La situation devient comique, et pourtant il me semble que personne ne trouvera intérêt à rire de la nouvelle taxe sur les plus-values immobilières décidée pour 2013. En effet, la cacophonie fiscale est telle qu’il est à craindre que ni les propriétaires, ni les locataires, ni les foyers qui envisagent l’acquisition d’un logement ne tireront bénéfice de cette nouvelle hausse de l’imposition des plus-values.

Pourquoi parler de cacophonie fiscale ?

Dans le magazine d’information des notaires du mois de décembre 2012, est annoncé une nouvelle réforme de l’imposition des plus-values immobilières en 2013 : "Les résidences secondaires et les immeubles locatifs devraient bénéficier d’un abattement supplémentaire de 20%".

De notre côté, nous avons détaillé cet article de la loi de finances 2013, sans oublier de préciser que cet abattement de 20% ne s’appliquera que pour le calcul de l’impôt sur la plus-value réalisée en 2013, mais pas pour celui des prélèvements sociaux. Au final, l’abattement de 20% devient une réduction exceptionnelle des prélèvements obligatoires de 10% environ (à étudier suivant la durée de détention).

PS : Depuis, le Conseil d’Etat a empêché cet abattement exceptionnel de 20% en 2013, projet reporté en 2014.

Aussi, quel était notre conseil : attendre 2013 pour vendre. Et quel a été le conseil des notaires à leurs clients ? Patientez un peu, vendez en 2013. En matière d’optimisation fiscale, les notaires sont des conseillers de toute confiance (il n’y a absolument aucune ironie dans ces propos), aussi il faut anticiper que leurs clients auront suivi leurs recommandations.

Or l’amendement voté maintenant prévoit une nouvelle modification de l’imposition des plus-values sur la vente des immeubles ayant fait l’objet d’une promesse de vente postérieure au 7 décembre 2012. Après l’abattement exceptionnel de 20%, une nouvelle taxe sera calculée !

Que penseront les contribuables qui envisageaient encore de céder leur bien ? Ne reconsidèreront-ils pas leurs projets ? Il ne faut pas oublier que, parallèlement à ses mesures fiscales contradictoires, le gouvernement espère un choc fiscal qui permettra de relancer les mutations immobilières en 2013 et d’éviter ainsi les 40.000 suppressions d’emploi annoncées par le secteur pour cette année. Cette taxe serait un choc effectivement, une maladresse encore plus certainement.

L’amendement adopté par les députés

Les députés ont voté une nouvelle taxe sur les plus-values dont le montant est supérieur à 50.000 euros. Cette taxe s’applique à toutes les cessions à compter du 1er janvier 2013 et s’ajoute à l’imposition à 34,5% des plus-values immobilières.

Le taux de cette taxe est progressif en fonction du montant de la plus-value dégagée supérieure à 50.000 euros. La plus-value à considérer est celle obtenue après application de l’abattement exceptionnel de 20%.

Le taux de la taxe est le suivant :

Conséquences financières de cette taxe

Reprenons notre exemple précédent, d’un contribuable qui cède en 2013 pour 120.000 euros un appartement acquis 55.000 euros il y a 10 ans.

La plus-value imposable s’élève à 58.500 euros avant l’abattement de 20%, 46.800 euros après. Grâce à cet abattement exceptionnel, les prélèvements obligatoires sur cette mutation sont de 17.959,50 euros, permettant une économie fiscale de 2.223,50 euros.

Or la plus-value imposable à l’impôt étant inférieure à 50.000 euros, la nouvelle taxe ne s’applique pas à cet exemple.

Si l’on considère maintenant la cession pour 240.000 euros d’un immeuble acquis 110.000 euros il y a dix ans, la plus-value est alors de 130.000 euros. En tenant compte de la durée de détention, un abattement de 10% s’applique alors (voir le calcul des plus-values immobilières). La plus-value imposable est donc de 117.000 euros.

Les prélèvements obligatoires sur cette cession s’élèvent alors à :
Imposition PV = ((PV imposable - abattement 20%) x impôt à 19%) + (PV imposable x prélèvements sociaux à 15,5%) + nouvelle taxe
Imposition PV = ((117.000 - (117.000 x 20%) x 19%) + (117.000 x 15,5%) + nouvelle taxe
Imposition PV = (93.600 x 19%) + (117.000 x 15,5%) + ((50.000 x 2%) + (43.600 x 3%)
Imposition PV = 17.784 + 18.135 + 2.308
Imposition PV = 38.227€

Le taux d’imposition globale est alors :
– sur la base de la plus-value brute de 130.000 euros, de 29,4%,
– sur la base de la plus-value imposable de 117.000 euros, de 32,67%.

Ce taux global d’imposition de 32,67% est à comparer au taux de 34,5% qui s’applique en 2012.

Conclusion

La conclusion est simple : cette taxe (qui n’a pas, contrairement à l’abattement de 20%, le qualificatif d’exceptionnel) réduit presque totalement l’avantage annoncé par ailleurs. Dans l’exemple ci-dessus, l’économie à attendre d’une cession en 2013 plutôt qu’en 2012 s’élève à moins de 2 points. La réduction d’imposition, en montant, est de :
117.000 euros x (34,5% - 32,67%) soit 2.138 euros.

2.138 euros d’économies sur 38.227 euros d’imposition ! 5% d’économie, c’est ça le choc fiscal promis ? On imagine les contribuables incapables de se servir d’une calculatrice ?

Ce qui est plus grave, c’est que cette taxe vient en application au moment même du lancement des investissements loi Duflot. Or, on l’a démontré, l’intérêt d’un tel investissement réside moins dans sa rentabilité immédiate que dans la plus-value que l’on en attend à long terme. Mais quel devient l’intérêt d’investir en loi Duflot si cette plus-value espérée est récupérée par l’État au moment de la vente ? N’est-ce pas un peu d’ailleurs la question que se posent déjà ceux qui ont investi en loi Scellier ?