Acheter un mobil home et le louer

Témoignage achat d’un mobil home

Il y a quelques temps, je me suis lancé dans 2 achats ; d’une part, un T2 qui va bientôt être loué et d’autre part un mobil home. Le premier est un pur investissement, le 2eme a pour but de me fournir un lieu de repos, à la nature et au calme pour ma petite famille. Pour qu’il me coute le moins possible, je le loue. Cela fait-il gagner de l’argent, en perdre (si on peut considérer cela comme une perte à partir du moment où on s’en sert) ? Voici une base de réflexion, sur ma courte expérience, afin de faire la part des choses entre ceux qui disent en faire leurs choux gras et ceux qui y ont laissé des plumes.

J’ai donc acquis un MH d’occasion (2011, mais quasiment jamais servi) en mai pour la somme de 28500 euros ; c’est un Trigano 31 évolution, soit un MH de 31m², avec 3 chambres, un coin cuisine, une salle d’eau et un WC séparé. Il se situe sur une parcelle d’environ 150m² à 3 minutes de chez moi dans un camping 3 étoiles.

Le coup de cœur

Malgré une belle terrasse, je n’ai pas de terrain à ma résidence principale et l’idée d’un MH me trottait dans la tête depuis quelques temps. Je suis tombé sur une annonce, j’ai contacté le camping et j’ai procédé aux visites : en effet, ils en avaient plusieurs à la vente. Pour avoir déjà testé de nombreuses fois le MH, je voulais un 40m²… Mais ce Trigano était sur un emplacement extra, à l’écart du passage des voitures, assez loin des festivités du camping, sans vis-à-vis devant et derrière (la colline provençale), à droite un emplacement tente mais séparé par un bosquet de chêne, à gauche un autre MH. Ce fut le coup de cœur, pour moi mais aussi pour mon épouse.

Le MH

C’est un Trigano, marque prestigieuse de MH, de 31m², orienté sud-ouest. Acheté neuf par une employée du camping, il avait les options qu’il fallait : climatisation, terrasse en bois de 15m², volets occultant, moustiquaires, convertible (ce qui fait 8 couchages au total).
Je l’ai acheté tout équipé : réfrigérateur/congélateur, four à micro-onde, plaque à gaz, salon de jardin, parasol, chaises longues, vaisselle, literie… Enfin tout, jusqu’au classeur de bienvenu pour les locataires ! J’ai tout de même complété la literie pour faciliter le turn-over, acheté 2 chaises longues neuves et une voile d’ombrage et j’envisage de rajouter un peu de vaisselle. J’ai pris également un bip pour rentrer dans l’enceinte du camping… Et une tondeuse à gazon !

Le camping

Le choix du camping est essentiel. Je suis dans un 3 étoiles, ce qui est à mon sens le minimum. Il est ouvert toute l’année sauf en janvier (ce qui est plutôt rare). Il possède une piscine correcte, chauffée à partir de mai et ouverte jusqu’à fin septembre et une pataugeoire. L’été, on y trouve de nombreuses activités, entre autres pour les enfants ; il y a également un spa et une salle de sport, un terrain de tennis.

Le financement

Pour ceux comme moi qui n’ont pas le cash nécessaire, c’est un passage obligé. Ce fut un chemin de croix car peu d’enseignes financent sur plus de 8 ans. Et oui, ce n’est pas de l’immobilier, c’est donc un bon vieux prêt à la conso à 8%. On arrive à trouver jusqu’à 15 ans. Sur 12 ans on rembourse à peu près 50% en intérêt. On peut se rendre chez la Matmut (la conclusion chez eux fut négative car… je n’étais pas client chez eux !), la MACIF (j’ai eu des déboires avec eux en assurance voiture, je les ai donc évincé) et le CSF, avec qui j’ai fait affaire.

Les coûts

Acquérir un MH est une chose, arriver au moment où on l’utilise en est une autre ; en effet de nombreux coûts cachés se faufilent et il faut être très vigilent ! J’ai échappé au terrassement, au transport, aux frais de calage et de raccordement car il était déjà en place mais les dépenses sont tellement nombreuses que je tenterai d’établir une liste exhaustive.

Les chiffres concernant la location de mon mobilhome : Vous allez voir, tout n’est pas rose, loin (très) loin de là. Les investisseurs vont partir en courant ! Mais je vais également en tirer les conclusions et faire en sorte que la saison prochaine se passe pour le mieux.

Les coûts d’acquisition

Un mobilhome coute cher. On peut en trouver à des prix abordables mais personnellement si je peux me contenter de peu, je ne pense pas que ce soit une bonne opération pour du locatif. Ceci dit, j’aime aussi mon confort !

Le premier coût est donc l’acquisition avec ses effets de bord. J’ai acheté mon MH d’occasion dans le camping où je comptais l’exploiter. Ainsi pas de frais de déplacement, pas de manutention, pas de frais de calage ni de raccordement aux réseaux du camping. Pour vous donner une idée :

– déplacement : pour une petite distance (genre 20-50 km) comptez 700 euros, 1000 euros pour 100km, et 4 ou 5 euros le km au-delà de 500km. Si vous devez faire bouger un MH, le mieux est de faire faire un devis…

– on trouve des prestations clés en main pour 800/1000 euros, sinon comptez 400 euros pour la manutention et autant pour le calage ainsi que les branchements, hors prestations spéciales (nécessité d’un IPN pour le calage, montage de terrasse…)

Pour conclure ce point, j’ai payé 28500 de MH sans frais autres que ceux liés aux prestations du camping, avec ses options. Il faut savoir que ce MH doit être aux alentours de 20000 euros mais de nombreuses options (pour certaines incontournables) alourdissent la note : le bien a été bien pensé (forcément acheté par une employée du camping…) ; j’ai donc un convertible pour 8 couchage max, la clim réversible, moustiquaires et rideaux occultant, une terrasse bois de 15 m², isolation 4 saisons, extincteur, gouttières…

Les coûts du camping

Bien souvent, le camping demande un droit d’entrée. Plusieurs milliers d’euros en fonction du standing, du lieu. J’en ai été affranchi. Je pense que la raison est que j’ai acheté ce MH à une employée du camping. Cette ristourne vaut office de fleur pour qu’elle vende, j’imagine, plus facilement son bien.

De plus, j’ai dû m’acquitter d’un règlement de bail à hauteur de 3103 euros pour 1 an, révisable sur l’indice des loyers.

Les coûts annexes

A tous ces frais on doit ajouter　 :

– une assurance : 119.16 euros
– une révision annuelle de chaudière obligatoire : 53.82 euros
– consommation de eau, gaz et d’électricité ; pour cette demie année, 72, 23 et 27.54 euros
– des frais d’annonces (j’utilise homelidays)
– frais d’hébergement de site pour 12 euros.

J’ai également acheté un bip pour la barrière (60 euros), 2 nouvelles chaises longues (80 euros), une voile d’ombrage (que je vais fixer sur un des coins avec un poteau en bois, 50 euros), une tondeuse (50 euros) et de la literie de rechange (220 euros).

La banque

C’est ici que le bât blesse ! L’achat d’un MH ne relevant pas de l’immobilier, un crédit immobilier n’est pas possible. D’un point de vue de financier, c’est aussi différent d’une voiture, d’un camping-car ou d’une caravane. En fait ils n’ont jamais la bonne case à cocher… c’est donc impossible ! Il ne reste que le crédit conso, qui en général ne tire pas plus loin que 6 ou 7 ans ; 28500 euros à 8% sur 6 ans nécessite de rembourser 500 euros par mois　pour 7500 euros d’intérêt !

On trouve tout de même quelques enseignes qui permettent : la MACIF, la MATMUT et le CSF. Je suis parti avec ce dernier, sur 12 ans avec des mensualités à 318.66 euros.

Contexte

Vous allez voir, cette première année ressemble fort à une bérézina ! Certes l’année complète n’est pas terminée mais plusieurs facteurs en font une année particulière.

D’abord, l’achat s’est produit fin mai ; en fait la décision a été prise fin mai car même si j’ai pu jouir du bien, dans ma tête, rien n’était fait puisque le crédit ne s’est concrétisé que fin juin. Il a fallu produire du travail dans un contexte d’investissement immobilier avec énormes travaux. En effet, nous n’étions pas, mon épouse et moi, aguerris aux subtilités de la location saisonnière : état des lieux, contrat, inventaire, annonces, site internet… Toutes ces étapes à passer dans un contexte économique en juillet historiquement mauvais n’ont pas contribué à nous aider. Le résultat ? Une location 3 nuits en juin (organisée par le camping), rien en juillet et plein en aout (avec un bémol : j’ai dû répercuter les promos exceptionnelles du camping de ce mois pour attirer du monde).

Petit mots sur ce mois de juillet : quelques personnes qui font du saisonnier m’ont dit que le mois de juillet avait été horrible ; mes parents font du camping l’été : habituellement plein, leur destination connaissait un taux de remplissage de l’ordre de 50%. Le camping où se trouve mon MH, ouvert depuis 2010, n’a jamais connu cela. Malgré mes annonces, pas le moindre contact (aucun mail, aucun coup de téléphone) durant tout ce mois.

Bilan financier (type entrées/sorties)

Sans être un grand comptable, il est négatif, rien qu’en charge. Il faut également savoir que je reverse une partie des recettes au camping　 : 15%, ou 20% s’ils font le check-in/check-out.

Ce tableau montre qu’il reste 5800 euros mis de ma poche. En effet, j’avais calculé une opération blanche avec un remplissage full juillet/aout et moitié juin/septembre. C’est donc une somme conséquente mais calculée selon un cas qui se veut (je l’espère !) le plus défavorable. Il reste encore du temps : j’ai un contact pour une location longue durée de 2 mois. Même si je veux utiliser le MH pour moi, l’objectif est qu’il me coûte le moins possible. Je compte aussi sur pâques et mai pour limiter les dégâts de cette année de lancement.

De plus, la part bancaire est conséquente, alourdie par les intérêts d’emprunt ; ceci ne durera pas, car j’envisage de vendre ma RP. J’aurais alors environ 100k à "occuper". Une partie soldera très probablement ce vilain crédit conso.

Conclusion

D’un point de vue financier, je ne peux pas me permettre d’être satisfait. Maintenant, quasiment tout est en place : il va falloir faire tourner. Malgré tout, j’ai pu en profiter, amener mes enfants à la piscine, et les voir s’éclater dehors (ils jouent aux mineurs, on découvrira peut-être un filon de quelque chose ?) Je rappelle aux lecteurs que je n’ai pas de terrain avec ma RP (c’est la raison principale de la revente) alors ce petit extérieur est notre jardin déporté.

De ce point de vue, si je compte sans les frais annexes liés à la première année, sans les frais d’achat (on va dire que je me paye un jardin) et avec ma location longue durée en instance, l’équilibre est atteint. Il faut dire qu’avec des "si" on fait tout ce qu’on veut.

En tout cas, l’expérience du saisonnier me plait bien. J’ai rencontré une famille canadienne très sympa ainsi qu’un jeune couple de la Drôme (qui va surement revenir d’ailleurs). Je me suis fait ma propre expérience de la chose et c’est important pour moi. Cela va orienter mes investissements prochains, c’est certain : si je me lance à nouveau dans du saisonnier, je sais à quoi m’attendre.

Il ne reste qu’une question en suspens : ce déficit va-t-il compter dans ma déclaration au réel de mes BIC et s’ajouter algébriquement avec les chiffres de mon T2 loué meublé ? Je pense que oui, mais je n’ai pas encore poussé l’analyse plus loin…