Dans le cadre du fonctionnement normal d’une société civile immobilière, son gérant et ses associés ne seront normalement pas poursuivis personnellement.

En revanche, financièrement, ils conservent dans tous les cas l’obligation de couvrir les pertes sociales (conformément à l’article 1857 du Code civil, instituant que les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la société proportionnellement à leur nombre de parts sociales).

Mais dans certains cas, le gérant le plus souvent peut être affecté par une extension de la procédure de redressement ou de liquidation judiciaire de la SCI.

Décision du tribunal si confusion des patrimoines

Si ce sont les créanciers de la société civile qui cherchent à étendre la procédure ouverte à l’encontre de la société à son gérant ou ses associés, c’est au juge du tribunal de commerce d’en décider du bien-fondé.

Or cette décision de justice demande une situation caractérisée de confusion des patrimoines : il ne doit plus être possible de distinguer d’un côté le patrimoine de la société, et de l’autre le patrimoine personnel du gérant ou d’un associé.

Deux critères permettent d’évaluer cette situation de confusion des patrimoines :

• D’une part l’absence de comptes sociaux clairs, permettant de rattacher à la société les dettes et les actifs qui lui appartiennent.
  Par exemple, des dettes de la société régulièrement réglées par l’associé, des loyers revenant à la société encaissé par l’associé, des actifs de la SCI utilisés régulièrement par l’associé... sont des éléments caractérisant une confusion des patrimoines.
• D’autre part des flux financiers non justifiés entre la société et un associé.
  Par exemple, des avances de trésorerie sans justification particulière, que ces avances soient comptabilisées correctement ou non dans les comptes de la SCI, une comptabilité bien tenue pouvant parfaitement dissimuler des opérations non justifiées.

Sanctions contre le gérant ou un associé

Outre l’obligation de couvrir les pertes sociales, en cas d’irrégularités et de confusion des patrimoines les sanctions suivantes peuvent frapper le gérant de droit ou de fait.

Interdiction de gérer

La responsabilité du gérant de droit ou de fait lors d’une liquidation judiciaire de SCI peut avoir pour conséquence la prononciation d’une déchéance particulière par le tribunal de commerce.

La nature de cette déchéance dépend de la nature des faits reprochés, mais elle peut interdire la gestion de toute société commerciale et civile.

Faillite personnelle

Plus sévèrement encore, en cas de banqueroute, le juge peut décider de la faillite personnelle du gérant, décision qui là encore sous-entend l’interdiction à l’avenir de gérer toute entreprise.

A noter que le gérant frappé d’une interdiction de gestion d’une entreprise qui passe outre cette condamnation, ou bien en acceptant un poste de direction, ou bien en agissant en tant que gérant de fait, encours des sanctions pénales (peine de prison possible, avec un maximum de 2 ans, et amende plafonnée à 375.000€).