La question se pose régulièrement sur nos forums s’il est judicieux de placer sa résidence principale par exemple en SCI. Or il n’existe pas de réponse positive ou négative, mais seulement des projets qui s’inscrivent toujours dans une logique particulière.

Le problème de la caution vient participer à ces paramètres nombreux qui sont à étudier avant de créer une société civile immobilière.

En effet, lorsqu’on isole un bien immobilier dans une société civile immobilière, on prend le risque ensuite de ne pas pouvoir financer par emprunt d’autres acquisitions immobilières en proposant à sa banque des garanties sur l’immeuble détenu par cette SCI.

L’immeuble d’une SCI en caution

La situation est la suivante : un contribuable possède un patrimoine immobilier conséquent mais détenu par l’intermédiaire d’une société civile immobilière dont il détient la quasi-totalité des parts.

D’un point de vue patrimonial, il possède personnellement (et déclare éventuellement à l’ISF) la quasi-intégralité de la valeur de cet immeuble.

Et pourtant, si ce particulier envisage d’acquérir un nouvel immeuble, sa banque ne lui accordera pas forcément l’emprunt demandé à titre personnel, car il ne pourra pas toujours lui apporter les garanties demandées du fait même de la détention de son patrimoine via une société civile immobilière.

A l’inverse, la SCI obtiendra plus facilement cet emprunt, grâce à sa possibilité de gager son patrimoine. Mais alors, c’est la société qui deviendra propriétaire de ce nouvel immeuble, contredisant la règle qui veut préférable de créer autant de sociétés que de biens détenus, et imposant un mode d’organisation du patrimoine qui ne correspond peut-être pas aux objectifs de cet investisseur.

Conditions pour qu’une SCI puisse se porter caution

Dans la pratique, une société civile immobilière peut apporter sa caution à l’un de ses associés mais à des conditions précises.

Rédaction des statuts

Lors de la rédaction des statuts, l’objet social aura dû être rédigé en tenant compte de cette possibilité. Il faut que cet objet stipule précisément que la société a pour objet notamment d’apporter sa caution simple ou caution hypothécaire à un associé.

Si l’objet social ne précise rien à ce sujet, au cas par cas il faut alors déterminer si l’opération, la caution apportée, peut être rattachée à cet objet social. Ce peut être le cas notamment si la société civile immobilière se porte caution du prêt personnel d’un associé dans le but que celui-ci puisse ensuite faire l’apport du montant emprunté à la SCI qui s’est portée caution. Indirectement, cette caution permet donc à la SCI l’acquisition immobilière envisagée, conformément à son objet social. L’acte de cautionnement est donc bien rattachable à l’objet social classique des SCI.

En revanche, si ce prêt est demandé par l’associé pour acquérir une résidence secondaire, ou un appartement pour son enfant... la SCI n’a aucune raison d’apporter sa garantie, et donc la banque refusera cette caution qui n’aurait aucune valeur juridique.

AG des associés

Si l’objet social autorise ce cautionnement, les associés doivent valider cette décision en assemblée générale.

La résolution correspondante attend un vote à l’unanimité, la société engageant effectivement son patrimoine commun pour garantir le prêt contracté par l’un d’entre eux.

Intérêt de la société

Mais même si les statuts autorisent le cautionnement, et si les associés donnent leur accord expressément à l’unanimité en assemblée générale, la Cour de cassation a jugé a plusieurs reprises qu’un troisième élément s’impose pour que la caution soit bien valable : l’intérêt de la société.

Mais d’un autre côté, si les associés ont donné leur agrément en assemblée, leur intérêt dans cette opération n’est-il pas déjà prouvé ? Leur intérêt personnel peut-être, répond le législateur, mais quid de l’intérêt de la société ?

En d’autres termes, il faut que la société SCI trouve un avantage en contrepartie de la garantie offerte à un associé. Dans l’exemple précédemment cité dans cet article, la SCI apportant sa garantie pour permettre à un associé d’effectuer ensuite des apports (après une décision d’augmenter le capital par exemple, ou lors de la création de la sci pour la souscription du capital appelé), la société trouve donc un intérêt social à cette opération.

Un autre cas se retrouve fréquemment lorsqu’un entrepreneur a apporté ses locaux professionnels à une SCI. Dans ce cas, c’est à sa société commerciale, qui occupe les locaux, de financer les aménagements nécessaires pour son activité. Mais d’un autre côté, c’est la SCI qui possède les murs et donc des actifs. Aussi, la SCI peut apporter sa caution à la société commerciale pour que celle-ci puisse financer par emprunt les travaux envisagés.

Mais dans tous les cas, l’intérêt de la société civile immobilière ne peut se trouver que si son engagement de caution ne met pas en péril sa survie. Si cette garantie implique la liquidation de la SCI au cas où sa caution interviendrait, alors ce cautionnement, il faut bien l’avouer, n’était pas vraiment dans son intérêt... Aussi, si cette acte de caution n’a pas été signé dans l’intérêt de la SCI, il n’a pas de valeur juridique. On comprend que la banque n’accepte donc pas aujourd’hui cette garantie et rejette la demande de prêt immobilier...