de la garantie d’un tiers (caution),
– de revenus mensuels au moins trois fois supérieurs au loyer charges comprises assuré.
Cependant, ces règles n’est plus appliquées de manière stricte, et dans la pratique un bailleur peut négocier aujourd’hui une assurance GLI même si le loyer est proche de 40% des revenus des signataires du bail.

Il est possible de souscrire une telle assurance loyer impayé en cours de bail, mais un délai de franchise est alors généralement exigé par la compagnie d’assurance (délai de 3 mois). Il est donc inutile de souscrire un tel contrat lorsque l’impayé est déjà constaté.

Une société civile immobilière, et plus largement le propriétaire d’un bien immobilier, peut s’assurer en direct contre les impayés en s’adressant à une compagnie d’assurance. Il faut noter cependant que le coût de cette assurance est moins élevé si l’on passe par l’assureur d’un gestionnaire de biens, ce dernier bénéficiant de volumes plus élevés. Le coût de cette assurance s’ajoute alors à ses honoraires. Le gérant d’une SCI qui sous-traite la gestion de ses locations à un professionnel a donc intérêt, plutôt que de contacter personnellement des assureurs, à prendre conseil auprès de ce gestionnaire.

Étendue d’une assurance loyer impayé

Les contrats GLI fonctionnent tous avec une base commune, sur laquelle des options viennent se greffer. L’étude de ces options intervient dans notre article sur le coût d’une assurance loyers impayés (ce coût augmentant en fonction de l’étendue de la garantie choisie).

Cependant, si l’on considère un contrat type (comme celui que représentait la GRL, l’assurance publique équivalente à la GLI), on peut présenter un exemple du contenu d’une assurance contre les impayés :
– Prise en charge des loyers et charges par l’assureur, dès le premier jour d’impayé et pour toute la durée du bail.
– Prise en charge des frais de procédure (honoraires d’avocat), le plafond global des loyers impayés et des frais de procédure s’élevant à 70.000 euros, permettant de couvrir les procédures les plus longues.
– Prise en charge des dégradations éventuelles, mais le plafond pour ces dommages est alors plafonné à 7.700 euros.

De l’étendue de ces garanties dépend le coût de l’assurance loyers impayés.

Choisir entre GLI et Visale

Lorsque l’on est bailleur, il est parfois possible de choisir entre souscrire une GLI et adhérer au dispositif Visale qui permet une garantie des loyers gratuite (lorsque les locataires entrent dans le champ d’application de cette assurance publique).

Cependant, il faut noter que, au-delà du gain financier résultant du choix de ce dispositif gratuit pour les bailleurs, la garantie proposée par Vidale est plus limitée :
– par son montant : seul le loyer charges comprises est garanti,
– par sa durée : 12 mois de loyers seulement sont couverts.