Durant le redressement judiciaire d’une société civile immobilière, est-il possible de changer d’associés, et donc de vendre ses parts (à des associés actuels le plus souvent) ?

Période d’observation

Suite à la demande du gérant d’une société civile immobilière de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, une période d’observation est ouverte. Celle-ci va permettre de comprendre la situation financière de la société par l’analyse de :
– ses produits, les loyers qu’elle perçoit,
– ses dettes, le plus souvent un emprunt bancaire à rembourser.

Lorsque cette observation des comptes de la société aboutit à la conclusion que la société est structurellement déficitaire et que poursuivre son activité ne conduirait qu’à accumuler les dettes, alors une liquidation judiciaire devient inévitable.

A l’inverse, la période d’observation peut permettre de noter les causes des difficultés financières passagères de la SCI, par exemple des loyers impayés, ou des retards de loyers, ou encore une absence de recettes en raison de l’expulsion d’un locataire, des travaux engagés suite à des détériorations matérielles...

Dans ce cas, un plan de continuation peut être envisagé, avec une restructuration éventuelle de la dette, un rééchelonnement de l’emprunt par exemple, ou le report de l’échéance de certaines factures.

Cession des parts durant la période d’observation

Il est interdit pour un associé de SCI de céder ses parts durant cette période d’observation.

De la même façon, une fois la liquidation prononcée, céder ses parts n’a plus de sens.

En conséquence, à partir de l’ouverture d’une procédure de redressement jusqu’à la liquidation de la société, sortir du capital d’une société civile immobilière est impossible.

Cession durant la période de redressement

En revanche, si la liquidation est évitée et qu’un plan de redressement est proposé, alors cette période de redressement judiciaire va mettre un terme à la période d’observation.

Dans cette configuration, les associés peuvent alors vendre leurs parts sociales librement, tout du moins suivant les règles imposées par la loi et les statuts en matière de cession de parts.

Une limite cependant : le tribunal de commerce qui valide le plan de redressement peut parfaitement interdire la cession de parts durant cette période.