L’immobilier est-il trop taxé en France ?

Conseil des prélèvements obligatoires

Cette instance est composée d’experts, de juristes, d’économistes, et elle est présidée par le président de la Cour des comptes. Elle travaille sur divers sujets relatifs aux impôts et cotisations sociales et préconisent généralement les réformes qui interviennent quelques années plus tard. Par exemple, l’élargissement de l’assiette des cotisations sociales aux dividendes des gérants de société (SARL et EURL pour le moment) a longtemps été demandée par ce conseil des prélèvements obligatoires.

Or le Conseil des prélèvements obligatoires vient de publier un rapport sur la taxation du patrimoine des français.

On apprend que sur 80 milliards de prélèvements sur le patrimoine des ménages, 50 milliards, soit les deux tiers, portent sur la pierre.

Ce constat souligne-t-il une situation problématique ? En réalité, il souligne surtout que :
– l’immobilier est fortement taxé,
– l’immobilier est prépondérant dans le patrimoine des français.

Immobilier et épargne

On associe souvent l’immobilier à une forte épargne. Mais dans la réalité le niveau de l’immobilier dans un patrimoine révèle davantage le problème de l’évaluation de l’immobilier (et la hausse des prix de la pierre depuis des années) qu’un fort niveau d’épargne.

L’immobilier correspond aussi à un endettement de la génération actuelle (les primo-accédants) au profit de la génération précédente (déjà propriétaire immobilier), donc l’immobilier témoigne autant d’un transfert de richesses entre générations que d’une épargne abondante.

Le patrimoine immobilier est aujourd’hui très élevé car il a beaucoup augmenté depuis 2000, du fait de la hausse des prix. Or cette hausse entraîne une augmentation des recettes fiscales :
– des droits de mutation, qui dépendent de la valeur de la transaction,
– de l’IR et surtout de la CSG sur les revenus locatifs,
– de l’impôt sur les plus-values en cas de cession...

Certes, certains prélèvements n’ont pas suivi cette évolution, il s’agit en particulier de la taxe foncière de la base n’est pas directement liée à la valeur de l’immeuble taxe (sauf pour l’immobilier neuf, mais le gros du marché est l’ancien). Mais depuis 10 ans, l’imposition foncière a augmenté de 80% pour atteindre 20 milliards (au profit des collectivités territoriales, mais quelle différence pour le contribuable ?).

Tendance de la taxation du patrimoine immobilier

Patrimoine immobilier et financier

Le niveau général de la taxation du capital immobilier est beaucoup plus élevé que celui qui touche le patrimoine mobilier.

En 2015, le patrimoine immobilier était taxé à 0,79%. En additionnant toutes les taxes immobilières et en les divisant par la valeur du patrimoine immobilier des français, on arrive en effet à un taux proche de 0,80%, taux de la taxation du patrimoine prélevée chaque année sur les contribuables.

Par rapport au patrimoine financier, taxé à hauteur d’un peu plus de 0,5%, la différence est énorme (60%).

Or cet écart augmentera mécaniquement du fait de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui sort les revenus mobiliers de l’impôt sur la fortune.

Écart d’imposition entre ménages

La hausse des prix de l’immobilier depuis 2000 crée un basculement dans la structure de l’impôt. En particulier les prélèvements deviennent les plus élevés pour les ménages les plus âgés.

Ensuite, à l’intérieur de l’immobilier, suivant les différents statuts (locataire, bailleur en meublé, bailleur commercial, associé d’une SCI à l’IR ou à l’IS...) la fiscalité n’est pas la même.

Le Conseil des prélèvements obligatoires propose en outre de baisser les droits de mutation pour lever un frein à une certaine mobilité en France. De la même façon, ces droits de mutation viennent pénaliser encore davantage les ménages qui doivent quitter leur logement, notamment suite à un divorce. A l’inverse, le ménage qui demeure de façon durable dans son logement est favorisé par la diminution progressive de l’impôt sur les plus-values. Cela crée entre contribuables des distorsions qui ont été amplifiées par la hausse des prix de l’immobilier :
– en taxant ceux qui connaissent des accidents de vie,
– en réduisant l’imposition des ménages qui sont restés propriétaires durant les 20 dernières années de hausse de l’immobilier.

A noter enfin que la taxation des loyers implicites (des loyers qui seraient perçus si l’immeuble détenu était loué), piste régulièrement remise au goût du jour (pour des raisons politiques le plus souvent d’ailleurs) n’est pas une solution étudiée par le Conseil des prélèvements obligatoires dans ce rapport.